אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר>> יש כיום מחסור של כ-135,000 דירות; עד סוף שנת 2017 נשווק כ-100,000 דירות במחיר למשתכן

חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן ב- EY ישראל: "השוק אינו מגיב לצעדי הממשלה בשל בעיית עיתוי. היום כבר ברור שמסת הדירות שמאושרת כיום תשפיע על השוק רק בעוד 5 עד 10 שנים, אז מי מוכן לחכות?"

עו"ד דני הרינג, שותף וראש מחלקת הנדל"ן בשטיינמץ הרינג גורמן: "היוזמות והניסיונות להוזלת מחירי הדיור והגדלת היצע הדירות גם אם מבורכות, ספק אם הן לבדן יצליחו לבלום את עליית המחירים בתחום הדיור"

בכירי ענפי הנדל"ן, הקמעונאות והפיננסים התקבצו הבוקר (יום שני) בוועידת הנדל"ן השנתית של EY ישראל בשיתוף משרד עו"ד שטיינמץ הרינג גורמן ושות' שהתקיימה בת"א. 

את הכנס פתח אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הלאומי במשרד האוצר, אשר הציג את מדיניות הממשלה בתחום הדיור. לדבריו, "יש לנו כיום מחסור בדירות שאנו מעריכים  בכ-135,000 דירות. המשמעות היא שיש אנשים שלא יכולים לקחת דירה, בבעלות או בשכירות. אנשי גרים יותר עם ההורים, מפצלים דירות ומוצאים פתרונות כדי להתגבר על המחסור. 

אין ספק שאנחנו בבעיה גדולה ולכן התפקיד העיקרי שלנו הוא לאשר גידול בייצור מספר הדירות במדינת ישראל. אין שום דרך אחרת להתגבר על המשבר הזה. הכוחות שפועלים בשוק יוכלו לייצר יותר דירות, אך בינתיים ישנה כמות מוגבלת, במיוחד דירות על קרקעות מדינה. ביום שנוכל לייצר 50 אלף דירות בשנה, השוק הפרטי יוכל לעשות את שלו גם על מנת לספק את הצרכים לת"א וגם על מנת לכסות את הפער. בינתיים, צריך לעשות משהו. 

את הדירות שלנו על קרקעות מדינה אנו מייעדים למחוסרי דיור. כאלה שאין להם ולא הייתה להם דירה. הוזלנו את הקרקע בצורה משמעותית ואנחנו נותנים הנחה של עד 80% על הקרקע. בנוסף, מסבסדים, בעיקר בפריפריה, את הפיתוח ב- 40,000 ₪ ונותנים הנחה של 40,000-60,000 ש"ח. מורידים עוד ועוד את המחיר ב-1,000 ₪ ו-2,000 ₪ למ"ר וההנחות יכולות להגיע ל- 400,000-600,000 ₪ לדירה. שר האוצר החליט להכניס את היד לתוך הכיס וזה עולה הרבה כסף. אנחנו מתכוונים עד סוף 2017 לשווק 100,000 דירות במחיר למשתכן. 

יש גם הרבה חסמים, כאשר החסם הגדול ביותר הוא תחבורה, בעיקר בנושאים כמו תשתיות, ביוב וסביבה. יש בעיה גם בנושא המשכנתאות והאשראי. הבנקים הגיעו למיצוי הכושר שלהם מול מגבלת האשראי. רק 6% מהאשראי הולך למגורים, כך שהכסף הזה הוא בעייתי ואנו נקיים ישיבה בשבוע הבא אצל השר, אליה יבואו כל הגורמים העוסקים באשראי, בהם גם המפקחת על הבנקים. אני מקווה שהם יביאו פתרונות ראויים. 

גם נושא העובדים מהווה בעיה קשה. אין מספיק עובדים וכרגע אנחנו לא מצליחים להביא מספיק עובדים זרים. מביאים 45 אלף פלסטינים, כאשר עד סוף החודש אנחנו מקווים להביא עוד 7,000. בנוסף, יש לנו היום 4 הסכמים עם רומניה, בולגריה, מולדובה והונגריה, אולם העובדים המגיעים משם שם לא כ"כ מתאימים לבניה. עם הסינים יש לנו בעיה, הם לא כ"כ רוצים לשלוח עובדים. 

דירה להשכיר מטפלת כיום בכ- 30 אלף יחידות דיור. אנו מאמינים שהדירות הראשונות תהיינה בראשל"צ. אנחנו צריכים להקצות דירות גם להשכרה. בנוסף, אנו שמים כיום דגש מיוחד על התחדשות עירונית. עוד 170 אלף דירות בהיתכנות כמעט כלכלית עליהן אנחנו מוסיפים קרקעות משלימות. הסיפור הזה  הוא דרמטי – על כל דירה שניתן נקבל 3, 4 או 5 דירות בהתחדשות עירונית. נפגשנו כבר עם 12 ראשי ערים ואנו מקדמים את הנושא. 

אנו נמשיך עם מחיר למשתכן כיוון שזו הדרך היחידה שלנו להוסיף דירות לשוק. לדעתי, די בקרוב נוכל לאפשר לשוק לקבל דירות ברמה גבוהה. אני מקווה שנצליח להביא עוד ידיים עובדות ונוכל לעזור גם למשפרי הדיור ולאפשר דירות בהנחה משמעותית". 

חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן ב- EY ישראל, ציין כי "נראה שהממשלה הנוכחית נחושה להפוך מילים למעשים ונוקטת בצעדים מעשיים". לדבריו, הסיבה המרכזית לכך שהשוק אינו מגיב לצעדי הממשלה עשויה להיות בעיית עיתוי. "קהל הרוכשים הפוטנציאלי רוצה דירה עכשיו. הוא היה אולי מוכן לחכות שנה שנתיים אם היה משוכנע שהמחיר אכן ירד בצורה משמעותית, אבל כולם יודעים שהסיכוי לכך נמוך מאוד. אישור תכניות הינו שלב חשוב, אבל ניסיון העבר מלמד שיחלפו שנים ארוכות עד שדירות אלה יגיעו לשלב ביצוע, אם בכלל. פחות מ- 30% מהדירות שאושרו לפני 3 שנים עברו לשלב ביצוע ו-30% מהתכניות שאושרו לפני 11-15 שנה, טרם יצאו לפועל. גם במתחמים שכבר שווקו לקבלנים ייקח שנתיים שלוש עד שיקומו דירות. לכן, ברור שמסת הדירות שמאושרת היום תשפיע אולי בעוד 5 עד 10 שנים, אז מי מוכן לחכות?"

עוד ציין שיין כי גם חוסר התאמה בין הביקוש להיצע באזורים השונים לצד הריבית הנמוכה והיעדר אלטרנטיבות השקעה, ממשיכים להוות גורמים מרכזיים לכך שמחירי הדירות אינם יורדים. לדבריו, "אם רוצים להוריד מחירים בתקופה הנראית לעין, חייבים למצוא פתרונות להוספת יחידות דיור בצורה מהירה יותר ובמיקומים הרלבנטיים. ניתן להשיג זאת באמצעות התחדשות עירונית מסיבית תוך הסתמכות על התשתיות הקיימות, אך הדבר בר ביצוע רק אם יהיה שיתוף פעולה הדוק של הרשויות המקומיות, המהוות גורם מפתח בתהליך הפיתוח והבנייה של דירות חדשות. ראוי לשקול העברת חלק מהכסף המושקע בסבסוד קרקעות לרשויות המקומיות כדי לתמרץ פרוייקטים גדולים של התחדשות עירונית". 

עו"ד דני הרינג, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין שטיינמץ הרינג גורמן ושות' אמר כי "השנה הראשונה לאחר בחירות לכנסת נושאת עמה שינויים. אח"כ באות בחירות ועוסקים רק בהבטחות. שינויים כאמור, לא פסחו גם על ענף הנדל"ן". 

לדבריו "במהלך השנה האחרונה נחשפנו ליוזמות של שר האוצר, בניסיון להוריד את מחירי הדיור ולהגדיל את ההיצע של הדירות. יוזמות אלו גם אם מבורכות, ספק אם הן לבדן יצליחו לבלום את עליית המחירים בתחום הדיור. לצד היוזמות שנוקטת הממשלה, חווה ענף הנדל"ן השנה, גם טלטלות שערערו ביטחון רוכשים שביקשו לרכוש דירות בפרויקטים של קבוצות רכישה או לחילופין, ברכישת קרקעות חקלאיות. אלו הותירו את הציבור עם סימני שאלה רבים. פרשיות כמו: "ענבל אור" ו"אדמה", מהוות לכאורה, קו פרשת מים בעניין הזה. משכך, לצד היוזמות והניסיונות להוזלת מחירי הדיור והגדלת היצע הדירות, על הממשלה לפעול במקביל, גם במישור הרגולטורי, להגנה על אזרחים הפונים לאפיקי רכישה אלו ונכון שתעשה כן בדחיפות ראויה".

הרינג הוסיף ואמר כי "מטבע הדברים, תחום הדיור תופס נפח תקשורתי ופוליטי גדול יותר מתחום הנדל"ן המסחרי ואולם, גם שם – אנו עדים להחלשות לכאורה, של מחזורי מכירות של רשתות קמעונאות ארציות לעומת שמירה ו/או אפילו גידול במחזורי חברות הקניונים הגדולות. הרשתות והשוכרים נאלצים להתמודד עם הגברת הרכישות באינטרנט ולטענת חלק מהם יש להכריז על חברות הקניונים הגדולות כקבוצות ריכוז לפי חוק ההגבלים העסקיים. גם שוק זה של הנדל"ן המסחרי, חווה מחד טלטלות ומאידך, מעין קפאון בעסקאות של "החלפת ידיים" בנכסים".