מיכאל לוי
27/04/2015
מידרוג מודיע על מתן דירוג Aa3 באופק יציב לסדרת אג"ח חדשה בסך של עד 1,000 מיליוני ₪ ע.נ. אותה תנפיק חברת Moinian Limited (להלן: "החברה"). תמורת ההנפקה תשמש, בין היתר, למימון בניית שני פרויקטים בתחום המגורים, להשקעות עתידיות נוספות בעיקר בתחום הנדל"ן המניב, לרבות הגדלת החזקות בנכסים קיימים ולפעילות השוטפת. בכוונת החברה לבצע גידור של תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.
דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 22.04.2015. למידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם למבנה ההנפקה, ככל שתבוצע. כמו-כן, הדירוג הינו כפוף לאמור בתשקיף ההנפקה הידוע, נכון ליום פרסום הדוח, לפיו בעל השליטה התחייב להעביר לחברה את הזכויות בחברות המועברות, כפי שמפורט בתשקיף.
פרופיל החברה
החברה הוקמה בשנת 2015 כחברה פרטית המאוגדת לפי דיני איי הבתולה הבריטיים (בהתאם לתשקיף ההנפקה, על החברה יחולו הוראות חוק ניירות ערך הישראלי והתקנות מכוחו על חברות שהתאגדו מחוץ לישראל אך אגרות החוב שלהן נסחרות בבורסה המקומית). בעל השליטה בחברה הינו מר ג'וסף מויניין המחזיק בכ-100% מהון המניות של החברה. עם השלמת ההנפקה, מר מויניין יעביר את החזקותיו בתאגידים המחזיקים בנכסי נדל"ן, הכוללים את הנכסים הבאים (יצוין, כי חלק ניכר מהנכסים מוחזקים ביחד עם שותפים):
-
נדלן להשקעה – 5 נכסים משולבים של משרדים ומסחר (כאשר אחד מהם הינו פורטפוליו של 8 בניינים) – נכסי המשרדים והמסחר של החברה ממוקמים באיזורי ביקוש במנהטן ניו- יורק ושווים בהתאם להערכות שווי (חלק חברה) נכון למועד הדו"ח עומד על כ- 675 מיליון דולר.
-
מלונאות - שני בתי מלון– מלון W הכולל 217 חדרים וכ- 223 דירות יוקרה למכירה (ראו להלן), הנכס ממוקם במרכז הסחר העולמי במנהטן מול בניין ה-"Freedom Tower", איזור המצוי בתנופת התפתחות. מלון HGI (Hilton Garden Inn) ממוקם במנהטן ברחוב 54 בצמוד לשדרת ברודווי ונמצא בקרבת מרכזים עסקיים כמו גם מוקדי תיירות שונים. שווים של בתי המלון (חלק חברה) ובהתאם להערכות שווי עדכניות עומד על כ- 303 מיליון דולר (בשקלול עליית שיעור האחזקה של החברה במלון (HGI.
-
תחום המגורים – 1) נכס מגורים להשכרה- נכס המצוי גם הוא בקרבת מרכז הסחר העולמי במנהטן, ומאופיין בדירות בסטנדרט גבוה יחסית, שוויו חלק חברה נכון למועד הדו"ח ובהתאם להערכות שווי עדכניות עומד על כ- 167 מיליון. 2) שתי קרקעות לייזום מגורים- החברה מחזיקה בשתי קרקעות לייזום למגורים במנהטן (בקרבת Hudson Yards וטיילת ה-Highline באזור ה-Meat Packing). החברה צפויה להחל כבר בטווח הקצר את בנייתם של שני נכסי נדל"ן למגורים. שווין של הקרקעות (חלק חברה) נכון למועד הדו"ח ובהתאם להערכות שווי עדכניות עומד על כ- 87 מיליון דולר.
-
מלאי דירות – כ-223 דירות יוקרה למכירה, הממוקמות במלון W. עלות מלאי הדירות בספרים נכון ליום 31.12.2014 עומד על כ- 61 מיליון דולר.
נכסי החברה הינם חלק מתיק הנכסים של בעלי השליטה ותאגידים בהחזקתו (להלן: "קבוצת מויניין" או "הקבוצה"), הכוללים כ-20 מיליון ר"ר של נכסים מניבים בתחומי נדל"ן שונים ונכסים בייזום. בהתאם לדברי מנהלי הקבוצה, שווי נכסי החברה מהווה כ- 20%-30% מסך השווי של נכסי הנדל"ן בבעלות הקבוצה. הקבוצה נוסדה בשנת 1982 על ידי מר ג'וזף מוינייאן. הקבוצה פועלת בתחומי נדל"ן מגוונים הכוללים בין היתר, החזקות בתחום המגורים, מלונאות, מסחר ומשרדים בעיקר בניו יורק אך גם בשיקאגו, לוס אנג'לס דאלאס ועוד.
לפי הסכם, שירותי הניהול בחברה יינתנו על ידי תאגידים בשליטת בעל השליטה, הכוללים שלל שירותי מעטפת לפעילותה, ביניהם: יו"ר דירקטוריון , שירותי מנכ"לות, שירותי סמנכ"ל כספים, הנהלת חשבונות ודיווח חשבונאי, ייעוץ משפטי, שירותי משרד, תקשורת, מחשבים ומזכירות וכן סיוע ויעוץ בנושאים שונים בנושאי מימון, קשרים עסקיים עם שותפים, פיתוח אסטרטגיה עסקית ועוד.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
