איפקס קפיטל מרקטס בהמלצת מנייה לאדגר השקעות

עוז לוי

25/09/2016

החברה החלה לפעול להשבחת הזכויות בפרויקט C הסמוך לאדגר 360

לאור ההצלחה באכלוס של אדגר 360 והמו"מ המתקדם בו נמצאת החברה עם שוכר עוגן, להשכרה עתידית של כ-30% מהשטח בפרויקט C, החלה החברה לנצל את הזכויות בפרויקט זה הסמוך לבניין אדגר 360, להקימו ולפתחו לנכס מניב.
החברה חתמה על הסכם עם קבלן חיצוני להקמת פרויקט הכולל 16 קומות של משרדים ומסחר, בשטח כולל של כ-17 א' מ"ר ובעלות משוערת של כ-150 מ' ₪.
להערכתנו, עשויה התרומה התפעולית (NOI) של הפרויקט בתפוסה מלאה, כולל תוספת התרומה של החניון, להסתכם בכ-19 מ' ₪ בשנה, כאשר מועד תחילת אכלוסו של הפרויקט צפוי לאחר סיום בנייתו, בסוף הרבעון השני בשנת 2018. התרומה העודפת לתזרים הנקי (FFO) של החברה מהפרויקט עשויים להסתכם בכ-15 מ' ₪.
שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים והתקדמות לאכלוס מלא באדגר 360 ו- APW
החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים של כ-90% בנטרול פרויקט A הנמצא באכלוס; ומציגה התקדמות משמעותית בשני נכסיה המהותיים באכלוס (אדגר 360 ו- APW), כדלהלן:

1.פרויקטA ביד אליהו – לקראת שיעורי תפוסה מלאים

נכון למועד פרסום דוח החברה, עומד שיעור השיווק בשטחים שנוספו על כ-78%, כאשר החברה נמצאת במו"מ מתקדם עם שוכר על כ-10% נוספים. לאור כך, צפוי הנכס להתכנס עד לסוף השנה לשיעורי תפוסה מלאה ול- NOI של כ-27 מ' ₪ ברמה השנתית.

2.תפוסה מלאה בפרויקט Adgar Park West

פרויקט APW הגיע נכון למועד פרסום הדוח לשיעור תפוסה מלאה של כ-92%, לא כולל שטח בשיעור של כ-3% אשר הוקצה להשכרה לתקופות קצרות ללקוחות מזדמנים. בתפוסה זו עשויות התזרים מהנכס להסתכם בכ-25 ₪, לעומת תזרים של כ-15 מ' ₪ וכ-8 מ' ₪ בשנים 2015 ו- 2014, בהתאמה.

3.לקראת שיווק בשיעור של 90% ב- Fraser 2

החברה רכשה באוק' 13 50% מבנה משרדים לשיפוץ בטורונטו, בעלות כוללת של כ-18.4 מ' ד' קנדי. האכלוס החל ברבעון השלישי בתפוסה של כ-50% מהשטחים וכ-40% נוספים במו"מ מתקדם. בתפוסה מלאה צפוי ה-NOI להסתכם בכ- 1.4 מ' ד' קנדי.

פוטנציאל השבחה נוסף בזכויות בפרויקט D בוורשה

החברה קיבלה היתר בנייה למשרדים בשטח נוסף של כ-8,000 מ"ר הצמוד לבניין APW. בדומה לפרויקט C ביד אליהו ובעקבות ההצלחה בפרויקט APW, החברה עשויה להערכתנו, להשביח את זכויות הבנייה במתחם זה עוד במהלך שנת 2017. היקף הפרויקט ותרומתו במונחים כספיים הינם פחות ממחצית מההיקף הכספי של פרויקט C ביד אליהו.

פוטנציאל ל-FFO שנתי בהיקף של כ-85-90 מ' ₪ החל מהרבעון השני 2019

בעקבות האכלוס המוצלח בפרויקטים הנ"ל, החברה רושמת שיפור עקבי ב- NOI וב-FFO , אשר צפויים להסתכם החל מהרבעון השני בשנת 2017 בכ-227 ובכ- 72 מ' ₪, בהתאמה, כאשר לאחר סיום פיתוח פרויקט C ואכלוסו ברבעון השני של שנת 2019, עשויים ה- NOI וה-FFO להסתכם בקצב שנתי של כ-246 וכ-87 מ' ₪, בהתאמה.

לסיכום, החברה צפויה להציג שיפור מהותי ב-NOI וב-FFO, בעיקר בזכות אכלוס מוצלח של פרויקט אדגר 360 ו- APW ופיתוח פרויקט C. לאור כך, להערכתנו, במכפיל הון של 0.87, נסחרת מניית החברה בפער של כ-15% מהשווי הכלכלי שלה.

עוז לוי, מנהל המחקר באיפקס קפיטל מרקטס

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.