מידרוג מעלה את הדירוג לחברת סאמיט מדירוג A1 לדירוג Aa3 באופק יציב

מידרוג מעלה את דירוג אגרות החוב (סדרות  ו' - ח') שבמחזור, אותן הנפיקה חברת סאמיט אחזקות נדל"ן בע"מ (להלן "החברה" או "סאמיט") מדירוג A1.Il באופק חיובי לדירוג Aa3  ומציבה אופק יציב. 

להלן פירוט סדרות אג"ח המדורגות* והינן במחזור ליום 30.9.2016:

* לחברה סדרת אג"ח נוספת (סדרה ד') אשר אינה מדורגת על ידי מידרוג. ** לטובת סדרת אג"ח ח' משועבדים, נכון ל-30.9.16, מספר נכסי נדל"ן בישראל בשווי כולל של כ-168 מיליון ש"ח.

שיקולים עיקריים לדירוג 

העלאת דירוג הסדרות נסמכת, בין היתר, על יחסי הכיסוי מהירים ויחסי איתנות, אשר בולטים לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג. נכון ל-30.9.16, ההון העצמי (לרבות זכויות המיעוט) של סאמיט מהווה כ-47% מסך המאזן ויחס החוב נטו ל-Cap נטו הינו כ-42%. היקף ההון העצמי של החברה, נכון לאותו מועד, מסתכם בכ-2.3  מיליארד ש"ח (ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות מסתכם בכ- 1.4 מיליארד ש"ח) והולם את רמת הדירוג; בנוסף, לחברה פיזור פעילות נרחב בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובעיקר בגרמניה, כאשר נכון ל-30.9.2016, מצבת הנכסים של החברה מסתכמת ל-119 נכסים (מתוכם 102 הינם בגרמניה- לאחרונה מומש אחד הנכסים בסכום של כ-14 מיליון אירו). עיקר פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה, מתנהל באמצעות חברת הבת (50.01%)Summit Germany Limited  (להלן: "סאמיט גרמניה"). סאמיט גרמניה הינה חברה ציבורית אשר התאגדה לפי דיני איי גרנזי ונסחרת בבורסה לניירות ערך בלונדון. דירוג החברה מושפע לחיוב מפעילות בשוק הנדל"ן בגרמניה (מדינה אשר מדורגת בדירוג Aaa עם אופק יציב ע"י מודיס). שוק זה מאופיין בביקושים יציבים יחסית לשטחי נדל"ן להשכרה. עם זאת, כלכלת גרמניה חשופה לשינויים כלכליים וגאו-פוליטיים באירופה, לרבות שינויי שערי חליפין; לחברה גמישות פיננסית טובה הנובעת ממצבת נכסים מניבים אשר אינם משועבדים בישראל ובגרמניה. כמו כן, כאמור, החברה מחזיקה בכ-50% ממניות סאמיט גרמניה ובמניות של חברת כלכלית ירושלים בע"מ (להלן: "כלכלית"), אשר אינן משועבדות ותורמות גם כן במידה מסוימת לגמישות הפיננסית של החברה; במועד דוח המעקב מיולי 2016 , בו הוצב אופק חיובי לדירוג הסדרות, החזיקה סאמיט בכ-20% מהון המניות של כלכלית (וכ-21% בדילול מלא). בספטמבר 2016, התקשרה החברה בהסכם למימוש כ-12% מהון המניות של כלכלית תמורת כ-264 מיליון ש"ח (מתוכם כ-134 אמורים להתקבל עד ספטמבר 2017 והיתרה כבר נתקבלה) ונותרה עם שיעור החזקה של כ-7.5% בכלכלית (כ-11.1% בדילול מלא). העסקה מבטאת רווח לעומת עלות הרכישה של כ-91 מיליון ש"ח (בגין החלק שנמכר וללא רווח בגין עליית שווי האחזקה שנותרה באחזקת החברה). הקטנת חשיפת החברה לתנודות בשווי מניות כלכלית, השפיעה לחיוב על פרופיל הסיכון; החברה אינה עוסקת בפעילות ייזום משמעותית, כך שלמעט יתרת הנזילות, מרבית המאזן משמש לייצור תזרים פרמננטי; החברה מפעילה פלטפורמה רחבה לניהול הנכסים בישראל ובעיקר בגרמניה. כמו כן, ההנהלה הבכירה של החברה בעלת ניסיון; קיימת התאמה בין לוח הסילוקין של החברה (הן בלוח הסילוקין של סדרות האג"ח והן בלוח הסילוקין של ההלוואות הבנקאיות) לתזרים הפרמננטי שלה, כך שאין תלות מהותית במחזור חוב, למעט לצורך פיתוח עסקי (למעט הלוואות ואג"ח עם שעבוד ב-LTV סביר אשר לגביהן קיימת יכולת מחזור במועד הבולט בכפוף לזמינות האשראי באותו מועד). 

מנגד, הדירוג מושפע לשלילה מנכסים הדורשים מעקב וניהול שוטף לרבות השקעות תקופתית. זאת לאור, אורך חוזים ממוצע של כ-4.3 שנים והצורך להתמודד עם תחלופת שוכרים משתנה. כמו כן, שיעורי התפוסה המשוקללים של החברה נכון ל-30.9.2016 הינם כ-88%, בדומה לשיעורי התפוסה נכון ל-31.12.2015. שיעור תפוסה זה ירד לכ-86% לאחר תאריך המאזן ומשקף שיעור תפוסה אשר אינו בולט לחיוב ביחס לחברות מדורגות אחרות. אולם, פיזור הנכסים והשוכרים הנרחב של החברה וניסיון ההנהלה בהשכרת שטחים והארכת חוזים קיימים, ממתנים, במידה מסוימת, את החשיפה המתוארת לעיל. בנוסף, לחברה חשיפה לשער האירו לאור פעילותה בגרמניה, אשר נחלש במהלך הרבעון האחרון של שנת 2016, בשל שינויים כלכליים ומדיניים ברחבי אירופה. במידה ותגדל החשיפה המטבעית בגין הגדלת הפעילות בחו"ל, בייחוד ביחס לתזרים המופק בגין הנכסים בישראל, ללא גידור החשיפה המטבעית המוזכרת לעיל, האמור עלול להשפיע לשלילה על דירוגה של החברה. עם זאת, יש לציין, כי בהלוואות החברה בגרמניה ישנה הגנה טבעית שכן, ההכנסות וההלוואות נקובות באותו מטבע. כמו כן, נמסר מהחברה, כי היא מבצעת מעת לעת גידור חלקי על תזרים עתידי בטווח הקצר שצפוי להיות מושפע משער החליפין.

כאמור, לטובת סדרת אג"ח ח' קיים שעבוד של נכסי נדל"ן בשיעור LTV של כ-74%, נכון ל-30.9.2016. להערכת מידרוג, בהתחשב, בין היתר, בדירוג החברה ובמאפייני הבטוחה, שיעבוד זה אינו מביא לקביעת רמת דירוג שונה בין הסדרות.   

הנחות המודל- תרחיש הבסיס

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון מספר הנחות מרכזיות. ביניהן, שמירה על יחסי איתנות בולטים לחיוב לרמת הדירוג, לרבות שיעור חוב נטו ל-CAP נטו של עד ל-50%. כמו כן, יחסי הכיסוי נטו של החברה צפויים לעמוד על יחס בטווח של כ-10-15. בהתאם למידע שנמסר מהחברה, נלקחה בחשבון האפשרות של השקעה (במסגרת הסולו המורחב) בנכסים מניבים בסכום של כ-200- 500 מיליון ש"ח באופן שיביא לקיטון מסויים בנזילות ברמת הסולו המורחב ביחס ליום 30.09.2016. יש לציין, כי אין ודאות לגבי אופי והיקף ההשקעות המוזכרות לעיל. כמו כן, במסגרת תרחישי הבסיס, נבחנה השפעה של גיוס נע"מ, כפי שדורג על ידי מידרוג בינואר 2017 ושינויים אחרים בחוב הפיננסי.