עומר רגב
12/01/2017
מידרוג קובעת דירוג P-1.il לניירות ערך מסחריים שתנפיק חברת י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ, בהיקף של עד 70 מיליון ₪.
שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג לזמן קצר מבוסס על הדירוג לזמן ארוך של החברה, A2.il באופק חיובי, ועל ניתוח הנזילות שלה. ניתוח הנזילות כולל, בין היתר, ניתוח פעילות החברה, מזומנים מפעילותה השוטפת, השקעות צפויות ועוד. כל אלה מעידים על רמת נזילות החברה ועל יכולתה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות כפי שיורחב בהמשך.
חברת י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ (להלן: "דמרי" או "החברה") פועלת בעיקר בתחום הייזום, פיתוח, תכנון, הקמה ושיווק של יחידות דיור בארץ. החברה התאגדה כחברה פרטית בשנת 1989 ובחודש מאי 2004 הונפקו מניותיה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב. החברה נמצאת בשליטת מר יגאל דמרי, באמצעות חברות שבהחזקתו.
החברה הינה אחת מחברות הייזום למגורים המשמעותיות בישראל כך שעד להיום החברה השלימה בנייה ואכלוס של כ- 12,000 יח"ד וכן הינה בעלת צבר קרקעות הכוללות הן עתודות והן פרויקטים בביצוע בהיקף כולל של כ-9,000 יח"ד ללא פרויקטים בתחום הפינוי בינוי וללא קרקעות במזרח אירופה. החברה נוהגת לבצע את הפרויקטים בייזום בעצמה כקבלן ראשי כאשר חלק מהבנייה מתבצעת באמצעות קבלני משנה.
נכון למועד דירוג זה החברה מצויה בתהליך בנייה של כ-2,200 יח"ד (חלק חברה ללא רומניה) כאשר כ-900 יח"ד מתוך האמור כבר נמכרו בסכום כולל של כ-1.2 מיליארד ₪. ההון העצמי של החברה נכון ליום 30.09.2016 עומד על 769 מיליון ₪ ולחברה כ-536 מיליון ₪ של אג"ח המדורג בדירוג A2.il באופק חיובי.
למידע אודות שיקולי הדירוג הנכם מופנים לדוח מעקב מחודש נובמבר 2016.
החברה מעוניינת להנפיק ניירות ערך מסחריים (להלן: "נע"מ"), בהיקף של עד 70 מיליון ₪, לצורך פעילות שוטפת ופירעון חוב קיים.
החברה התחייבה לשמור לאורך כל תקופת הנע"מ על יתרת נזילות ו/או מסגרות אשראי פנויות בהיקף שלא ירד מכ-1.1 מהיקף יתרת הנע"מ המונפק.
תוקף דירוג זה הינו עד ליום 30.11.2017.
פירוט השיקולים העיקריים לדירוג ז"ק ניתוח הנזילות של החברה
בניתוח הנזילות של החברה נבחנו, בין היתר, הפרמטרים הבאים: מזומנים, הוצאות תפעוליות שוטפות, השקעות צפויות, משיכת בעלים וכדומה, כמפורט להלן:
מקורות לתקופה
-
נכון ליום 30/09/2016, לחברה אמצעים נזילים בהיקף של למעלה מ-35 מיליון ₪
-
בנוסף, נבחנה הגמישות בגין מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות בהיקף משמעותי, בנוסף לעודף הון עצמי במסגרת הלוואות ליווי והלוואות בגין קרקעות.
-
נבחנו נתוני התקבולים השוטפים, נטו ממצבת הפרויקטים בביצוע, הפרויקטים שבנייתם נסתיימה והנכסים המניבים של החברה.
שימושים לתקופה
-
הוצאות מימון תזרימיות, לרבות החזרי קרן הלוואות והוצאות תפעול שוטפות, בהתאם לנתוני החברה.
-
השקעות הון עצמי בהפעלת פרויקטים מהצבר הקיים, בגין פרויקטים בתחום הפינוי בינוי, השלמת רכישת קרקעות באשקלון ובבאר שבע וכן רכישת קרקעות נוספות.
-
דיבידנד ודמי ניהול לבעלי מניות החברה: הונחה חלוקת דיבידנד בהיקפים דומים לשנים קודמות בהתאם למדיניות החברה לחלוקת כשליש מהרווח הנקי.
-
נערכו תרחישי רגישות למרבית המקורות והשימושים שהוצגו.
להערכת מידרוג, לתקופת הדירוג לחברה עודף מקורות על שימושים אשר הולם את הדירוג.
גורמים שעשויים לפגוע בדירוג
-
אי שמירת יתרות נזילות ומסגרות מתאימות
-
ירידה בדירוג לזמן ארוך
-
חלוקות לבעלים בהיקף משמעותי, מעבר לתחזיות החברה
-
אי עמידה בתחזיות התזרים השוטפות של החברה מעבר לתרחישי הרגישות שנלקחו ע"י מידרוג.
- צורכי השקעה מהותיים נוספים ו/או הוצאות תזרימיות מהותיות אחרות, מעבר לאלו שהוערכו על ידי החברה.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
