"גישת ההשוואה" מנפחת את מחירי הדירות

"גישת ההשוואה" היא לא רק גישה שמאית בה שמאי המקרקעין עובדים לפיה אלא ובעיקר, השוק כולו מתנהל על פיה.

שקיפות המידע לא רק שלא הועילה במקרה זה אלא שהייתה לה תרומה לא מבוטלת בניפוח מחירי הדירות ואובדן השליטה והכאוס בו מצוי היום שוק הנדל"ן למגורים.

"פרסום "מ"ר דירתי" הצפוי להתפרסם בימים הקרובים על ידי השמאי הממשלתי, במסגרת תכנית מע"מ 0, יביא לזינוק פיקטיבי נוסף במחירי הדירות שכן הציבור שאינו בקיא בהליכי קביעת שווי נדל"ן, ייתפס לפרסום ויקבע מעתה את המחיר החדש של דירותיו על בסיס הפרסום."

"בשוק חם ועולה כמו זה שאנו נמצאים בו משנת 2008 ועד היום, הגישה מנפחת את מחירי הדירות ומעמידה בסיכון התפתחות בועה".

"בועה" הוא מצב בו המחיר מתרחק מהשווי. ( יש מי שיוסיפו מרחק בלתי סביר )

"אין היום שום מדד או כלי אובייקטיבי למדידת התפתחותה של "בועה" בשוק הנדל"ן למגורים ואני מציע שדמי השכירות יהוו מדד לבחינת התפתחות בועה בשוק הנדל"ן למגורים".

"בבסיס הבעיה: המטנליות הישראלית, התחרותיות החברתית המוחצנת והמופגנת, פסיכולוגיית "שנאת ההפסד" ותורת ה"כלכלה ההתנהגותית" המחמירים ומדגישים את הבעיה ומקצינים אותה בשל כל מה שמסתתר מאחורי הפסיכולוגיה של הצריכה והצרכנות הישראלית"

"פרסום "מ"ר דירתי" הצפוי להתפרסם בימים הקרובים על ידי השמאי הממשלתי, במסגרת תכנית מע"מ 0, יביא לזינוק פיקטיבי נוסף במחירי הדירות שכן הציבור שאינו בקיא בהליכי קביעת שווי נדל"ן, ייתפס לפרסום ויקבע מעתה את המחיר החדש של דירותיו על בסיס הפרסום."

 חייב להיות מדד כדי לבחון עד כמה מתרחק המחיר מהשווי. המדד הזה הוא תשואת השכירות.

בתי המשפט1 דורשים מאיתנו השמאים לשימוש ב "גישת ההשוואה".

עניין זה הושרש והוכר כנכון בתנאי שוק רגיל ונורמאלי אך בתנאי שוק בלתי יציב חם ובשוק עולה בהתמדה כמו זה שאנו מצויים בו מזה מספר שנים, הוא עשוי ועלול להביא לכלל טעות ולנפח את מחירי הדירות מעצם ההשוואה.

שוק הנדל"ן למגורים משמש היום כאלטרנטיבת השקעה לאחר שציבור גדל והולך, איבד אמון בשוק ההון. סוד גלוי הוא ששוק הדירות משמש אפיק השקעה וכי שליש מהדירות הנרכשות נרכשות למטרות השקעה.

"בשוק עולה, בו כל אחד מסתכל לצדדים ונוהג בהתאם, מתקיים מרוץ וקיים סיכון ש"הגולם" מזין את עצמו במין גלגל מסוכן ועליית המחירים איננה אמיתית ואיננה נשלטת והמבטים לימין ולשמאל מסוכנים ומנפחים את המחיר".

בכל פעם שנקבע שיא חדש הוא משמש נקודת יציאה ממנו והלאה.

מחיר הוא עניין סובייקטיבי, ספציפי ואינדיבידואלי של קונה אחד או שניים, בעוד שהשווי מייצג טווח רחב מאד של קונים שיהיו מוכנים לשלם את התמורה המוכרזת כ"שווי".

המחיר מושפע משיקולים אישיים ספציפיים מאד ששולמו בפועל בעסקה נתונה על ידי בעל עניין.

שווי הוא כלכלי הרבה יותר. שווי משקף גם שיקול ותמורה כלכלית שמניב או שיניב נכס מקרקעין.

עסקאות ההשוואה בוחנות את המחיר שנקלט במערכת כרמ"ן ברשות המיסים. מיעוט עסקאות והיעדר דיווח מעודכן מפורט ומדויק משבש את יכולת הפרט וההדיוט לבחון את העסקה. גם "מחיר ממוצע" אותו נדרש השמאי הממשלתי לספק, יעוות את השוק ויעלה אותו מייד כשיתפרסם.

הפתרון:

מחלקות המחקר של בנק ישראל והלמ"ס חייבות לעבד מידע ונתונים בדבר ערכי הרכישה של נכסים מחוזי הרכישה המועברים לבנקים, אל מול דמי השכירות הראויים לאותם נכסים וזאת על מנת לבחון ולבדוק את מידת התפתחותה של "בועה", עניין המתחייב מהתנהלות שוק הנדל"ן למגורים כיום המשמש חלופה לשוק ההון ומושך אליו עוד ועוד משקיעים המבקשים להבטיח עבורם מקור הכנסה לעת פרישתם כשבעשותם כן מעלים את מחירי הדירות ללא הפסק.

הגדרת שיעור התשואה צריכה להיות בטווח של 4-6%  בהתאם לאזורי הארץ השונים.

טוב יעשה שר האוצר אם יקבל החלטה בעניין ומידע ונתון זה ייחקר ויפורסם על ידי גורמי בנק ישראל והלמ"ס.

"מערכות המידע בה אנו עושים שימוש היום חסרות מידע רב ערך על הנכס כדי לאפשר השוואה נכונה והוא חלק מהכשל, כשל המוביל לכאורה לעלייה מדומה של מחירים".

מעבר לבחינה הכלכלית שעלינו לבחון, כפתרון לטווח הקצר, "הפתרון לטווח הארוך חייב להיות שבכל עסקת מקרקעין, כנספח לטופסי המש"ח, יצורף החוזה בו תיאור הממכר יהיה תיק הבניין ותיק הבית המשותף, ככל שקיים, ואשר יסרקו לצד החוזה והדיווח על העסקה. הטוב ביותר הוא שבכל עסקת מקרקעין תיאור הממכר יהיה נספח "שומת מקרקעין" אשר תסרק לצד טופסי המש"ח והחוזה".

אשר אלמלא כן הגולם יקום על יוצרו כדברי המהר"ל מפראג ולטעמי הוא כבר ער.

_____________

1 ע"א 161/79 – שר האוצר נגד הרברט זילברשטין, בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.

  ע"א 323/85 – מדינת ישראל נגד אברהם אליהו מזרחי, בבית המשפט העליון בשבתו  כבית משפט לערעורים אזרחיים.

 

 

חיים אטקין- שמאי רכוש ומקרקעין מוסמך. מומחה לנזקי רכוש תביעות ביטוח וירידת ערך נכסים בעקבות נזקים.  אתרנו:  www.etkin.co.il

 

 

 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.