משבר הנדל"ן ,האם מתחילים לראות את האור? ראיון עם צחי דוד רכז תחום המקרקעין והסביבה באגף התקציבים

הנדל”ן בעצם לא יורד מסדר היום. הממשלה הקודמת נאלצה להעביר תקציב, וכשהגיע לגבש תוכנית למלחמה בשוק הדיור, הגיעו הבחירות. שר האוצר הנוכחי, ריכז תחת ידיו אוסף עצום של סמכויות, כדי שיאפשר לו לגבש תוכנית מסודרת להילחם במשבר הנדל”ן בארץ. גם הוא נאלץ בראש ובראשונה להעביר את תקציב 2015־16, ונראה שעכשיו מתחילה להתבהר תוכנית משרד האוצר והשיכון כדי להילחם במשבר הדיור.

הניסיונות הראשונים מתחילים לצוץ – מכרזים ופרוייקטים במחיר למשתכן. הגדלת היצע. כדי לקבל תמונה ברורה יותר, ומקיפה יותר על הצעדים שמתכנן משרד האוצר, שוחחנו עם צחי דוד רכז תחום מקרקעין וסביבה, באגף התקציבים, משרד האוצר.

צחי עוסק בתחום הנדל”ן במשרד האוצר כבר כ־6 שנים, בתפקידו הקודם היה רפרנט תחום השיכון בחשב הכללי, וכיום הוא רכז תכנון והגנת סביבה באגף תקציבים.

יש מצד אחד תחושה שנעשים דברים בין אם במשרד האוצר, ובין אם במשרד השיכון, יש יותר אישורים לבנייה, יש את תוכנית מחיר למשתכן, מצד שני לא ברורה התוכנית הכללית

“המדיניות של הממשלה ומשרד האוצר לטיפול במשבר בשוק הדיור עומדת על 3 רגלים – הראשונה והחשובה ביותר היא הגדלת ההיצע. רוב הפעולות ורוב התקציבים שמוקצים מוקדשים להגדלת ההיצע – הסרת חסמי תשתית, הסכמי הגג – שנועדו בעצם לתת מענה לתשתיות עבור הרשות המקומית כשמשווקים דירות בשטחה; פרוייקט נתיב לדירה בשיתוף עם משרד התחבורה, בעלות של כ־4 מיליארד שקל, פינוי מחנות צבא.”

מה הכוונה בפרויקט נתיב לדירה?

“פרויקט משותף של משרד התחבורה, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל, לתקצוב של פרוייקטים תחבורתיים הדרושים להמשך שיווק יחידות דיור. פרוייקטים שמהווים התניות לבנייה – כבישים, מחלפים, נתיבי תחבורה ציבורית. בין היתר בפרוייקט נכללים טיפול בכביש 38 עבור שיווק כמעט 10 א’ יחידות דיור בבית שמש, טיפול במחלף כניסה לראש העין, לצורך שיווק 16 א’ יחידות דיור במסגרת הסכמי הגג, מחלף הכניסה לאשקלון לצורך שיווק 11 א’ יחידות דיור.”

מחנות צבא, זה פרוייקט לטווח ארוך, מתי נתחיל לראות תרומה של הפרוייקט הזה?

“מחנות צבא יושבים על קרקעות שנקראות קרקעות אפורות. אלה קרקעות שאין ויכוח לגבי הבנייה עליהן, בניגוד לשטחים פתוחים שלגביהם יכולה להתעורר מחלוקת עם הגורמים הירוקים אם רצוי או לא לפתח. רוב המחנות המתפנים הם ממרכז הארץ. מעתיקים את המחנות בעיקר לנגב, כחלק מחיזוק הפריפריה. גם לעניין זה יש סדרת הסכמים שכוללים את הפינוי ואת התכנון האזרחי במקום בו המחנות יושבים.

כבר בסוף 2015־16 יפונה מתחם ארבע צריפי שצפויות להיבנות עליו 4 א’ יחידות דיור. במהלך 2016־17 ובכל שנה לאחר מכן יפונו עוד ועוד מחנות. זה פרוייקט ארוך טווח אבל הפירות הראשונים שלו יורגשו כבר במהלך השנה הקרובה”.

אלה פרוייקטים שמגדילים את ההיצע, בוא נתמקד לרגע במחיר למשתכן

"מדובר בשיטת מכרז שבה המציע מתחרה על המחיר הנמוך ביותר לצרכן. כרגע בשלושה מכרזים – עפולה, קרית מוצקין ולוד, המתכונת שבה משווקים מחיר למשתכן מביאה הצלחות יפות ומביאה לשיווק דירות בהנחות של מעל 30% מהמחיר באותם אזורים.”

כמה מכרזים כבר יצאו בשיטת מחיר למשתכן?

“יצאו עד כה כ־7 א’ יחידות דיור. תוכנית העבודה היא שעד סוף השנה ישווקו 20 א’ יחידות דיור בשיטת מחיר למשתכן, עד סוף 2016 אמורים לשווק 70 א’ יחידות דיור בשיטת מחיר למשתכן. בעצם מלפני ארבעה חודשים, מאז החלטת הממשלה בעניין מחיר למשתכן, כל הפרוייקטים בבנייה רוויה משווקים בשיטת מחיר למשתכן. זו בעצם הרגל השנייה של התוכנית.”

והחלק האחרון בתוכנית?

“החלק האחרון הוא ריסון ביקוש המשקיעים. לביקוש משקיעים יש השפעה משמעותית על מחיר הדירות, המשקיעים מאוד מושפעים מהריבית הנמוכה ומהאלטרנטיבה שהנדל”ן מספק כאפיק השקעה. הביקוש המוגבר שלהם יוצר לחצי ביקוש בשוק הנדל”ן בכלל, והעלאת מס הרכישה אמורה לטפל ולהקטין את ביקושי המשקיעים. אמנם העלאת המס יצאה לפני חודשיים, אולם אנחנו כבר מתחילים לראות מגמה של ריסון בביקושי המשקיעים”.

“בסופו של דבר הגדלת ההיצע היא הפעילות הכי מורכבת. היא דורשת תיאום של משרדי הממשלה – משרדי התחבורה, רשות המים, הרשויות המקומיות, מערכת התכנון. זו אחת המערכות המורכבות בישראל. שם אנו שמים את המאמץ העיקרי. ערב המשבר ב־2008 היו 32 א’ התחלות בנייה. הקצב ב־2015 עומד על 50 א’ יחידות דיור. אנחנו לא מסתפקים בקצב הזה, יש עוד הרבה עבודה, ועבודה מורכבת.

הקמנו את הותמ”ל שהוקם לפני שנה, וקצב העבודה שלו גבוה, הוא נותן תוספת חיונית למערכת התכנון.”

“שוק הנדל”ן הוא שוק מורכב, כל פעולות הממשלה מכוונות לאותו כיוון – ריסון עליות המחירים, ואף ירידת מחירים. להתנבא על המועד זה לא אחראי. יש משתנים רבים שמשפיעים – הריבית במשק, מצב התעסוקה, צמיחת המשק. כאשר משווקות 20 א’ יחידות דיור בשנה הקרובה במחיר למשתכן, ובשנה הבאה עוד 50 א’ יחידות דיור במחיר מוזל באופן משמעותי ממחיר השוק, צריך לקחת את זה בחשבון כל אחד בתוכניות שלו ובצפי שלו.”

“מתחילת המשבר המדינה עסקה בעיקר בשיווק ותכנון של קרקע מדינה. בשנה האחרונה התחלנו להתעסק יותר בקרקע פרטית. אחד הדברים שביצענו שנמצא על שולחן ועדת הכספים, לקראת קריאה שנייה ושלישית הוא תיקון עיוות למס שבח שנועד לקבוע מס אחיד של 25% על מכירת קרקעות שנרכשו לפני שנת 2000. המצב כיום הוא שהשבח על קרקע שנרכשה לפני שנת 2000 הוא 50%, ואחרי שנת 2000 המס הוא 25%, והתשלום הוא בשיעור משוקלל. החישוב נותן תמריץ לא למכור קרקעות שנרכשו לפני שנת 2000, כי ככל שממתינים כי שיעור המס האפקטיבי יורד.

אנחנו מציעים לקבוע מס אחיד של 25%, כדי ליצור תמריץ לבעלי קרקע למכור את הקרקע הפרטית, ובכך להגדיל היצע קרקעות, והציפייה שצעד זה יחד עם צעדים נוספים – השקעה בתכנון בקרקע פרטית, פטור ממכרז בעבודות פיתוח בקרקע פרטית וצעדים נוספים, כל אלה יובילו לרובד נוסף של הגדלת ההיצע.”

"זה דיון שיש לו פנים לכאן ולכאן. אחת הטענות אומרת שיש שקילות בין מס הרכישה המוגבר, לבין המס הפירותי שאכן הוא נמוך יותר, כך שלמעשה אין תמריץ מס לרכישת דירות להשקעה. כרגע לא צפויים צעדים נוספים בנושא."

“זה נדון כיום בכנסת. בוצעה הסדרה של זכויות הדיור לפי תמ”א 38. בעצם כלל הזכויות הקיימות בתוכנית המאושרת לחלק למספר הקומות הקיים היא תהווה את קומת הבסיס. זו שיטת חישוב אחידה שמייצרת ודאות, שבשוק הנדל”ן ודאות זה אחד הדברים הכי חשובים. המטרה של רשות להתחדשות עירונית זה להוות פלטפורמה להתחדשות עירונית, הסרת חסמים להתחדשות עירונית בהתגברות על חסמים של דיירים, כדאיות כלכלית, נושאים תכנוניים.”