מידרוג מודיעה על הותרת הדירוג לחברת סאמיט גרמניה

דירוג מנפיק

Aa3.il

אופק דירוג: יציב

מידרוג מודיעה על הותרת דירוג מנפיק (Aa3.il) באופק יציב המתייחס ליכולת הפירעון הכוללת של חברת Summit Germany ltd.(סאמיט גרמניה) על כנו. 

דירוג החברה מושפע לחיוב, בין היתר, מיחסי האיתנות של החברה, אשר בולטים לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג. נכון ל-30.6.16, ההון העצמי (לרבות זכויות המיעוט) של סאמיט גרמניה מהווה כ-50% מסך המאזן ויחס החוב נטו ל-Cap נטו הינו כ-43%. היקף ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות של החברה, נכון לאותו מועד, מסתכם בכ-409 מיליון אירו, בדומה להיקף ההון נכון ל-31.12.2015;

לחברה פיזור פעילות נרחב בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה, כאשר נכון ל-30.9.2016, מצבת הנכסים של החברה מסתכמת ל-102 נכסים (לאחר תאריך המאזן נמכר נכס נוסף). כמו כן, דירוג החברה מושפע לחיוב מפעילות בשוק הנדל"ן בגרמניה (מדינה אשר מדורגת בדירוג Aaa עם אופק יציב ע"י מודיס). שוק זה מאופיין בביקושים יציבים לשטחי נדל"ן להשכרה. עם זאת, כלכלת גרמניה חשופה לשינויים כלכליים ומדיניים באירופה, לרבות שינויי שערי חליפין; לחברה גמישות פיננסית טובה הנובעת ממצבת נכסים מניבים אשר אינם משועבדים בגרמניה. כמו כן לחברה יתרת נזילות בסך כ-40 מיליון אירו. החברה אינה עוסקת בפעילות ייזום משמעותית, כך שלמעט יתרת הנזילות, מרבית המאזן משמש לייצור תזרים פרמננטי; החברה מפעילה פלטפורמה רחבה לניהול בגרמניה.

כמו כן, ההנהלה הבכירה של החברה בעלת ניסיון ו-Track Record של ניהול נכסי נדל"ן מניב בדומה לאסטרטגיית החברה;  הפיזור הנכסי של החברה הינו בולט לחיוב לרמת הדירוג כאשר ההכנסות מהנכס העיקרי של החברה מסתכמות בכ-7% מכלל ההכנסות וההכנסות מ-3 הנכסים המרכזים של החברה מהווים כ-17% מכלל ההכנסות; לחברה תזרים פרמננטי משמעותי ויחסי כיסוי הבולטים לחיוב ביחס לדירוג כך שיחס החוב נטו ל-FFO צפוי לעמוד על טווח של 9-12 שנים (בכפוף להיקף רכישת נכסים נוספים).

 

מנגד, הדירוג מושפע לשלילה מנכסים הדורשים מעקב וניהול שוטף לרבות השקעות תקופתית. זאת לאור, אורך חוזים ממוצע של כ-4.7 שנים והצורך להתמודד עם תחלופת שוכרים משתנה. כמו כן, שיעורי התפוסה המשוקללים של החברה נכון ל-30.9.2016 הינם כ-87%, כאשר התפוסה כיום עומדת על כ-85% (שיעור אשר אינו בולט לחיוב ביחס לחברות מדורגות אחרות). מנגד, פיזור הנכסים והשוכרים של החברה וניסיון ההנהלה בהשכרת שטחים והארכת חוזים קיימים, ממתנים, במידה מסוימת, את החשיפה המתוארת לעיל. לחברה שוכר מהותי המהווה כ-7% מסך הכנסות החברה, כאשר 3 השוכרים המהותיים של החברה מהווים לסאמיט גרמניה כ-13% מסך ההכנסות. החברה חשופה לעליות בשערי הריבית באיזור הפעילות (ככל שעלייה כזו תתרחש היא גם עלולה להשפיע על שיעורי ההיוון המצויים כיום במגמת ירידה), מנגד פועלת סאמיט גרמניה לנטילת הלוואות בריבית קבועה, פעולה המקטינה את החשיפה לשיעורי הריבית המשתנים תוך הארכת מח"מ ההלוואות.

ככל שהחברה תשמור על היחסים הפיננסים הנוכחיים תוך המשך הגדלת היקף הפעילות האמור עשוי להשפיע לחיוב על הדירוג ועל אופק הדירוג.