כלכלני לאומי >> למרות המשך ההתמתנות ההדרגתית במכירות דירות חדשות, הביקושים נותרו גבוהים בהשוואה לעבר

היקף המכירות של דירות חדשות עמד ברביע הראשון של 2017 על כ-6,327 דירות (נתון מנוכה עונתיות), כך עולה מנתונים שפורסמו על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). נתון זה, משקף קצב מכירות שנתי של כ-25,300 דירות. מדובר בירידה של כ-7% לעומת הרביע הקודם וירידה של כ-16% בהשוואה לרביע המקביל אשתקד, זאת בהמשך למגמת הירידה שנמשכת ברציפות מאמצע 2016.

למרות הירידה, יש לציין שהיקף המכירות עדיין גבוה בהשוואה לשנים קודמות, למעט 2016, וגבוה אף מהממוצע הרב-שנתי מתחילת 2010. משמע, הביקושים לדירות במשק הישראלי עדיין גבוהים בהשוואה לעבר.

אחד הגורמים המרכזיים לירידה בביקושים לדירות היא הירידה בנוכחות של "משקיעי נדל"ן למגורים" בשוק הדיור, עקב הפעלת צעדי מיסוי כלפיהם בעיקר מאז אמצע שנת 2015, כמו העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה. על פי נתוני משרד האוצר, מאז אמצע 2016 ניכרת מגמה של ירידה ב"מלאי" הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים, כלומר המשקיעים מוכרים דירות יותר מאשר רוכשים. 

בנוסף, יש לציין שנתוני משרד האוצר מלמדים כי מספר העסקאות הכולל בשוק הנדל"ן למגורים נותר סביב 10,000 עסקאות בחודש מאז ראשית 2016, להוציא את חודש אוקטובר 2016 בו הפעילות הייתה חלשה באופן משמעותי עקב ריבוי חגים וחודש פברואר בו יש מעט ימי עסקים ביחס לחודשים אחרים. המשמעות של נתון זה היא שהירידה במכירות של דירות חדשות קוזזה, לפחות באופן חלקי, עם עלייה במכירות של דירות יד-שנייה, שמהוות את הנתח המשמעותי מתוך סך עסקאות הנדל"ן למגורים (70%-75%). דהיינו, מבט כולל על שוק הדיור מצביע על ירידה מתונה יותר.

לסיכום, אנו מעריכים כי בטווח הקצר-בינוני (שנה וחצי-שנתיים קדימה), לא צפוי שינוי משמעותי ביחס למגמה של העת האחרונה, כלומר הרמה הגבוהה של הביקושים ביחס לשנים קודמות צפויה להישמר, למרות שחלה התמתנות מסוימת בהשוואה ל-2016, זאת על רקע הערכות ליציבות בסביבה המאקרו כלכלית המקומית. בטווח הארוך יותר, כשתסתיים בנייתן של מרבית הדירות שבבנייה פעילה, שמצויות ברמת שיא בראייה היסטורית (כ-120 אלף דירות), ייתכן שינוי כיוון במחירי הדיור, אך המגמה לא צפויה להיות אחידה בין אזורי הארץ השונים. באזורי הביקוש המובילים, תל אביב והמרכז, הלחצים להמשך עליית מחירים צפויים להישמר, כשהיחלשות הלחצים צפויה להתרחש בעיקר באזורים בהם תהיה עלייה ניכרת בהיצע.

שיעור האבטלה בגילאי 25-64 עלה מעט בחודש אפריל השנה ועמד על 3.8% 

שיעור האבטלה הכללי במשק (בקרב בני 15 ומעלה) עלה ב-0.1 נקודת אחוז בחודש אפריל השנה לרמה של 4.4% (נתון מנוכה עונתיות). למרות העלייה, שיעור האבטלה מצוי עדיין בסביבת שפל בראייה היסטורית. במקביל, גם שיעור ההשתתפות בכוח העבודה עלה מעט ל-64.0% לעומת 63.9% בחודש הקודם, זאת על רקע עליות במספר המועסקים והבלתי מועסקים, התפתחות אשר תרמה לעליית שיעור האבטלה. במקביל, נציין כי נמשך הגידול בהיקף המשרות המלאות, תוך המשך ירידה במשרות החלקיות.

שיעור האבטלה בקבוצת גילאי העבודה העיקריים (גילאי 25-64) עלה גם כן ב-0.1 נקודת אחוז בחודש אפריל ועמד על 3.8% (ראה/י תרשים). יש לציין שמדובר בקבוצת המועסקים העיקרית במשק, שמתאפיינת בשכר גבוה מזה של מועסקים בגילאים צעירים יותר, אשר לה ההשפעה העיקרית על הביקושים המקומיים במשק ומכאן ההתמקדות בניתוח פלח זה של שוק העבודה. העלייה בשיעור האבטלה הינה, בין היתר, תוצאה של עליית שיעור ההשתתפות בכוח העבודה ל-80% לעומת 79.8% בחודש מרץ, שחלה על רקע עלייה במספר המועסקים והבלתי מועסקים. בהקשר זה, נציין כי קצב קליטת המועסקים השנתי בקבוצה זו ירד בחודש אפריל לכ-1.7% (אפריל 2017 לעומת אפריל 2016), לאחר שעמד על 2.4% ו-3.0% בחודשיים שקדמו, בהתאמה.

ההתמתנות בקצב קליטת המועסקים עשויה ללמד על קרבתו של המשק למצב של תעסוקה מלאה, מצב אשר תורם להתגברות הלחצים לעליית השכר במשק. ואכן, השכר הממוצע למשרת שכיר בסקטור העסקי, במחירים שוטפים, עלה לכ-10,040 ₪ בחודש פברואר השנה, נתון המשקף עלייה של כ-3.9% בהשוואה לפברואר אשתקד. יש לציין שהעלייה חלה, בין היתר, על רקע עדכון כלפי מעלה של שכר המינימום בחודש ינואר 2017. 

לסיכום, על אף העלייה הקלה בשיעור האבטלה והתמתנות קצב קליטת המועסקים, נתוני התעסוקה לחודש אפריל מלמדים על חוסנו של שוק העבודה המקומי. רמת השפל ההיסטורית של שיעור האבטלה והמשך העלייה בהיקף המשרות המלאות, מהווים גורמים שתומכים בהמשך התרחבות הביקושים המקומיים והצריכה הפרטית גם בהמשך השנה. בנוסף, נציין כי הימשכותה של המגמה החיובית בשוק העבודה צפויה להוות גורם אשר תומך בעלייה מסוימת של מספר רכיבי אינפלציה בישראל, אם כי, מנגד ישנם מספר גורמים ממתנים. במבט קדימה, אנו מעריכים כי שיעור האבטלה בשנת 2017 צפוי להמשיך לרדת לרמה של 4.4% (בממוצע), זאת לאחר שעמד על 4.8% בשנת 2016.

ברביע הראשון של השנה נמשך העודף בהשקעות הישירות הנכנסות נטו, אשר תומך בחוסנו של השקל  

ההשקעות הישירות במשק על ידי זרים ("FDI") הסתכמו ברביע הראשון של השנה בכ-1.6 מיליארד דולר , כך עולה מנתונים שפורסמו על ידי בנק ישראל. נתון זה, משקף אמנם קצב השקעה שנתי מתון יותר בהשוואה לשנים קודמות, אולם יש לציין שמדובר בנתונים ראשוניים וחלקיים בלבד. נדגיש כי ההיקף הגבוה של השקעות ישירות של זרים במשק בשנים האחרונות, מצביע על האמון שרוכשים המשקיעים הזרים למשק הישראלי, בדגש על ענפי הטכנולוגיה. במקביל, היקף ההשקעות הישירות של תושבי ישראל בחו"ל הסתכם בכ-0.4 מיליארד דולר. לאור זאת, חלה עלייה בהשקעות הישירות הנכנסות נטו (ההשקעות הנכנסות לישראל בניכוי השקעות ישירות של ישראליים בחו"ל) ברביע הראשון של 2017.

באשר להשקעות הפיננסיות, נציין כי תושבי ישראל חזרו להשקיע בחו"ל מתחילת השנה לאחר השקעה בהיקף מתון בשנה שעברה. ברביע הראשון של השנה היקף ההשקעות הפיננסיות של ישראלים בחו"ל עמד על 2.8 מיליארד דולר, זאת לעומת השקעה בסך 1.6 מיליארד דולר בשנת 2016 כולה, כך שיתכן שהיקף ההשקעה השנה יחזור לרמתו בשנים 2014-2015. באותה תקופה, חלה עלייה גם בהשקעות הפיננסיות של תושבי חו"ל בישראל, זאת בעיקר בשל היקף השקעה גבוה באופן חריג בחודש ינואר השנה על רקע הנפקה של שתי סדרות אג"ח ממשלתיות הנסחרות בחו"ל.

במבט כולל, המאזן נטו של ההשקעות הישירות (ההפרש בין השקעות ישירות נכנסות ויוצאות) מצוי בעודף מתחילת השנה, התפתחות אשר תומכת בחוסנו של השקל. במקביל, העלייה בהשקעות הפיננסיות של תושבי ישראל בחו"ל אינה צפויה להשפיע באופן משמעותי על השקל, שכן השקעה זו מגודרת בחלקה, בעיקר על-ידי המשקיעים המוסדיים, כך ששיעור החשיפה שלהם למט"ח נותר יציב, בדרך כלל. התפתחויות אלה, לצד הערכותינו כי העודף בחשבון השוטף של מאזן התשלומים יישמר גם בשנים הבאות, על רקע עודף מתמשך בחשבון השירותים של ישראל, לצד הסביבה הפיסקאלית היציבה, מהווים גורמים בסיסיים שממשיכים לתמוך בעוצמתו של השקל מול סל המטבעות המצוי כיום בנקודת שפל. 

כתב: יניב בר

אגף הכלכלה בחטיבה הפיננסית של לאומי, בראשות ד"ר גיל בפמן.