האם נדל"ן מניב היינו הפתרון להכנסה פסיבית בפרישה ?

מי שנכשל בתכנון – מתכנן להכשל
He who fails to plan is planning to fail

Winston Churchill
האם תכנון פרישה  זהו תכנון של תוכנית הפנסיה שלכם שתשלמו כמה שפחות מס, ותכנון של משיכת הפיצויים  או בנייה של תוכנית לפרישה שבה תוכלו לחיות חיים ארוכים מאי פעם בהיסטוריה הרשומה בביטחון ושלווה ושתוכלו לחיות את החיים שמגיע לכם אחרי כארבעים שנה של עבודה קשה?

אנו חיים בעולם שבו אנו לבדינו אחראים לגורלנו ובעולם זה ה"גביע הקדוש" הוא היכולת לייצר הכנסה פסיבית שתניב הכנסה קבועה ובטוחה בלי שנצטרך לייצר אותה כל חודש מחדש.
פרישה הומצאה בסוף המאה התשע עשרה ע"י ביסמקר (לקראת סוף המהפיכה התעשייתית) והרעיון היה פשוט- אחרי תקופה ארוכה של עבודה שיוצרת פרנסה שמסתיימת בגיל 65 או לפעמים במדינות נדיבות 60 ואפילו 55 , אנו מפסיקים לייצר הכנסה (לעבוד)  ועוברים לחיים בעיקר של רווחה שממומנת בעיקרה מחסכונות וזכויות שצברנו במהלך שנות היצירה.

אך ה"המצאה" של בסימרק כבר לא רלוונטית עבורנו -  כאשר המציאו את הפרישה תוחלת החיים הייתה 43! והיום היא מתקרבת ל85. אדם שמגיע לגיל 65 יכול לצפות לחיות עוד כמעט 30 שנים נוספות בממוצע ויש כאלו אומרים שאנו יכולים בהחלט לחיות עוד 40 או אפילו 50 שנים נוספות.
במציאות שמתפתחת – התפקיד של החוסך לפרישה הוא לייצר זרם הכנסות ממקורות שונים שמניבים הכנסות פסיביות ברות קיימה (sustainable).

במעבר העולמות בין תוכניות פנסיה של זכויות (שבה המדינה או האיגוד המקצועי מבטיחים שכר לכל החיים ברמת שכר דומה לשכר שהיה לפני שפרשנו), לעולם של צבירה – ההנחה הבסיסית של הציבור היא שאנו צריכים לצבור כסף ולהמיר אותו לזרם הכנסות מובטחות בדומה למה שהיה לנו בעבר מובטח מהמדינה.

אך הסתמכות על הנחה זו חושפת את הפורש בישראל לסיכון ענק.
1. שיהיה לו מספיק כסף שיניב הכנסה דומה למה שהיה לו. (בתנאי ריבית הנמוכים בהיסטוריה המודרנית).
2. שמי שממיר את הכסף יעמוד בהבטחה של קצבה קבועה וצמודה למדד לכל ימי החיים. (החלפת סיכון של אריכות ימים בסיכון פיננסי).
זה מוביל כל איש מקצוע שמכבד את עצמו ואת הערך שהוא נותן ללקוחות להבין שאחת הדרכים לייצר הכנסה ברת קיימה ללקוחות היא באמצעות מכשירי נדל"ן.
היהודים במהלך דורות הבינו את הערך הרב שטמון בנדל"ן ובאופן מסורתי יצרו הכנסות פסיביות שבאמצעותן הבטיחו להם ולדורות הבאים שלהם ביטחון כלכלי לאורך זמן.
על כל איש מקצוע שמכבד את עצמו להבין היטב את כל המורכבויות של יצירת הכנסות מנדל"ן

למשל:

1. השקעה בנדל"ן היא ההשקעה הטובה ביותר בשוק בגלל התשואות שאפשר להשיג בנדל"ן. תשואה להון מול רווח הון. כיצד לממש את השאיפה להכנסה פאסיבית חודשית.
2. המינוף- היתרון הגדול של הנדל"ן?
3. שיקולים למימון העסקאות: הלוואות או משקיעים/שותפים. סוגי הכסף השונים: מטבע חוץ – דולר מול יורו או אחר, צמודי מדד, צמודי פריים – יתרונות וחסרונות. כללים ללקיחת השוואה נכונה; הערכות למימון תוך ניצול המינוף שהמערכת הפיננסית מאפשרת לנו.
4. מקורות המימון השונים. לקיחת משכנתא. כיצד לחסוך מאות אלפי שקלים בבחינת ההלוואה הנכונה.
5. מהם המרכיבים שצריך לבדוק בנכס, איך מגיעים לנכס הטוב, שינויים אדריכליים אפשריים בשטח הנכס, הבנת תועלות יזמיות, זיהוי כדאיות כלכלית, איך לעבוד עם מתווכים .
6. שינויי יעוד בנכס לקבלת תשואה אופטימאלית, איתור נכסים מתאימים לשינוי ייעוד, חישובי כדאיות כלכלית ודוגמאות.
7. כיצד לתמחר, שימוש בחומרי גמר תחליפים.
8. איך לתמחר עלויות הנדרשות לשיפוץ ולביצוע שינויים בנכס, איך לבחור בעלי מקצוע וספקים ולבצע השוואת מחירים, איך לבצע  חוזים עם קבלן שיפוצים וספקים נוספים.
9. השקעה בנדל"ן בחו"ל בראיה גלובלית, כלכלית ופיננסית.
10. השקעה ישירה מול השקעה לא ישירה בנדל"ן חו"ל.
11. קרנות REIT והקמת קרנות REIT.
12. Off Plan – אופציות בנדל"ן.
13. הבנת הסיכונים בכניסה להשקעה בנדל"ן .
14. יתרונות ההשקעה בקרנות נדל"ן לא סחירות והסיכונים.
15. אסטרטגיית השקעה ויישומן בהשקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל.
16. Joint Venture- בהשקעה בנדל"ן בחו"ל.

אין ספק שכל אדם שרוצה פרישה של "כבוד" וכל איש מקצוע במטפל בלקוחות אילו חייב להבין היטב בתחום ולשאוף ללמוד להבין וליישם הבנה זו עבור המשפחה שלו או הלקוחות שלו שרוצים לחיות את החיים שהם חולמים.

דן דוברי – 2014




הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי וביןבהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.