רשות ניירות ערך >> הצעת חקיקה לתיקון תקנות ניירות ערך בנוגע לפעילות בתחום הנדל"ן היזמי

1.תמצית

א.רקע

פרק "תיאור עסקי התאגיד" שבדוח התקופתי (ובתשקיף) נערך לפי המתווה אשר הוצע במסגרת "ועדת ברנע" ועוגן בתוספת הראשונה לתקנות ניירות ערך (פרטי התשקיף וטיוטת תשקיף - מבנה  וצורה), התשכ"ט-1969 (להלן - "התוספת הראשונה" ו-"תקנות פרטי תשקיף", בהתאמה). 1על אף שמתכונת העריכה המקורית הקבועה בתוספת הראשונה הותאמה בעיקרה לתאגידים תעשייתיים, המודל תקף במתכונתו הכללית לגבי כלל התאגידים המדווחים בישראל, למעט תאגידים בנקאיים ומבטחים. אחת ההמלצות שהוצעו על ידי ועדת ברנע הייתה פיתוח דרישות גילוי ייעודיות לענפים השונים.

פיתוח דרישות גילוי ייעודיות כאמור הינו חלק מפרויקט שיפור הדוחות שבמסגרתו בוחן סגל הרשות היבטים שונים הקשורים בדיווח על עסקי התאגיד בתשקיף ובדוחות התקופתיים  והרבעוניים, ואופן יישומו של מודל הדיווח על ידי התאגידים המדווחים. 2
 .
סגל רשות ניירות ערך (להלן - "סגל הרשות") בחן במהלך ארבע השנים האחרונות פיתוח דרישות גילוי ייעודיות, בין היתר, לתאגידים הפועלים בענפי הנדל"ן המניב, מדעי החיים, חיפושי הנפט והגז ותאגידי האחזקות. פרויקט הגילוי הענפי, מהווה אף חלק מרכיבי "מפת הדרכים של רשותניירות ערך". 3
 .
מטרת הוראות הגילוי בעניין הנדל"ן היזמי היא להביא לפישוט הדיווח ושיפור הרלוונטיות, ההשוואתיות (בין תאגידים ובין תקופות) והוודאות של כללי הדיווח והגילוי הניתנים על ידי תאגידים הפועלים בתחום הנדל"ן היזמי במסגרת תשקיפים ודוחות תקופתיים. שיפור זה יושג, בין היתר, באמצעות הפחתת כפילויות, סידור פריטי מידע בצורה טבלאית ומרוכזת, שיפור ברמת הרלוונטיות של פריטי המידע, דרישות גילוי אודות פריטי מידע אשר לא ניתנו על ידי תאגידים עד כה, הגדרת דרישות גילוי בדוחות תקופתיים בנושאים מסוימים ועוד, וכל זאת, על מנת לאפשר לציבור המשקיעים קבלת החלטת השקעה בצורה מושכלת וזאת, בדומה לתיקון תקנות ניירות ערך שבוצע במהלך שנת 2013 לעיגון דרישות הגילוי החלות על חברות ושותפויות הפועלות בתחום
 
1תקנה 8א לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים, המתייחסת לתיאור עסקי התאגיד בדוח התקופתי, מפנה לפרטים
ולעקרונות המופיעים בתוספת הראשונה של תקנות פרטי תשקיף.

2היבטים נוספים בפרויקט כוללים, בין היתר, בחינה של הצורך בהתאמת מבנה הדוחות (כגון על דרך של יצירת דוח ממשל תאגידי והתאמת הוראות הגילוי בדוח הדירקטוריון), ביטול כפילויות בדרישות הגילוי (בכלל זה, אל מול הגילוי הניתן במסגרת הדוחות הכספיים), העברת הוראות גילוי בעלות תכלית דומה לפרקים ייעודיים (כגון פרקי מימון
ונזילות וסיכונים) והיבטים נוספים. כל זאת, מתוך מטרה לצמצם את היקף הגילוי לגבי עסקי התאגיד ולשפר את הרלוונטיות שלו. בעניין זה, ר' גם הצעת תיקון שפורסמה להערות הציבור באתר הרשות: https://www.isa.gov.il/ואכיפה20%חקיקה/egislation/Proposed%20Legislation/2233/Documents/Simplifying_Reports.pdf

 3מפת הדרכים של רשות ניירות ערך אשר הוצגה על ידי יו"ר רשות ניירות ערך, פרופ' שמואל האוזר, פורסמה ביום 4  https://www.isa.gov.il/Download/IsaFile_7102.pdf :2012 בספטמבר

חיפושי הגז והנפט וכן התיקונים המקודמים בימים אלה לעניין דרישות הגילוי החלות על תאגידים הפועלים בתחום הנדל"ן המניב ובתחום מדעי החיים. בהקשר זה יש להזכיר כי סגל הרשות פרסם בשנים האחרונות שתי טיוטות של הנחיית גילוי בנושא הנדל"ן היזמי. במהלך תקופה זו רוכזו הערות הציבור ונערכו תיקונים במקומות בהם נמצא כי נכון לעשות כן. כמו כן, לאור הפרסום האמור, תאגידים מדווחים בתחום הנדל"ן היזמי מיישמים מזו תקופה גילוי טבלאי המבוסס בעיקרו על הטיוטות שפורסמו. מכאן, שתיקון התקנות המוצע עתה נועד בעיקר לקבוע את הגילוי כהסדר מחייב בחקיקה המשנית. עוד יש להזכיר כי במקביל לתיקון מוצע זה, מקודם, כחלק מפרויקט שיפור ופישוט הדוחות, תיקון לתוספת הראשונה, אשר עשוי לחייב התאמות בתיקון המוצע.


להמשך הצעת החקיקה

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.