מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A1.il באופק יציב לחברת Lightstone Enterprises Limited

מידרוג מותירה על כנו את הדירוג A1.il באופק יציב לסדרת אג"ח א' שבמחזור של חברתLightstone Enterprises Limited  (להלן: "החברה").

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

שיקולים עיקריים לדירוג

הדירוג נסמך, בין היתר, על פיזור גבוה של תיק הנכסים המניבים (הנכסים המניבים מפוזרים על פני מספר מדינות בארה"ב), כאשר עיקר הנכסים ממוקמים במדינות מישיגן, מינסוטה, מרילנד, וירג'יניה וניו-יורק (על בסיס שווי הנכסים). תיק הנכסים של החברה כולל כ-70 נכסים מניבים מתוכם כ-8.9 אלף יח"ד להשכרה (ללא מתחם נוסף אשר החברה בוחנת לרכוש אשר צפוי לכלול כ-1,300 יח"ד נוספות). בהקשר זה, נציין לחיוב את היקף הפעילות המשמעותי של החברה, הבא לידי ביטוי בהיקף ה-NOI המצוי במגמת צמיחה (כ-60 מ' דולר, כולל חלק החברה ב-NOI מנכסים המוצגים לפי שיטת השווי המאזני בשנת 2016 ואשר צפוי לעמוד על טווח של 75-80 מיליון בשנת 2017) ובפיזור מקורות ההכנסה. כך למשל, שלושת הנכסים הגדולים יחדיו מייצרים כ-30% מסך ה-NOI ואין לחברה שוכרים מהותיים ביחס להקיף הפעילות הכולל); נכון ליום 31.12.2016, יחס החוב נטו ל-CAP נטו עומד על כ-52% (בהתחשב בחלק החברה בחוב חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) והיקף ההון העצמי ללא זכויות מיעוט, עומד על כ-734 מ' דולר. נציין כי בהתחשב בתוכניות החברה ובייחוד לאור הייזום הצפוי של פרויקט לבניית כ-228 יח"ד למכירה ברחוב William 130 באזור ה-Down Town במנהטן (להלן: "William 130"), מידרוג צופה שחיקה מסוימת ביחסי האיתנות אך אלו עדיין צפויים להלום את רמת הדירוג; יחסי כיסוי איטיים יחסית ביחס לדירוג כך שיחס החוב נטו ל-FFO צפוי להמשיך ולעמוד על טווח של 27-35 שנים בטווח הקצר-בינוני, בין היתר בשל הצפי לגידול בחוב בגין ייזום William 130. אף על פי כן, היקף התזרים השיורי השוטף הינו גבוה ביחס לאג"ח ולחלויות השוטפות באופן התורם לנראות יכולת שירות החוב של החברה; יתרות נזילות גבוהות ביחס לצרכי שירות החוב כך שהיקף הנזילות ליום 31.12.2016 מסתכם לכ-195 מיליון דולר. יחד עם זאת, להערכת מידרוג, בשנה הקרובה החברה צפויה להשקיע סכומים משמעותיים ברכישת נכסים וכן סכום מסוים לטובת בניית פרויקט William 130.

מנגד, לחברה חשיפה מסוימת לתיק נכסים בתחום הנדל"ן המסחרי כאשר להערכת מידרוג ענף הנדל"ן המסחרי הציג מגמות שליליות בשנה האחרונה כפי שבא לידי ביטוי בסגירת חנויות והשפעה על שולי הרווח של השוכרים לאור התגברות הרכישות באינטרנט ושינויים בהרגלי הצריכה. אף על פי כן תחום המסחר כולו אחראי על כ-24% מה-NOI של החברה וכ-21% מה-NAV. כמו כן, את תחום המסחר בחברה ניתן לחלק ל-3 נכסי Outlet (אחד מהנכסים הנ"ל מצוי בתהליכי ייזום ובנייתו צפויה להסתיים במחצית השנייה של שנת 2017) המוחזקים בשותפות עם Simon Group אשר הינה קרן ריט משמעותית בתחום. נכסים אלו מהווים כ-60% מתיק הנדל"ן המסחרי והינם מאופיינים במיצוב טוב יותר מיתר הנכסים, כפי שבא לידי ביטוי, בין היתר, בתפוסה, בשכ"ד לר"ר, במח"מ חוזים ארוך עם שוכרים, שיעורי היוון נמוכים יותר ופיזור שוכרים גבוה באופן הממתן חלק מהסיכון האמור. בנוסף, שיעור התפוסה הממוצע של יתרת נכסי המסחר עומד על כ-87% בממוצע אשר מהווה ממוצע סביר; פעילות הייזום חושפת את תוצאות החברה לתנודתיות ומשליכה לשלילה על פרופיל הסיכון. כך למשל, חלקו של פרויקט 130 William צפוי להוות חלק משמעותי יותר מהמאזן ולהשפיע לשלילה על יחסי הכיסוי והאיתנות עד לתחילת מסירת דירות (יצוין כי טרם החלה פעילות המכירות בפרויקט ולפיכך קיימת אי וודאות לגבי מועד מסירת הדירות והרווח הצפוי אולם חלה התקדמות במימון הפרויקט בגין חתימה על הסכם ליווי לכ-305 מיליון דולר); בעלות על קרקעות להשקעה בהיקף של כ-100 מיליון דולר משליך לשלילה על פרופיל הסיכון. יצוין כי לדברי החברה היא בוחנת את מימושים של חלק מהקרקעות הנ"ל בטווח הקצר-בינוני; היעדר נכסים מניבים אשר אינם משועבדים (בהיקף משמעותי) ביחס לאג"ח, משליך לשלילה על פרופיל הסיכון. אף על פי כן, ה-LTV הממוצע על הנכסים המניבים הינו סביר ותומך ביכולת שירות החוב של החברה.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, כי החברה תשמור על יחסי מינוף בטווח של 58%-60% חוב נטו ל-CAP נטו בטווח הקצר-בינוני ולאחר תחילת המסירות בפרויקט 130 William צפוי שיפור ביחס, גם בהתייחס להנחות רגישות של מידרוג לשווים של הקרקעות להשקעה וחלק מנכסי המסחר. כמו כן, התרחיש מניח, כי יחסי הכיסוי יישארו איטיים בטווח הקצר-בינוני כך שיחסי הכיסוי יעמדו על טווח של 27-35 עד למסירת הדירות בפרויקט William 130. בטווח הארוך, ככל שהחברה לא תחל את בנייתם של פרויקטים משמעותיים אחרים בתחום הייזום,  היחסים צפויים לעמוד על טווח של 19-23 שנים  חוב נטו ל-FFO. מידרוג מניחה בנוסף, כי החברה תמשיך לפעול להגדיל את שיעור הפעילות המיוחס לתחום מתחמי הדיור להשכרה על חשבון הקרקעות להשקעה ותחום המסחר. הדירוג מניח חלוקת דיבידנדים בשיעור דומה מה-FFO ביחס לשנים קודמות (כ-35%(. הנחת הדירוג כי החברה תשמור על יתרות נזילות משמעותיות אם כי צפויה ירידה מסוימת בנזילות לאור תוכנית ההשקעות של החברה.