אקסלנס >> העליות במדד מחירי הדירות בחודשיים האחרונים הם הפרומו למה שצפוי בשוק הדיור במידה ובבג"ץ יחליטו לבטל את חוק מס דירה שלישית

מדד חודש מאי עלה ב-0.4%

מדד המחירים לצרכן לחודש מאי עלה ב-0.4%, בהתאם לתחזית הקונצנזוס ומעט גבוה מהתחזית שלנו לעלייה של 0.3%. ב-12 החודשים האחרונים עלה המדד הכללי ב-0.8%, זאת בהשוואה לעליה של 0.7% ב-12 החודשים שהסתיימו באפריל.

הסעיפים הבולטים במדד חודש מאי:

תנועת מספריים- ההפתעה הגדולה במדד חודש מאי לא היתה השורה העליונה, שהיתה גבוהה במעט מהצפי, אלא שיעורי השינוי שהציגו סעיפי המדד, אשר הפתיעו בצורה רוחבית, אם כי לא בכיוון אחיד.

אבל עוד לפני זה, מי שריכז את מירב תשומת הלב היה, איך לא, שוק הדיור המקומי. בחודש בו יורדים מחירי חוזי  השכירות המתחדשים ב-0.4% (סעיף הדיור 0.3%-) לאחר ירידה של 0.2% בחודש הקודם (בניגוד גמור לעונתיות המאפיינת אותם) ומנגד מחירי הדיור עולים ב-0.5% לאחר עלייה של 0.4% בחודש הקודם, כל מה שנשאר הוא לשאול את עצמנו האם חזרה גם תנועת המספריים של התמתנות בקצב עליית מחירי השכירות מחד (בדומה לזו בה חזינו בשנת 2016) וחזרת ציבור 'היושבים על הגדר' לרכוש דירות מנגד. בעבר כבר הזהרנו כי האפשרות לביטול חוק 'מס דירה שלישית' עשויה להחזיר את "אופנת 2016 במחירי השכירות והמגורים" מהר מהצפוי. עם זאת, גם אנחנו חשבנו שהציבור יחכה לפחות עד להכרעתו הסופית של בג"ץ בנושא לפני שיסתער בחזרה על השוק. אם להיות מעט כנים יותר, קשה כרגע לומר האם העליות בחודשיים האחרונים במחירי הדיור מצביעות על התפתחותה של מגמה. הרי רק בחודש שעבר הנתון הראשוני של הלמ"ס דיווח בכלל על ירידה של 0.5% במחירי הדיור (וכאמור עודכן כלפי מעלה לבסוף לעלייה של 0.4%). מכאן שהאפשרות לעדכונים לנתוני שלושת החודשים האחרונים כלפי מטה עוד קיימת. בנוסף, ברמה השנתית אנו עדים דווקא להתמתנות משמעותית למדי בשיעור עליית המחירים: ב-12 החודשים שהסתיימו במרץ עלו מחירי הדיור בישראל ב-4.3%, זאת לעומת עלייה שנתית של 5.7% בסוף שנת 2016 ועלייה שנתית של 7.9% בתקופה המקבילה אשתקד. התמתנות זו תואמת הרבה יותר את הנתונים האחרונים שפרסמו לאחרונה הלמ"ס ומשרד האוצר והצביעו על קיפאון בשוק הדיור המקומי. כפי שזה נראה כרגע, נתוני החודשיים האחרונים הם כנראה הפרומו למה שצפוי לנו בשוק הדיור במידה ובבג"ץ יחליטו לבטל את החוק. במצב הנוכחי בו הביקושים לדיור עדיין גבוהים מאוד והיצע הדיור עדיין נמוך מכדי לספק אותם, שבירת הציפיות סביב יכולת הממשלה לטפל במשבר הנוכחי תהווה מכה עבור האוצר במלחמתו ביוקר מחירי הדיור בישראל.

 

אבל לא רק סעיף הדיור (שכירויות) הפתיע. מדד שבו גם סעיף השכירות מפתיע בחדות כלפי מטה וגם סעיף המזון רושם התמתנות (0.3%-, לראשונה מאז חודש דצמבר), ולמרות זאת עדיין רושם את שיעור העלייה הגבוה ביותר מאז יולי 2016 הוא בהחלט מדד מפתיע. הסיבה המרכזית לקפיצת המחירים הכוללת נבעה מהעלייה החדה בסעיף ההלבשה וההנעלה, שזינק ב-10.9% (שיעור העלייה הגבוה ביותר מאז יוני 2010) מה שהוסיף 0.35% (!!) לשורה העליונה. גם בניכוי העונתיות רשם המדד עלייה חדה במיוחד של 6.7%. האם מדובר בחזרתה של האינפלציה? בכלל לא בטוח. צריך לזכור שבהלמ"ס ביצעו שינוי מתודולוגי שקבע שהחל משנת 2017 ישמש חודש מאי לחישוב גשר הקיץ, זאת במקום מדד חודש יוני ששימש לחישוב עד היום. שינוי המתודולוגיה היה גם הסיבה המרכזית לציפיות לעלייה חדה יחסית במדד חודש מאי, בוודאי בהשוואה לעבר וייתכן שהוא גם הסיבה לעלייה החדה מהרגיל במחירי ההלבשה וההנעלה. 

אבל לא רק סעיף ההלבשה וההנעלה הפתיע לטובה. גם סעיפים כגון תחזוקת דירה (0.2%) וריהוט וציוד לבית (0.2%) הפתיעו כלפי מעלה, כשלפחות לגבי האחרון, זה מצוי במגמת ירידה מתמשכת שהיינו מצפים שתימשך על רקע המשך התחזקותו של השקל בעולם.

בניגוד אליהם, הירידה במחירי החינוך, התרבות והבידור (0.1%-,צפי: 0.3%), המצטרפת לירידות במחירי הדיור והמזון שכבר צוינו, יכולה להעלות שוב תהיות בנוגע להתפתחות לחצים אינפלציוניים משמעותיים יותר בהמשך.

אז בשורה התחתונה, בבנק ישראל בוודאי יהיו מרוצים מהעלייה ברמת המחירים בישראל במהלך חודש מאי. עם זאת, להערכתנו אין בה עדיין מספיק בכדי להעיד על היווצרותם של לחצים אינפלציוניים משמעותיים.    

 

מדד חודש יוני צפוי לרדת ב- 0.1%  

כפי שכבר צוין מוקדם יותר, שינוי המתודולוגיה אותו ביצעה הלמ"ס השנה הביאה לעלייה חדה בסעיף ההלבשה וההנעלה בחודש מאי, זאת על חשבון העלייה העונתית בה חזינו עד היום בחודש יוני. בהינתן העלייה החדה איננו פוסלים כי הסעיף יפתיע כלפי מטה בחודש יוני. בנוסף, גם ההתחזקות של השקל שאינה עוצרת עשויה לתת את אותותיה, זאת על ידי לחץ שלילי על מחירי הסחורה המיובאת. חזרת הפחתות המחירים הממשלתיות צפויה להשפיע לשלילה אף היא על השורה העליונה, כשהפעם מדובר בהפחתה של 14.5% במחירי המים.

מי שעוד ימשיך לרכז עניין יהיה סעיף הדיור, שעונתית נוהג לעלות בחודש יוני. מעניין יהיה לראות האם הסעיף יתקן חלק מירידות החודשיים האחרונים, או שמא ימשיך במגמה השלילית.

* התחזית עשויה להשתנות במהירות והיא רגישה מאוד לשינויי הדולר ומחירי האנרגיה.

אביתר בן-דוד, כלכלן מאקרו במחלקת המחקר והאסטרטגיה של אקסלנס