טור אורח >> בדרך לקנות דירה או להשכיר? מהם סוגי הערבויות בעסקאות הנדל"ן השונות

בענף הבניה בכלל, ובפרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט נעשה שימוש שוטף ומגוון בערבויות. 

לעתים, שעבוד של נכס כזה או אחר משפיע באופן ישיר על גורמים שאינם נוגעים לדבר. בנוסף, יזמים רבים נוטים ליחס חשיבות פחותה למכשירי הערבות השונים ולבצע מהלכים פזיזים מתוך חוסר בקיאות.

מטרת המאמר היא לתאר מספר סוגי ערבויות לשם הגברת המודעות לקיומן ותפקידן בתהליכי מתן האשראי בפרויקט נדל"ן. *אין המאמר מתיימר להחליף ייעוץ משפטי, מקצועי וספציפי.

ערבות הינה מנגנון משפטי הנועד להבטיח פירעון חובות. רובנו נוטים לחשוב כי ערבות מסתכמת בטופס בנקאי סטנדרטי. אך המציאות שונה בתכלית. 

ערבות הינה חוזה משפטי לכל דבר ועניין אשר מגדיר את חובותיהם וזכויותיהם של הצדדים להלן:

נפרט את שלל הערבויות הקיימות בעסקאות נדל"ן, תוך שימת דגש לערבויות בתמ"א 38.

חשוב לזכור כי עבור הפקת הערבות נדרש הנערב לשלם לבנק עמלה. בנוסף, על מנת להבטיח את הסכום הנקוב בה עליו לספק ביטחונות. מבחינת עלויות, וכיאה לכל מנגנון מסחרי, כך גם בבואנו לבקש אשראי, ניתן לשאת ולתת בדבר סוג או גובה הערבות.

הערב לפרוע את החוב הינו בנק. לרוב יעדיפו הנושים ערבות בנקאית יותר מכל ערבות אחרת, מכיוון וזו אינה תלויה בעושרו הפיננסי של אדם פרטי, ובנוסף, נתונה לפיקוח ורגולציה מחמירים. כך מתאפשרת יכולת מימוש מהירה בבואנו לחלט את הערבות, ובהתקיים תנאים המאפשרים זאת.

אנשים נוטים לבלבל בין ערבות בנקאית אוטונומית לערבות הרגילה (מסוייגת). בערבות אוטונומית / עצמאית, אין תנאים מקדימים, ואין שאלות. המשמעות של ערבות בנקאית אוטונומית בעולם המסחרי הינה כסף חי לכל דבר. מנפיק הערבות האוטונומית צריך להיות מספיק אמיד כדי להפיק אותה, משמע צריך להיות לו הון עצמי נזיל לפירעון הערבות. אנו נתקלים בערבויות אוטונומיות בפרויקטים רבים של תמ"א 38, בעיקר בפרויקטים בהם ישנה מעורבות ודחיפה גדולה של עו"ד הדיירים, למען קיום הבטחותיו של היזם לדיירים.

ערבות הניתנת לרוכשי דירות חדשות בפרויקטים שמלווים ע"י בנק, ובהתאם לחוק המכר. הערבות מהווה בטוחה לרוכשים ונועדה להבטיח את קבלת הדירה גם אם היזם לא יהיה מסוגל לסיים את הפרוייקט. כדי להבטיח את כספם, ולעמוד בהתחייבויותיהם, נוהגים הגופים המלווים להפעיל מערך של פיקוח ובקרה על הפרויקט. נוסח הערבות כפוף לחוק המכר, וכולל מספר תנאים מצטברים כדי להבטיח את כספי הרוכשים (לדוג', בניית הדירה הסתיימה + נתקבל טופס 4 + נרשמו זכויות רוכש הדירה). נציין כי החוק מאפשר גם בטוחות חלופיות (פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה) בהתקיים תנאים משלימים.

ערבות ביצוע:

ערבות הניתנת ע"י קבלן ליזם, ונועדה להבטיח את ביצוע העבודות בהתאם לחוזה. מדובר בערבות בנקאית בסכום השווה לעלויות הביצוע, או אם לחדד, הערבות צריכה לשקף את גודל הסיכון בביצוע, למשל 15% או 20% מהיקף הביצוע, כך שיאפשר ליזם, או מי מטעמו, להבטיח את השלמת הביצוע בעת פשיטת רגל של הקבלן, תוך פיצוי על ההפסדים שנגרמו.

ערבות הביצוע תוחלף בערבות בדק (לרוב לתקופה של שנה) עם סיום העבודות בפרויקט, ותבטיח את תיקון ליקויי הבניה אשר יצוצו בתקופת הבדק. שימו לב לטבלה הבאה, המפרטת את משך אחריות היזם בתקופת הבדק, ותוקף האחריות לכל רכיב.

הערבות ניתנת במסגרת חוזים למכירת קרקע כדי להבטיח קיום התחייבות היזם להקמת הפרוייקט ורישום זכויות של הרוכשים.

יזמים רבים נוהגים להקים חברות בנות, אשר מהוות חיץ משפטי, לעתים קרובות מתחייב היזם חוזית בעזרת יישות ריקה מתוכן- הלא היא חברה ייעודית, אשר הוקמה לשם מטרה אחת בלבד. לדיירים בפרויקט תמ"א 38, הרוצים להבטיח את טיב הפרויקט, וטיב הביצוע, יש לשקול בקשה של ערבות אישית מהיזם להתחייבויות של החברה למטה. כמובן נדרשת הצהרה פיננסית של נותן הערבות.

היזם מתחייב לרשום את הבית המשותף, בין אם בתמ"א 38(1) ובין אם בתמ"א 38(2) בתוך כ-12 חודשים ממועד המסירה. פעולת הרישום הינה עבודה טכנית בלבד, אך בפועל יזמים רבים נוטים לשכוח, או לוותר, על טרחה זו, ועל כן, בניינים רבים בישראל אינם רשומים כבית משותף מפאת עצלנות של היזם או עורך דינו. כאמור, מטרת ערבות הרישום הנה להבטיח את רישום הבית המשותף , ולאפשר מינוי של עו"ד נוסף, אשר באפשרותו להשלים את העבודה.

בעת חתימת הסכם הדיירים, למעשה, מכרו הדיירים ליזם חלק מהקרקע תמורת שירותי בניה. ומכאן, חייבת העסקה במס שבח. אך ישנה בעיה - בין חתימת ההסכם לעלייה על הקרקע ישנו פער, לפעמים גם שנתיים ויותר, ולכן קבע המחוקק אפשרות לדחות את מועד תשלום המס (דחייה לפי סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין), ובכך תיווצר חבות עבור הדיירים רק במועד העלייה על הקרקע.

היזם אינו מחויב על פי חוק לשלם לדיירים, אלא על פי חוזה (ישנו הבדל מהותי), ולכן, צריך להיות מאוד זהירים, ולוודא, טרם העלייה לקרקע כי היזם מספק אישור מס חתום, או ערבות מיסים בגובה סך שומות המס הפתוחות.

נהוגה לרוב בתמ"א 38/2, וגם לפעמים בתמ"א38(1) במצב של פינוי דיירים).

ערבות שעירות הינה ערבות בנקאית אוטונומית שנועדה להבטיח את דמי השכירות. סכום הערבות נמשך לכל תקופת הבניה, ייתכן והריבית תפחת כנגד תשלומים בפועל.

עורכי דין המייצגים דיירים נוטים להגדיר ערבות שכירות בצורה מאוד רחבה, כך שכל סטייה מהוראות ההסכם תאפשר לעשות שימוש בערבות שכירות מטעם היזם.

לסיכום, עלי להדגיש כי חשוב שהדיירים יוודאו שהם מקבלים את הבטוחות הנדרשות בעסקת תמ"א 38. 

*הכותב הינו רו"ח גנדי גורביץ', מנכ"ל המרכז להתחדשות עירונית מקבוצת אפיקים 38, ולשעבר מנכ"ל חברת אלמוגים.