המכון הישראלי לפיננסים >> האם שוק הנדל"ן טומן לנו הזדמנויות השקעה נוספות ?

לא מעט חברות נדל"ן ישראליות גדולות נקלעו בשנים האחרונות למצוקה תזרימית ועברו הסדרי חוב כואבים. למרות זאת, נראה כי המשקיעים לא למדו את הלקח ושוק ההון המקומי ממשיך להיות קרקע פורייה לגיוס כספים ובהיקפים אדירים עבור חברות מתחום הנדל"ן.

נדל"ן הוא  אחד מאפיק ההשקעה הפופולריים ביותר בקרב משקיעים ישראליים בשנים האחרונות. רמת הריכוזיות הגבוהה בנדל"ן מתבטאת בחשיפת יתר של הבנקים לאשראי לחברות נדל"ן, חשיפות גבוהות של גופים מוסדיים לנדל"ן לא סחיר, למניות ואג"ח קונצרניות של חברות נדל"ן הנסחרות בישראל, חשיפות של משקיעים פרטיים לנדל"ן ישיר בפרויקטים בארה"ב ובאירופה והשקעות מסיביות בקרנות ובפלטפורמות שהוקמו בשנים האחרונות כדי לספק את הצורך להשקיע בנדל"ן. קצת נתונים על ניירות הערך הסחירים בבורסה: שליש מגיוסי האג"ח בבורסה ב- 2016 היו בחברות מסקטור הנדל"ן וכ- 44% מהנפקות הציבוריות של מניות (סך של 2 מתוך 4.6 מיליארד בסך הכל)  היה על ידי חברות מתחום הנדל"ן. היקפים אלו, גדולים מהגיוסים בבנקים בכל אחת מהשנים האחרונות. ראוי לציין שחלק מהנפקות הנדל"ן הן של חברות זרות. 

היקף הנפקות אג"ח קונצרניות בבורסה (במיליארדי ש"ח)

למעשה, חברות הנדל"ן מהוות בערך שליש מכלל החברות הציבוריות הנסחרות בת"א. 

השקעה בנדל"ן טומנת בחובה סיכונים אינהרנטיים נוספים על הסיכונים הקלסיים שקיימים באפיקי השקעה קלאסיים. כדי להשקיע בנדל"ן מבלי לקחת סיכונים מיותרים, יש להבין את הענף ולפתח מיומנות בניתוח הנכסים או חברת הנדל"ן. 

מחירי הנדל"ן בארה"ב ואירופה עולים בהדרגה משנת 2009 (אחרי המשבר הפיננסי). עליית מחירים לאורך זמן גורמת למשקיעים להניח שעליית המחירים תימשך ושאפיק הנדל"ן הוא אפיק בטוח "כי ישנו נכס פיסי". כמובן שטענה זו אינה נכונה... יותר מכך, אחת ההשלכות החמורות של עליות המחירים היא כניסת מנהלי השקעות וקרנות לא מקצועיים. אלו מעלים את הסיכונים עוד יותר.

מה הניע את עליית מחירי הנדל"ן בשוק?  

התשובה הפשוטה והנכונה היא עודף ביקוש לנדל"ן שלוחץ ומנפח את המחירים.  ירידת הריבית המדורגת לסביבה של 0 ריבית, ייצרה תמריץ להפנות כספים לאפיקי השקעה בעלי רמת סיכון גבוהה יותר וביניהם, לאפיק הנדל"ן. שוק המתווכים חוגג בתקופות כאלה ודוחף את המגמה מעלה. 

מהם המכשירים הקיימים להשקעות בנדל"ן?

הכלים מגוונים וברמות סיכון שונות. למשל: השקעה ישירה בנכס נדל"ן או בתיק נכסים, רכישת אג"ח קונצרני של חברת נדל"ן, השקעה במניות סחירות, השקעה במניות או חוב לא סחיר, השקעה בקרנות נדל" סחירות REIT, השקעה בקרנות נדל"ן לא סחירות – PE  ועוד..

למה להחזיק נדל"ן בתיק ההשקעות?

כלל מרכזי בניהול תיק השקעות הוא גיוון ופיזור. לנדל"ן ישנם מאפיינים ייחודיים שעשויים לתרום לגידול בתשואת תיק ההשקעות לאורך זמן וכן להקטנת התנודתיות. לכן יש חשיבות לכלול אותו בתיק ההשקעות המנוהל. לרוב, חלקו של אפיק הנדל"ן בתיקי ההשקעות בארץ ובעולם נע בין 5%-30%. היתרונות של אפיק הנדל"ן:  קורלציה נמוכה ביחס לנכסים אחרים, הגנה מפנה אינפלציה (חוזי שכירות צמודי מדד), נדל"ן מניב הכנסה קבועה ושוטפת בתיק ומחולקת למשקיעים לאורך תקופת ההשקעה והכי חשוב שהיסטורית, בממוצע לאורך שנים ארוכות, אפיק הנדל"ן הניב תשואה גבוהה יותר ממניות ואג"ח. כמובן שלצד יתרונות אלו ישנם סיכונים.

שאלה: מהם השיקולים בבחירת נכסי נדל"ן להשקעה? 

נדל"ן דורש התמחות. מנהל מומחה לנדל"ן חייב שיהיה בעל נסיון ומומחיות בהשקעות בנדל"ן וכן התמחות גיאוגרפית ספציפית, שכן בכל מדינה ובכל עיר, ישנן רגולציות שונות שיכולות לשנות דרמטית את כדאיות העסקה ורמת הסיכון בה. מעבר לכך, כל החלטת השקעה בנדל"ן צריכה לקחת בחשבון שיקולים שונים ובעיקר התאמה לפרופיל הסיכון של המשקיע. למשל: פיזור בתיק בין גיאוגרפיות, נכסים, שוכרים, סוגי נכסים ועוד; טווח ההשקעה; איכות הנכסים; איכות השוכרים; מתי מסתיימים חוזי השכירות בנכס ומהם תנאי החוזים ביחס לתנאי השוק; רמת הנזילות של ההשקעה; עד כמה יידרש הון נוסף לשיפורים בנכס בעתיד ועוד.

שאלה: מאילו סיכונים יש להימנע?

הסיכון לירידת מחירי הנדל"ן הוא סיכון שקשה להימנע ממנו. יחד עם זאת ישנם סיכונים שניתן להימנע מהם, למשל:

ב- 21-22 למרץ, יתקיים סמינר שנתי, היחיד מסוגו בישראל, אליו יגיעו דוברים מהארץ ומהעולם ויחלקו עם המשתתפים את הכלים העיקריים המשמשים אותם בבחינה של השקעות בנדל"ן. הדוברים ברובם הינם בעלי נסיון של עשרות שנים בהשקעות בנדל"ן בשוק המקומי והבינלאומי לאורך מחזורי עסקים שונים ומשברים. 

לרישום לכנס לחץ פה.

דורית בן סימון מנכ"לית המכון הישראלי לפיננסים