עסקה ראשונה למגוריט ישראל

חברת מגוריט ישראל בע"מ הודיעה היום על העיסקה הראשונה שהיא מבצעת מאז הנפקתה בבורסה בתל אביב. קרן הריט למגורים תרכוש 34 יחידות דיור בפרויקט "מידטאון"  בתל אביב תמורת  סך כולל של 71.4 מיליון שקל. מדובר על דירות בנות 3 חדרים בשטח ממוצע (נטו) של כ-70 מ"ר בתוספת 12 מ"ר מרפסת, כ-92 מ"ר ברוטו, הממוקמות בין הקומות ה-6-11 של הפרויקט, שעתיד להתאכלס בעוד כשנה. הדירות הנרכשות יושכרו לתושבי תל אביב זכאים, במסגרת תכנית דיור בר השגה, לתקופה של 10 שנים, לפי מחיר שכירות קבוע וצמוד למדד. לאחר התקופה האמורה,  ניתן יהיה להשכיר או למכור את הדירות, כבודדות, בשוק החופשי, ללא כל מגבלה. 

פרויקט מידטאון הממוקם במפגש הרחובות נמיר ושאול המלך, הנחשב לפרויקט יוקרתי ומבוקש, מכיל  מגדל בין 338 יחידות דיור מפוארות שיתפרשו על פני  50 קומות הבניין, כשלצידו מוקמים מגדל משרדים ושטחי מסחר רבים, כל זאת בסמוך לצירי תנועה ראשיים המהווים פתרונות תחבורה אופטימאליים לפוקדי המתחם. 

עיסקת הרכישה מתבצעת  לפי מחיר ממוצע של כ-2.1 מיליון שקל לדירה, כ-30 אלף שקל למ"ר נטו (לא כולל מרפסות), הנמוך משמעותית בהשוואה לשוק החופשי. להערכת מתווכים וגורמים מקצועיים, עסקאות יד שניה במתחם ובאזור, של דירות בשוק החופשי, בעלות מאפיינים דומים, אך ללא מגבלת השכירות לדיור בר השגה, מתבססות על מחיר מכירה של כ-37 אלף שקל למ"ר, כך ששוויין נע סביב 2.6 מיליון שקל. 

דמי השכירות השנתיים שיגבו בגין  הדירות הנרכשות (בשנת ההפעלה הראשונה), מסתכמים בכ-4,750 שקל בחודש לכל דירה, ועשויים להסתכם כ-2 מיליון שקל. על כן, התשואה הממוצעת הנובעת מהשכרת הדירות בתקופת ההשכרה לדיור בר השגה הינה בשיעור שנתי של כ-3%, הגבוה מהממוצע באזור זה של תל אביב, שיעור שעשוי לעלות משמעותית בתום החוזה אל מול העיריה.

לדברי אייל גבאי, יו"ר מגוריט: "העסקה מגלמת בחובה את שלל יתרונותיה היחסיים של הקרן, ומאפשרת למשקיעים ליהנות מעסקה אטרקטיבית שעשויה להציף ערך בעתיד. עצם העובדה שמדובר על מקבץ של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך, הופכת את הקרן לשחקן כמעט יחיד שהמוצר מתאים לו, ולכן מחיר הרכישה מבחינתנו הינו אטרקטיבי.  מאחר ואנו שחקנים לטווח ארוך ומלכתחילה פועלים בשוק השכירות, הרי שהעסקה מתאימה לנו כמו כפפה ליד. אני מאמין כי בעתיד הקרוב תוכיח שוב הקרן את יכולותיה ויתרונותיה בעסקאות נוספות". 

"אחת ממטרותיו המרכזיות של הרגולטור בעידוד הקמת קרנות ריט למגורים היתה ליצור שוק שכירות מוסדי לטווח ארוך ובעצם ההשקעה הזו אנו תוקעים יתד ראשון להגשמת המטרה הזו", אומרת יעל  אנדורן , יו"ר ועדת אסטרטגיה במגוריט. "ברגע שניצור מסה קריטית של יחידות דיור לצורך השכרה לטווח ארוך, נוכל לצקת את היסודות לשוק שכירות בריא יותר ונייצר אלטרנטיבה אמיתית לשוכרים, אשר השוק כיום אינו מאפשר להם למעשה לעשות תכנון ארוך טווח".

מתי דב, מנכ"ל מגוריט,  ציין כי, "אנו שמחים מאוד על העסקה, המאפשרת לנו לרכוש נכסים בלב ליבה של תל אביב, וליהנות ממחירים המגלמים תשואת שוק ופוטנציאל מאוד ברור להצפת ערך משמעותית של ההשקעה בעתיד". דב הוסיף:  "בתום תקופת השכירות מול העיריה, התשואה עשויה לעלות בעשרות אחוזים, שכן, על פי אינדיקציות שקיבלנו ממספר גורמים מקצועיים, ועל פי המחירים המקובלים בתל-אביב, השכירות החודשית בגין דירות דומות לאילו שרכשנו, עומדת היום בשוק החופשי על כ-6,500 שקל עד כ-7,000 שקל. קרי שכירות שנתית כוללת של כ-2.7 עד כ-3 מיליון שקל, המגלמת תשואה גבוהה מאוד למחיר הרכישה".

קרן הריט למגורים, מגוריט ישראל בע"מ, הינה קרן הריט היחידה במדינה הפועלת בתחום המגורים. הקרן הונפקה בסוף שנת 2016, וגייסה כ-240 מיליון ₪ באחת מהנפקות המניות היחידות בבורסה המקומית בשנה זו. הטריגר להנפקה נוצר בעקבות השינוי לחוק הריטים שעיקרו הפחתת מס הרכישה לקרנות הריט הפועלות בתחום המגורים לסך של 0.5% מהיקף העסקה, לצד הטבות מיסוי נוספות.