עומר רגב
15/02/2017
שיקולים עיקריים לדירוג פרופיל עסקי פרופיל פיננסי
- מיקוד הפעילות בענף הדירות להשכרה, שאנו מעריכים כיציב ביחס לענפי נדל"ן מניב אחרים.
-
ביקוש גבוה יחסית לנכסי החברה בניו-הייבן, קונטיקט, לאור הקרבה לאוניברסיטת ייל ולבית החולים.
-
שיעורי תפוסה יציבים וגיוון שוכרים.
-
ריכוזיות יחסית מבחינה גיאוגרפית מגזרית.
-
שווי תיק נכסים ובסיס EBITDA נמוכים ביחס לחברות נדל"ן מניב מדורגות.
-
צפי לשיפור ולהתבססות יחסי הכיסוי ב-2017-2018.
-
חשיפה לתנודתיות של היחסים הפיננסיים בשל היקף פעילות מוגבל.
-
נזילות "הולמת" ומחויבות של החברה להיערך בצורה מספקת שנה מראש לתשלום הקרן והריבית השנתית של האג"ח.
-
נחיתות הלוואת הבעלים לכל חוב פיננסי והגבלת התשלומים לבעלי המניות בכפוף לעמידה ביחסי המטרה שהוגדרו לדירוג.
תחזית: יציבה
תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו כי החברה תמשיך להתמקד בפעילות המגורים להשכרה בארה"ב המאופיינת ביציבות תפעולית, אולם בהיקפים קטנים יחסית לחברות מדורגות בענף. כמו כן משקפת התחזית את הערכתנו כי בסיס ה-EBITDA יישאר מוגבל יחסית ועל כן תנודתי. לדעתנו היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי הם יחס EBITDA להוצאות מימון של כ-1x.5 ויחס חוב לחוב והון עצמי של עד 70% .בנוסף, לשם הדירוג הנוכחי אנו מצפים מהחברה לשמור על נזילות הולמת כהגדרתנו, תוך היערכות מספקת שנה מראש לתשלום הקרן והריבית השנתית של האג"ח. התחזית משקפת גם את מחויבות החברה שלא להגדיל את בסיס ההוצאות בדרך של חלוקת דיבידנדים או בדרך של תשלום דמי ניהול לחברה האם.
התרחיש השלילי
נשקול פעולת דירוג שלילית אם החברה תחרוג מהיחסים הפיננסיים שהגדרנו כהולמים את הדירוג הנוכחי לאורך זמן, בין בעקבות הוצאות לא צפויות ובין בעקבות העברת כספים לבעלי המניות שיפגעו בתזרים הפנוי לשירות החוב. כמו כן, נשקול פעולת דירוג שלילית אם יחול שינוי במדיניותה של החברה בקשר לשמירת כרית מזומנים מספקת, כפי שהוזכרה לעיל, שתגרור הרעה בפרופיל הנזילות.
התרחיש החיובי
אנו עשויים לשקול פעולת דירוג חיובית אם החברה תרחיב משמעותית את היקף תיק הנכסים ובכך את בסיס ה-EBITDA שלה, בד בבד עם שמירה על יחס EBITDA להוצאות מימון של כ-8x.1 באופן עקבי.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
