יניב סליין
08/02/2016
בראק NV - מעלים מחיר יעד - 22% מעל מחיר השוק
בתקופות בהן שיעורי ההיוון נמוכים היסטורית, ושווי הנכסים נע כלפי מעלה, מציאת עסקאות אטרקטיביות הפכה למשימה קשה. וכשאין עסקאות, צריך לעבוד עם מה שיש...
להערכתנו, במצב הנוכחי הצמיחה בפעילות חברות נדל"ן מניב לשנה הקרובה צפויה לנבוע מגידול אורגני ב- NOI, השבחה של נכסים קיימים ופיתוח של פרויקטים קיימים אשר צפויים למתן עליית ריבית עתידית. בראקNV היא בדיוק החברה לתקופה הזאת.
החברה מציגה שיפור בכל הפרמטרים לאורך זמן, מצליחה להעלות את שכר הדירה בעקביות בחוזים קיימים וחדשים, להציג שיעורי תפוסה גבוהים במח"מ שכירויות ארוך בנדל"ן המסחרי וגם פרויקט הדגל בדיסלדורף מוכיח את עצמו עם רווחיות מרשימה ועלייה במחירי המכירה בשלב ב'. נציין כי נכון לרבעון השלישי של 2015 נמסרו כל הדירות בשלב א' של פרויקט Grafental וכן נרשמה ירידה בעלויות המימון וצמיחה ב-FFO.
עלייה בכל הפרמטרים לאורך זמן
NOI: 2012 = 37 מיליון€ LTM = 58 מיליון€ (CAGR ~ 16%)
FFO: 2012 = 12 מיליון€ LTM = 23 מיליון€ (CAGR ~ 24%)
הון עצמי לבעלי מניות: 2012 = 212 מיליון€ Q3-15 = 325 מיליון€ (CAGR ~ 15%)
פעילות החברה ממשיכה לייצר ערך לבעלי המניות כאשר במהלך השנה האחרונה ההון העצמי לבעלי המניות צמח בכ-45 מיליון€. יחד עם זאת, המניה עדיין מתומחרת במחיר נמוך משמעותית בהשוואה לחברות מקבילות הפועלות בגרמניה.
כמה נמוך?
משקיע שקונה את מניית בראק NV נהנה מפעילות מניבה ופעילות יזמית במכפיל FFO נמוך בכ-30% מחברות ההשוואה העוסקות רק בפעילות מניבה. ואם להשוות תפוחים לתפוחים אז החברה נסחרת במכפיל הנמוך בכ-50% (!) מהחברות המקבילות.
ניתן להסביר זאת, כי בעוד שיעורי התשואה על נכסים בגרמניה המשיכו לרדת השנה, ועסקאות דומות בשוק (הן של בראק והן של חברות מקבילות) בוצעו בשיעורי תשואה נמוכים משל החברה, לא בוצעו שערוכים משמעותיים בדוחות השנה ולכן אנו מצפים לשיערוכים בטווח הקרוב.
בשורה התחתונה
מודל ה-FFO שלנו גוזר מחיר יעד של 295 ₪ המשקף אפסייד של כ-22% ממחיר המניה בשוק. אנו מעדכנים את מחיר היעד של בראק NV בהמלצת "קנייה".
להערכתנו, שוק הנדל"ן המניב בגרמניה ובעיקר שוק המגורים להשכרה צפוי להציג צמיחה בשנים הקרובות וכך גם פעילות בראק NV. בנוסף, להערכתנו אנחנו צפויים לראות שיערוך נכסים בטווח הקרוב וזאת בשל שיעורי ההיוון הגבוהים בהם מהוונים נכסי החברה בהשוואה לשוק וכן בהתאם לשיעורי ההיוון מעסקאות דומות שבוצעו בשנה האחרונה בגרמניה.
ניב סיילן, אנליסט הנדל"ן שלIBI בית השקעות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
