עומר רגב
26/04/2017
|
דירוג סדרות |
Baa1.il |
אופק דירוג: יציב |
מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Baa1.il באופק יציב לאגרות חוב (סדרות א', ב' ו- ג') שהנפיקה רבד בע"מ.
אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:
| סדרת אג"ח |
מספר נייר ערך |
דירוג |
אופק דירוג |
מועד פירעון סופי |
| א' * |
5260070 |
Baa1.il |
יציב |
30.06.2020 |
| ב' |
5260088 |
Baa1.il |
יציב |
01.10.2022 |
| ג' |
5260096 |
Baa1.il |
יציב |
28.02.2024 |
*אג"ח א' נושאת בטוחה בדרך של שעבוד חלק מזכויות החברה בנכסים "פלטינום" ו"בית אגיש-רבד"
שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג נתמך, בין היתר, ממצבת נכסים מניבים אשר מראה יציבות בתפוסה לאורך השנים ובעלת שיעורי תפוסה גבוהים (100% בקירוב) ובהתאם צפויה לתרומה יציבה של תזרים המזומנים לחברה; תקופת החוזים של שוכרים מרכזיים הינה ארוכה, גם בנכסים בהם שוכרים יחידים; מיחסי איתנות הבולטים לטובה ביחס לרמת הדירוג, כאשר ברמת האיחוד היחסי , נכון ל- 31.12.2016, עומד היחס חוב נטו ל- CAP נטו על 59% והיחס הון למאזן על 30%; מתזרים פרמננטי הצפוי לגדול בשנים הבאות (בהתאם לכך שהחברה תבחר שלא לממש נכסים) בין השאר לאור עסקת רכישת בתי האבות באנגליה, בשיתוף עם חברת "בית הזהב", שהושלמה בפברואר, 2017. יצוין כי נכון ל- 31.12.2016, באיחוד יחסי, עומדים היחסים חוב ל- FFO וחוב נטו ל- FFO על 31 ו- 27, בהתאמה והולמים את רמת הדירוג.
הדירוג מושפע לשלילה, בין היתר, מחשיפה גדלה לתחום תפעול בתי האבות, אשר הינו בעל סיכון בסיסי גבוה יותר ביחס לפעילות נכסים המניבים הכנסה קבועה לפי חוזה; מכניסה לתחום הייזום למגורים, תחום שאינו בליבת הפעילות של החברה, לאחר שהחברה רכשה במהלך שנת 2016 קרקע בתל אביב (ראו הרחבה בהמשך); מחשיפה לשוכרים עיקריים המשכירים את נכסי החברה מחד, ושחלקם מהווים שוכרים יחידים בנכסים אותם משכירים, מנגד העובדה כי החוזים מול גופים אלה חתומים לשנים ארוכות, ממתנת חלקית את הסיכון הקיים בחשיפה לשוכרים המרכזיים כאמור; מתלות בהכנסה מנכסים, כאשר הפורטפוליו המרכזי של החברה מהווה 32% מסך ההכנסות נטו של החברה.
יצוין כי סדרת אג"ח א' נושאת בטוחה בדרך של שעבוד חלק מזכויות החברה בנכסים "פלטינום" ו"בית אגיש-רבד". מידרוג בחנה את אופי הבטוחה ומבנה הבטוחה וביחס לשאר מרכיבי הפעילות והחזקות החברה בנכסים ולהערכתה, אין בטוחה זו מביאה לדירוג שונה ביחס לסדרות האג"ח האחרות של החברה.
תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי החברה תשמור על שיעורי תפוסה גבוהים בנכסיה המניבים באופן התורם לנראות התזרימית בשנים הבאות. בנוסף, לאור השלמת עסקת בתי האבות באנגליה, צפוי תזרים החברה לגדול ביחס לשנים קודמות. יצוין כי מידרוג התחשבה בתרחישי רגישות דוגמת ירידה של 5% ברווח לפני מימון ומסים (ebit) השנתי הצפוי לחברה מפעילות בתי האבות, בין השאר לאור היותם נכסים תפעוליים שאינם מניבים לחברה הכנסה קבועה לפי חוזה, ותלויים בשמירה על תפוסה ורמת הכנסות יציבים. בהתאם להשלמת העסקה ונטילת החוב בגינה, גדלות גם הוצאות הריבית של החברה. כמו-כן, תרחיש הבסיס מניח כי תושלם מכירתו של אחד מבתי האבות שנרכשו במסגרת עסקת בתי האבות, Solent Grange. בנוסף, הנחת תרחיש הבסיס היא כי השלמת מכירת פורטפוליו "מון" תתרחש בהתאם לדיווחי החברה במהלך מחצית שנת 2017 ובהתאם תהנה החברה מתזרים שיורי מוערך של כ- 30 מיליון ₪. לפי מידרוג, החברה פועלת להשבחת הזכויות בפרויקט אנטוקולסקי. בתרחיש הבסיס צפוי היקף ה-FFO לנוע בטווח שבין 16 ו- 19 מיליון ₪, והיחס חוב נטו ל- FFO צפוי לנוע בטווח שבין 28 ו- 24 (תחת בחינת פעילות החברה באיחוד יחסי של החברות הרשומות בשווי מאזני). מידרוג התחשבה עוד ברגישות לשווי נכסי החברה במצב בו שיעורי ההיוון לנכסים יעלו. זאת ועוד, תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, כי יחס חוב נטו ל- CAP נטו ינוע בטווח שבין 64% ו- 69% (באיחוד יחסי של החברות הרשומות בשווי מאזני), זאת בהתחשב, בין היתר, בהשלמת מכירת פורטפוליו "מון" אשר לפי דיווחי החברה צפויה להיות מושלמת בטווח הנראה לעין, כמו-כן במימון מחדש להלוואות הצפויות להיפרע בשנה הקרובה, וכן באפשרות לחלוקת דיבידנד (יצוין כי בהתאם למידע שמסרה החברה למידרוג, אין לחברה מדיניות דיבידנד מוגדרת. בשנים 2014 ו- 2016 חילקה דיבידנד המסתכם בכ- 21 מיליון ₪).
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
