מיכאל לוי
11/12/2016
מידרוג קובעת דירוג מותנה ((Provisional-(P) A1.il באופק יציב להנפקת אגרות חוב אגרות חוב בסך של עד 250 מיליון ₪ ע.נ שבכוונת Cornerstone Properties, Ltd (להלן: "החברה") להנפיק.
דירוג ההנפקה מותנה במילוי התנאים המפורטים להלן בדוח דירוג זה, לרבות בקשר למבנה ההנפקה, העברת מלוא הזכויות והנכסים לידי החברה וייעוד תמורת ההנפקה כאמור בתשקיף ההנפקה הידוע למידרוג.
תמורת ההנפקה תשמש בעיקר לרכישת אחזקותיו של Stuart I.Meyers (להלן: "השותף הקודם"). כמו כן, בכוונת החברה להמשיך לרכוש זכויות נוספות של ה-Limited Partners (להלן: "LP") בנכסים, וכן לטובת מימון פעילות החברה, העוסקת בנדל"ן מניב מתחום דיור בר השגה בפלורידה, ארה"ב, וזאת בהתאם לתשקיף ההנפקה. החברה מסרה למדרוג, כי בכוונתה לבצע גידור של תמורת ההנפקה השקלית אל מול השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר.
אודות החברה
החברה התאגדה בחודש אוגוסט, שנת 2016 כחברה פרטית המאוגדת לפי דיני איי הבתולה הבריטיים (בהתאם לתשקיף ההנפקה על החברה יחולו חוק ניירות ערך והתקנות מכוחו על חברות שהתאגדו מחוץ לישראל אך נסחרות בבורסה המקומית). החברה נמנית על קבוצת החברות Cornerstone Group (להלן: "הקבוצה"). הקבוצה פעילה בתחום הנדל"ן המניב למגורים בדגש על דיור בר השגה להשכרה במדינת פלורידה (בעיקר בדרום פלורידה), בשליטת מר ג'ורג' לופז. לפי תשקיף ההנפקה, ממועד הקמתה, בשנת 1993, פיתחה הקבוצה למעלה מ-18,000 יח"ד להשכרה, מתוכן כ-15,000 יח"ד להשכרה בר השגה.
פעילות החברה והקבוצה
תיאור החברה
נכסי החברה מצויים בפלורידה, ארה"ב בתחום הדיור להשכרה בר השגה מסוג LIHTC (להלן: "LIHTC" –Low Income House Tax Credit) – להרחבה על ענף הפעילות האמור ראו בהמשך. החברה כוללת החזקה ב-20 נכסים מניבים שמרביתם נבנו לאחר שנת 2000 ב-12 מהנכסים מחזיקה החברה בבעלות מלאה וב–8 נכסים הנוספים מחזיקה החברה בבעלות חלקית. יש לציין, כי על פי תשקיף ההנפקה החברה מתעתדת לרכוש את חלק השותפים והמשקיעים בנכסים הללו בטווח הזמן קצר, כאשר על פי עדכון מהחברה, בגין 3 נכסים כבר קיים הסכם לרכישה. כמו כן, בכוונת החברה להמשיך ולרכוש זכויות בנכסים הנוספים במהלך התקופה הקרובה. ניהול הפעילות השוטף של החברה יבוצע על ידי חברת הניהול שהינה למעשה הנהלת הקבוצה. פעילות החברה מבוצעת ב-3 מחוזות עיקריים (בסך הכל ב-7 מחוזות, מרביתם נמצאים בדרום מזרח פלורידה) – Miami-Dade, Broward ו-Duval, כאשר החברה מפעילה ומשכירה מתחמי דיור להשכרה בר השגה הכוללים מעל 5,830 יח"ד (בממוצע כ-300 יח"ד למתחם).
תיאור הקבוצה
כפי שנמסר למדרוג, הקבוצה מעסיקה כ-450 עובדים, כולל מטה הקבוצה וחברת הניהול, ומנהלת כיום כ-60 מתחמי דיור (כאשר 20 מתחמי דיור מתוך הפורטפוליו נכללים במסגרת החברה המנפיקה). מעבר לנכסים הפעילים הקיימים, לחברה מספר מתחמי דיור בהקמה. בעברה, עסקה החברה בין היתר בייזום למגורים ובניהול והחזקה של יחידות דיור בשכירות חופשית.
פעילות הקבוצה מנוהלת על ידי מטה רחב הכולל מספר בעלי תפקידים ייעודיים, כגון סמנכ"ל כספים, סמנכ"ל תפעול, סמנכ"ל שיווק והדרכות ועוד. ניהול הנכסים מבוצע בשרשרת ניהול על ידי העובדים ב"שטח" ובראשם מנהל הנכס, מעליו מופקד מנהל אזורי (האחראי לרוב על כ-6-7 נכסים), המדווח לבסוף למנהל התפעול.
ההנהלה הבכירה של הקבוצה הינה עם ניסיון רב בתחום הדיור ועם ותק ארוך יחסית בקבוצה (בממוצע כ-15-20 שנים), כאשר ההנהלה בדרג הביניים עם ותק משמעותי בקבוצה גם כן (כ-10 שנים בממוצע). כפי שנמסר למדרוג, מעטפת הניהול מקבלת תמיכה במגוון מערכות מידע, החל ממערכת תשלומים ודיווחים, מערכת ניהול פניות של דיירים, מערכת ניהול תשלומים וכספים, מערכות ניטור פעילות אנשי השיווק, מערכת הדרכות ייעודית שנבנתה לטובת הכשרות העובדים וקבלני משנה שונים המבצעים פעילויות לתמיכה ומערכת בחינת הוצאות ועלויות שנושאת החברה בהן, כגון עלויות חשמל, גז, מים וביוב.
שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מפעילות בענף הדיור להשכרה בר השגה מתחום LIHTC בפלורידה המאופיין בגידול מתמיד בביקוש, יציבות ושיעורי תפוסה גבוהים; מפורטפוליו נכסים מניבים איכותי ויציב, הכולל נכסי מגורים להשכרה ברי השגה, המפגין יציבות לאורך זמן, פיזור נכסי טוב, יחסים תפעוליים שונים טובים ומיצוב טוב בשוק יחד עם שיעורי תפוסה גבוהים ויחס שירות הלוואות (DSCR) גבוה של כ-1.9-2; מניסיון הקבוצה והוותק של ההנהלה, המתמחה בנכסי דיור להשכרה בר השגה וניסיון בפעילות בתחום הדיור בכלל, יחד עם מטה רחב ומערכות מידע מתקדמות התומכות במגוון תחומי הפעילות וההתנהלות השוטפת של הקבוצה; מיחסים פיננסיים הולמים לרמת הדירוג, כך למשל, יחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO צפוי לעמוד על 20-22 שנים במהלך השנתיים הקרובות; מאסטרטגיית החברה, כפי שהוצגה למדרוג, אשר הינה לפעול בתחום הדיור להשכרה בר השגה בפלורידה, במסגרת נכסים מניבים, תוך שיפור פעילות הנכסים הקיימים והתרחבות עתידית במסגרת של רכישות נכסים מניבים נוספים בתחום הפעילות האמור, ללא חשיפה לתהליכי יזום משמעותיים.
דירוג החברה מושפע לשלילה, מיחסי איתנות לא בולטים לרמת הדרוג, כך למשל יחס האיתנות של החברה חוב נטו ל-CAP נטו במהלך השנתיים הקרובות צפוי לעמוד בטווח של כ- 60%-62%.על פי דברי החברה, מינוף החברה לא יחרוג לאורך זמן מ-65% חוב נטו ל-CAP נטו (כאשר באסטרטגיית החברה לפעול לקיטון מינוף זה קרוב ל-60% בטווח הזמן הקצר); מסיכון מימון מחדש בשתי הלוואות הבאות לפירעון בשנת 2018 ו-2021 בשיעורי מינוף גבוהים יחסית של כ-65%-67%; מהיעדר נכסים מניבים לא משועבדים, המשליך לשלילה על רמת הגמישות הפיננסית, אך עם זאת, בהתחשב בשיעור ה-LTV הנמוך על הנכסים המניבים ומועד הפירעון של ההלוואות הבכירות, להערכת מדרוג קיימת גמישות פיננסית מסוימת; מסך שווי הנכסים אשר לא בולט לחיוב לרמת הדרוג.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
