מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוגAa3.il באופק יציב לסדרת אג"ח א של חברת Moinian Limited

מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוגAa3.il  באופק יציב לסדרת אג"ח א' של חברת Moinian Limited (להלן: "החברה"). 

להלן פירוט האג"ח במחזור של החברה (אלפי ₪) ליום 31.12.2015: 

דירוג החברה נתמך בין היתר, במצבת נכסים איכותית במספר תחומי נדל"ן, ביניהם, משרדים, מסחר, מגורים, מלונאות וייזום למגורים ומאופיינת במיצוב בולט לחיוב, בין היתר בשל, מיקומם, יציבותם התפעולית והתזרימית ואיכות השוכרים. לפי הערכות שווי נכון ליום 31.12.2015, שוויים הכולל של נכסי החברה עומד על כ-2.87 מיליארד דולר (1.38 מיליארד דולר חלק חברה); היקף הון עצמי ויחסי איתנות טובים והולמים את רמת הדירוג, נכון ליום 31.12.2015, היקף ההון העצמי של החברה עומד על כ- 1.3 מיליארד דולר (כ- 814 מיליון דולר הון עצמי המיוחס לבעלי החברה) ויחס החוב ל-CAP עומד על כ- 37% (יחס החוב ל-CAP הכולל את חלק החברה בחוב החברות המוחזקות עומד על כ- 44%); לחברה היקף FFO ויחסי כיסוי הולמים לרמת הדירוג, עם זאת יש לציין, כי חלק מה- FFO של החברה לשנת 2015,  נובע מרווח גולמי הנובע ממכירת דירות במלון W, במהלך שנת 2015 החברה מכרה כ- 76 דירות כאשר נכון ליום 31.12.2015, נותרו במלאי 10 דירות נוספות למימוש. היקף ה- FFO ויחסי הכיסוי של החברה עשויים להישחק בטווח הקצר וזאת בין היתר בשל כך שמרבית הרווח הגולמי הטמון במימוש הדירות מוצה כבר (כאמור נותרו במלאי כ- 10 דירות למימוש). אולם, יש לציין כי התזרים שנבע ממימוש הדירות שימש לפירעון הלוואה בסכום של כ- 75 מיליון דולר ממועד הדירוג הקודם (סך שנפרע שמיוחס לדירות עמד על כ-92 מיליון דולר). 

כמו כן, בחודש פברואר 2016 החברה ביצעה מימון מחדש של הלוואה בגובה 50 מיליון דולר על מלון W אשר בבעלותה בריבית של מתחת ל- 2% וזאת ביחס לריבית של מעל 4% של ההלוואה הקודמת באותו הסכום. בנוסף במהלך שנת 2015, החברה השכירה שטחי משרדים ומסחר נוספים אשר ההכנסה מהם לא באה לידי ביטוי באופן מלא בדוחות השנתיים של שנת 2015. הנ"ל ממתנים במידה מסוימת את השחיקה ב- FFO ויחסי הכיסוי. עם זאת, להערכת מידרוג, עד להשכרת שטחי מסחר נוספים אשר בבעלות החברה יחסי הכיסוי צפויים להיות איטיים ביחס לרמת הדירוג, לאחר השלמת השכרת שטחי המסחר יחסי הכיסוי והיקף ה- FFO של החברה צפויים להשתפר בצורה משמעותית; 

ניסיון הבעלים והצוות הניהולי, בנוסף ל-Track Record שלהם בייזום, השבחה, ניהול ואחזקת נכסים של הקבוצה, הכולל התמודדות עם תקופות מחזורי עסקים שליליים, תורם לנגישות החברה למקורות מימון בשווקי הפעילות; פעילות החברה בשוק הנדל"ן בעיר ניו-יורק ובפרט ברובע מנהטן, המאופיין ביציבות, ביקוש רב תורמת באופן משמעותי לפרופיל הסיכון; לחברה גמישות מסוימת, הנובעת בעיקר מיכולתה להגדיל את היקפי ההלוואות בחלק מנכסיה המניבים, אשר מאופיינים ברובם בשיעורי LTV נמוכים (שיעור ה- LTV המשוקלל לפי חלק חברה על הנכסים המשועבדים עומד על כ- 42%). כמו כן, נכון למועד הדו"ח לחברה שתי קרקעות לא משועבדות המיועדות לייזום שני נכסי מגורים אשר תורמים לגמישות הפיננסית של החברה. 

מנגד, לחברה ריכוזיות ברמת הנכסים, נכון ליום 31.12.2015 הנכס המרכזי של החברה אחראי על כ-29% מסך הרווח הגולמי של הנכסים המניבים ושלושת הנכסים המהותיים אחראיים על כ-75% (חושב לפי ה- NOI חלק חברה לשנת 2015). בתקופה האחרונה נחתמו מספר חוזים חדשים במספר נכסים לרבות עם שוכר משמעותי בנכס,3CC אשר מגדילים את תלות החברה בנכסים מרכזיים. מנגד פיזור ואיכות השוכרים, חוזי שכירות ארוכים ביחס לחברות מדורגות, מיקום הנכסים ואיכותם ממתנים סיכון זה;כפי שצוין לעיל, לחברה שתי קרקעות לייזום מגורים, קרקע אחת מיועדת למגורים להשכרה וקרקע אחת לייזום עליה שוקלת החברה להקים יחידות מגורים למכירה. 

ככל שהחברה תחל בייזום בנכסים אלו, תהיה חשיפה מסוימת לסיכונים המאפיינים ייזום למגורים, עם זאת, להערכת מידרוג פעילות הייזום בחברה לא תהווה חלק משמעותי מסך פעילות החברה; לחברה תלות בבעל השליטה בפרט, עקב ניסיונו הרב והוותק בתחום הנדל"ן באיזורי פעילות החברה. מנגד, התלות הנ"ל אינה שלילית בעיקרה, שכן, ניסיונו של מר מויניאן בפרט ושל הקבוצה בכלל תורמים ליכולות החברה באיתור עסקאות, ייזום, השבחה, ניהול ואחזקה של נכסים חדשים וכן נגישות למקורות מימון. בנוסף, בקבוצה קיימת שדרת ניהול עמוקה בעלת וותק וניסיון משמעותי; מחשיפה מאזנית ותזרימית לירידת שווי הנכסים בטווח הקצר-בינוני עקב ציפיות בשוק לעליית ריבית שעלולה להשפיע על שינוי בשערי היוון, חשיפה זו מתמתנת בשל הגידול הטבעי של שכ"ד הקיים וחוזים חדשים בהיקף משמעותי שנחתמו נכון למועד הדו"ח. 

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון הנבה מלאה של חוזים שנחתמו במהלך שנת 2015 והכנסות מחוזים חדשים שנחתמו עם שוכרים משמעותיים אשר צפויים להניב הכנסה בטווח הקצר- בינוני. מידרוג לוקחת בחשבון שחיקה מסוימת של היקף ה- FFO ויחסי הכיסוי בטווח הקצר- בינוני וזאת עד להשכרת שטחי מסחר נוספים אשר, ככל שיושכרו, צפויים לתרום משמעותית להיקף ההכנסות של החברה. מידרוג מעריכה, כי בטווח הקצר היקף ה-FFO מנכסיה הקיימים (ללא רכישת נכסים מניבים נוספים) של החברה צפוי לעמוד בין 25-30 מיליון דולר (כולל איחוד יחסי של חברות מוחזקות) ויחסי כיסוי צפויים להיות איטיים לרמת הדירוג, בטווח הבינוני- ארוך, לאחר השכרת שטחי מסחר נוספים, יחס הכיסוי (נטו) של החברה צפוי לעמוד על מתחת ל-20 שנים. 

היקף החוב הפיננסי של החברה לא צפוי לגדול בטווח הקצר- בינוני (לא לוקח בחשבון רכישת נכסים נוספים והלוואות ליווי לייזום) ויחס החוב ל- CAP (כולל חלקה של החברה בחוב החברות המוחזקות) צפוי להיוותר מתחת ל- 50% בהתאם למדיניות החברה כפי שנמסרה למידרוג, גם בהתחשב בתרחישי רגישות על שווי הנכסים יחס זה צפוי להלום את רמת הדירוג. כמו כן, מידרוג בחנה תרחישי רגישות שונים הכוללים, בין היתר, גידול במינוף בעקבות רכישת נכסים חדשים ורגישות ביחס לצמיחה בהכנסות החברה.