נעם פינקו
20/08/2014
להלן תגובתו של נעם פינקו, אנליסט פסגות ברוקראז', בהמשך לפרסום דו"חות מליסרון.
יציבות ב-NOI, צמיחה בפדיונות, ב-FFO ובשווי הנכסים
*NOI – החברה דיווחה על ירידה של 1 מש"ח לעומת הרבעון הקודם (ולעומת הצפי) הנובעת בעיקר מהחלת צו הרחבה בענף הניקיון שהגדיל עלויות התפעול בנכסים. לעומת הרבעון המקביל חלה עליה של 15 מש"ח על אף נכסים שנמכרו בתקופה בזכות הפעלת קניון באר שבע, ההרחבות ברחובות ונצרת, אכלוס נוסף בפארק המשרדים ביוקנעם ועליה ב-NOI מנכסים זהים. נציין כי נרשמה עליה נאה ב-NOI מנכסים זהים מ-228 מש"ח ברבעון המקביל ל-238 מש"ח הרבעון בזכות ההרחבות האמורות ושיפור בביצועים.
* FFO – חלה עליה ב-FFO לעומת הרבעון הקודם מ-110 מש"ח ל-115 מש"ח (צפי 110 מש"ח) הנובעת בעיקר מקיטון בהוצאות הריבית בשל החלפת חוב ובכך שברבעון הקודם הוצאות המיסים היו גבוהות בשל מדד שלילי.
* שערוכים - שווי הנכסים עלה ב-102 מש"ח הרבעון בזכות שיפור ב-NOI המייצג והשפעת המדד ברבעון השני (0.5%). שיערוכים בולטים: קניון רמת אביב 42 מש"ח, פ"ת 21 מש"ח, הקריון 14 מש"ח ורחובות 13 מש"ח. שיעור התשואה הממוצע בנכסי החברה הינו 7.69%.
* פדיונות – הפדיונות במחצית השנה הראשונה היו טובים עם עליה כוללת של 3%. העליות הבולטות הן בנצרת (57%), בנכס בו בוצעה הרחבה משמעותית, ברחובות (5% גם בשל הרחבה), ברמת אביב (2.4%), בבילו סנטר (5.2%) ומלכת שבא באילת (20%).
* שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין גבוה. עם זאת הסביבה הופכת למאתגרת יותר והמו"מ מול השוכרים קשה יותר. במקומות בהם התחרות מתגברת ניתן לראות פגיעה בתוצאות הקניונים (תחרות עזה במקומות כמו באר שבע, נתניה, כפר סבא ואזור הצפון). כמובן שחודש יולי היה חלש מאוד, בעיקר באיזור הדרום בגלל המלחמה ולא ברור עדיין האם תהיה השפעה של המלחמה של המשק בכלל. להערכתנו קשה להעריך כרגע האם תהיה השפעה לרעה על NOI החברה בטווח הקצר (מלבד ויתור על שכ"ד בהיקף של 1.5 מש"ח בגין המלחמה), הואיל ונכסיה מפוזרים היטב ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ ויפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים. בנוסף הטבות לשוכרים לא בהכרח מתבטאות ב-NOI אלא בהשקעות בנכסים ו/או הוצאות שיווק. האטה כלכלית, אם תהיה, עלולה להוביל לירידה בפדיונות ולהגברת הלחץ על השכ"ד בשלב מאוחר יותר. במודל שלנו אנו מניחים יציבות ללא פגיעה ב-NOI (מתחשבים בNOI המייצג של 1040 מש"ח).
* ייזום - עוד השנה יושלם בניין של 3,000 מ"ר מעל הקניון בחיפה המושכר לקופ"ח מכבי. בפ"ת החלה בניית בניין של 13 אלף מ"ר המיועד למרפאות ומלון (נחתם חוזה לניהול המלון). גם ברעננה החלה בנייה של מבנה בן 10,000 מ"ר המושכר לרשת מלונאות. סך ההשקעות בטווח בינוני יסתכם בכ-210-230 מש"ח ויניב NOI של 24-28 מש"ח בשנה.
* בשורה התחתונה: דוח טוב לחברה. אנו סבורים כי גם במקרה של האטה במשק והגברת התחרות החברה תמשיך להציג דוחות סבירים ולשמור על תוצאות תפעוליות טובות, כאשר לאור הריבית הנמוכה אנו גם לא רואים סכנה לשווי הנכסים. עם זאת, כפי שציינו אנו מניחים יציבות ב-NOI מנכסים זהים והחברה תהנה פעילות היזמות. לא ביצענו שינוי משמעותי במודל ומחיר היעד נשאר 100 ₪, 11% מעל מחיר המניה בשוק והמלצתנו נשארת תשואת יתר.
Disclaimer
דוח זה הינו רכושה של פסגות ניירות ערך בע"מ (להלן-"פסגות ני"ע"), אין להעתיק, לשכפל, לצטט, לפרסם בכל אופן ו/או פעולה, דפוס, צילום, הקלטה, העתקה את הדוח, ו/או כל חלק ממנו ללא קבלת אישור בכתב ומראש. הדוח מבוסס על נתונים שהינם גלויים לציבור ושפורסמו על ידי פסגות ני"ע ו/או החברות המוזכרות בדוח (להלן - "החברות") בתשקיפים, דוחות כספיים, הודעות לבורסות לניירות ערך, פרסומים בכלי התקשורת ובכל דרך אחרת ועל בסיס הענפים בהן פועלות החברות והנחות שנעשו על בסיס מידע, פרסומים ונתונים אלו. המידע, הפרסומים והנתונים מהמקורות הנ"ל הונחו כנכונים ודוח זה המסתמך עליהם אינו מהווה אימות או אישור לנכונות נתונים אלו. המידע המופיע בדוח זה מעודכן למועד פרסומו לראשונה ואינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא מתן הודעה נוספת. ניתוח זה משקף את הבנתנו ביום עריכת דוח זה. מודגש כי אין פסגות ני"ע ו/או עובדיה אחראים למהימנות המידע המפורט בדוח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או להשמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדוח. פסגות ני"ע לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק ו/או הפסד שיגרמו משימוש בדוח זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע שבדוח זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. ייתכן שבמועד פרסום הדוח, או במהלך 30 הימים שקדמו למועד הפרסום, "פסגות ני"ע ו/או תאגיד קשור אליה החזיקו או מחזיקים או עשויים להחזיק בחשבונות הנוסטרו שלהם או בחשבונות המנוהלים על ידם בעבור לקוחות החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שפסגות ני"ע קיבלה או מקבלת במהלך 12 החודשים האחרונים וייתכן שהיא צפויה לקבל, לאחר מועד הפרסום של הדוח, תגמול בהיקף מהותי מקבוצת חברה מהחברות המוזכרות בדוח. ייתכן שבמועד פרסום הדוח בעל השליטה בפסגות ני"ע החזיק או מחזיק או עשוי להחזיק החזקה מהותית בסוג כלשהו של ניירות ערך של חברה מהחברות המוזכרות בדוח. אין לראות בדוח זה שיווק השקעות או תחליף לשיווק השקעות והתאמה אישיים וספציפיים ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. אין להעביר דוח זה לצד ג' כלשהו.
פסגות ני"ע הינה חברה בת בבעלותה המלאה של פסגות בית השקעות בע"מ, המצויה בשליטת קרנות אייפקס מסוימות, שהינן קרנות השקעה פרטיות ("אייפקס"), המבצעות מעת לעת השקעות בתאגידים שונים.
למען הגילוי הנאות יובהר, כי אפשר שתאגיד הנסקר במסגרת דוח שמפרסמת החברה ו/או מי מטעמה, יהא תאגיד שקרנות אייפקס בוחנות ביצוע השקעה בו או מנהלות עימו מגעים כלשהם לשם ביצוע השקעה בו.
מודגש, כי פסגות ני"ע אינה מודעת לבחינות אלו על ידי קרנות אייפקס, למעט במקרה בו מדובר במידע שהפך לציבורי. בכל מקרה, אין המלצותיה, ניתוחיה ו/או מסקנותיה של פסגות ני"ע בעבודת אנליזה ביחס לתאגיד נסקר, מושפעות באופן כזה או אחר מהיתכנות השקעה של קרנות אייפקס בתאגיד זה.
קרנות אייפקס עשויות לבצע החלטות השקעה אשר אינן תואמות את ההמלצות והדעות המובאות במסגרת דוח שפורסם על ידי פסגות ני"ע ו/או מי מטעמה.
ההמלצות דלעיל ניתנות ע"י מחלקת מחקר sell side של חברת פסגות ני"ע, ללקוחות הברוקראג'.
יובהר, למען הסר ספק, כי לחברות ולפעילויות שונות בקבוצת פסגות בית השקעות בע"מ והתאגידים הקשורים אליו, מוענקים גם שירותי מחקר נוספים על ידי מחלקות מחקר שונות, במסגרתם עשויות להיות המלצות שונות ביחס לאותו נשוא מחקר.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
