לידר >> מחירי הדירות לרכישה עדיין זוחלים כלפי מעלה

יונתן כץ

19/09/2017

נקודות עיקריות

בשבוע האחרון חלה עלייה משמעותית בתשואות בשוק האג"ח בארה"ב של 15 נ.ב., על רקע העלייה באינפלציית הליבה לקצב של 1.7% y/y באוגוסט מ- 1.6% מיולי. שוקי המניות עלו במרבית השבוע על רקע הערכה שהנזק מההוריקן אירמה צפוי להיות פחות מהצפוי תחילה. יחד עם זאת, טיל צפון קוריאני נוסף מעל יפן ופיגוע בלונדון העיבו על השווקים ביום שישי.

בשבוע הקרוב: בארה"ב הדיון המוניטארי של הפד ביום רביעי ונאומה של ילן ירכזו את תשומת הלב של השווקים. לא צפויה העלאת ריבית אך אין לפסול הודעה על תחילת צמצום המאזן. בנוסף יתפרסמו שורה של נתונים על שוק הנדל"ן, כולל התחלות ואישורי בנייה ומכירות של בתים יד שניה.

בישראל צפוי עדכון באומדן הצמיחה ברבעון ב'. בנק ישראל צופה עדכון כלפי מעלה (מ- 2.7%), אך אנחנו מצפים לאי שינוי. מכלול של נתונים חשובים יתפרסמו ביום שלישי כולל נתוני תעסוקה, ייצור ופדיון.

מאקרו ישראל

מדד מחירים לצרכן עלה ב- 0.3% והושפע מעלייה של 0.6% במחירי הדיור.
ברבעון ב' העודף בחשבון השוטף נותר יציב, בדומה לרבעון א', על 3% תוצר.
הגורמים הבסיסיים כולל החשבון השוטף וההשקעות הריאליות תומכים בשקל.
באוגוסט שיעור המשרות הפנויות עלה לרמה גבוהה של 3.85%.
מספר התחלות הבניה ירד במחצית הראשונה של 2017 ל- 46.6 אלף יחידות בחישוב שנתי לעומת 56.7 אלף בשנת 2016.
מספר הדירות המוגמרות עלה במחצית א' 17 לאחר מספר שנים של היקף נמוך יחסית.

מאקרו גלובלי

ארה"ב: המסחר הקמעונאי ירד ב- 0.2% בחודש אוגוסט.

אינפלציית הליבה עלתה ב- 1.7% y/y לעומת 1.6% ביולי.

אנגליה: למרות ההחלטה לא להעלות את הריבית החודש, קיימת ציפייה להעלאה בחודשים הקרובים על רקע עלייה באינפלציה (2.9% y/y).

שוק האג"ח

לאחר פרסום מדד אוגוסט צפוי רצף של מדדים שליליים, אשר צפוי לתמוך באפיקים השקליים.
התשואות בארה"ב עלו בשבוע האחרון על רקע סימני התגברות באינפלציה.
טראמפ ישאף לקדם את הרפורמה במיסים בתקופה הקרובה, אך לפי הערכתנו לא צפוי מהלך משמעותי במערכת המס, אם בכלל.
מנגד, flight to safety סביב החשש להסלמה מול צפון קוריאה עשוי לתמוך בירידת תשואות.
אנו צופים טווח תשואות של 2.0%-2.2% בארה"ב עד סוף השנה.

זום אין

עלייה במחירי התעשייה צפויה להשפיע על ה- CPI

בחודשים האחרונים מסתמנת עלייה במחירי התעשייה בישראל (גם בארה"ב).
מגמה זו מושפעת מעליית מחירי הסחורות, מחירי המתכות בפרט.
עקב כך, מחירי תוצרת תעשייתית במדד מחירים לצרכן צפויים גם לעלות.
למרות שמחירי תוצרת תעשייתית ב- CPI מושפעים גם משע"ח ותחרותיות.

מחירי השכירות ממשיכים לזחול כלפי מעלה

ירידה בביקוש הביאה לירידה בהיצע

סביבת האינפלציה נותרה שלילית y/y

מדד אוגוסט עלה ב- 0.3% לעומת התחזית שלנו של 0.5%:

איפה טעינו הפעם?

מחירי ההלבשה ירדו ב- 3.6% (ציפינו לירידה מתונה יותר) למרות השינוי בעונתיות המדידה אשר כבר הביא לירידה מצטברת של 11.9% בחודשים יוני-יולי. ב- 12 החודשים האחרונים סעיף ההלבשה ירד ב- 5.2%, שיעור חד במיוחד, בעיקר על רקע הגברת התחרותיות בענף.
מחירי התקשורת ירדו ב- 2.4% בחודש אוגוסט (וירדו ב- 6.4% ב- 12 החודשים האחרונים), שיעור חד במיוחד. לנו נאמר שהלמ"ס עדיין לא החליטה איך ומתי להכניס את חבילות סלקום/פרטנר ,TVאשר צפויות להוזיל גם את מחירי התקשורת וגם את מחירי שירותי הטלוויזיה הרב ערוצית. הירידה החדה באוגוסט בתקשורת מבטאת המשך תהליך הוזלת חבילות הסלולר.
לעומת זאת, מחירי השכירות עלו מעט - סעיף הדיור עלה ב- 0.6% באוגוסט וב- 1.5% ב- 12 החודשים האחרונים. המרכיב החשוב בדיור: מחירי שכירות בחוזים מתחדשים, עלו ב- 1.3% y/y, האצה קלה מ- 1.2%. אנו ממשיכים לצפות לזחילה כלפי מעלה במחירי השכירות לכיוון 1.8% שנה קדימה.

סביבת האינפלציה נותרה מאד ממותנת, אפילו שלילית

סך הכל האינפלציה ירדה ב- 0.1% ב- 12 החודשים האחרונים.
האינפלציה ללא סעיפי האנרגיה ירדה ב- 0.4% y/y.
האינפלציה ללא אנרגיה ופירות וירקות ירדה ב- 0.4% y/y.
האינפלציה ללא סעיפי האנרגיה, פירות וירקות מותאמת להקדמת העונתיות ירדה ב- 0.3%-.
ניתוח ענפי מצביע על התייקרות מתונה במחירי השירותים (למעט שירותי דיור) בשיעור של 1.0% y/y, מזה שירותים ציבוריים עלו ב- 1.6%.

הסתכלות על הסעיפים הראשים מדגישה את סביבת האינפלציה הנמוכה, כאשר התורם החיובי העיקרי לאינפלציה הינו סעיף הדיור:

מחירי הדירות לרכישה עדיין זוחלים כלפי מעלה

למרות הציפייה (או תקווה) שמחירי הדירות לרכישה יתייצבו על רקע צעדי משרד האוצר והתייקרות של מחירי המשכנתאות, בפועל מחירי הדירות ממשיכים לזחול כלפי מעלה: בקצב של 0.2%-0.5% לחודש בשישה החודשים האחרונים (4.4% ב- 12 החודשים האחרונים).

מדד ספטמבר צפוי לרדת ב- 0.3% ויושפע מהגורמים הבאים:

הוזלת מחירי הצהרונים אשר תתרום 0.15%- למדד.
התייקרות של 1% במחירי הדלקים.
ירידה עונתית במחירי נסיעות לחו"ל (כולל השפעת ייסוף בשקל) בשיעור של 4%.
ירידה עונתית קלה במחירי המזון ופירות וירקות.
עלייה של 0.1% במחירי הדיור, בדומה לספטמבר 2016.

תחזית מדד אוקטובר עומדת על 0.2%, ונובמבר 0.2%-.

האינפלציה ב- 12 החודשים הקרובים צפויה להגיע ל- 0.5%, בשנת 2018 : 0.6%

ההנחות העיקריות:

סעיף הדיור יעלה ב- 1.8% שנה קדימה. גורמי המאקרו תומכים בעלייה מתונה במחירי השכירות, כולל עלייה בכוח הקניה של הציבור (עליית שכר + דפלציה) ורמת תעסוקה גבוהה. יחד עם זאת, בצד ההיצע צפוי גידול במספר הדירות המוגמרות בשנה הקרובה (קצב של 52-55 אלף יחידות דיור לשנה), בהסתכלות על השנים 2013 עד אמצע 2017 לא נוצר כלל עודף היצע של דירות, למרות הגידול במספר הדירות המוגמרות במחצית א' 2017.
אנו מניחים יציבות במחיר הנפט בשנה הקרובה (בהשוואה למחיר כיום). הפקת נפט מפצלי שמן יעילה יותר והביאה גידול בתפוקה בארה"ב, זאת כאשר OPEC מתקשה לאכוף את המגבלות על התפוקה של חברי הארגון.
צפויות הוזלות מתונות עקב תוכנית "נטו למשפחה", בעיקר מחירי משפחתונים בחודש ספטמבר (הנחנו תרומה של 0.15%- במדד ספטמבר).
השכר הממוצע יעלה ב- 3.5% עד 4%. האינדיקטורים ממשיכים להצביע על שוק עבודה "מתוח". שיעור המשרות הפנויות מסך כוח העבודה עלה ל- 3.85% בחודש אוגוסט, הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת המדידה ב- 2013. הסקטור העסקי מחפש עובדים מתאימים ולא מצליח לאייש תפקידים, מגמה התומכת בלחצי שכר. בנוסף, בדצמבר 2017 צפוי עדכון נוסף של 6% ברמת שכר המינימום.
המשק יצמח ב- 3.0% השנה, ומזה הצריכה הפרטית תעלה ב- 3.3%.
השפעת הגברת התחרותיות תימשך, בפרט בהשפעת ה- e-commerce, אך גם בסעיפי התקשורת ונסיעות לחו"ל.
מחירי הסחורות (למעט מחירי הנפט) בעולם יעלו באופן מאד מתון, בעיקר מחירי המתכות.
שע"ח: הנחנו ייסוף מתון בשנה הקרובה על רקע עודף בחשבון השוטף והשקעות ריאליות נטו מחד (תומכי ייסוף) והמשך מדיניות מוניטארית מרחיבה מאידך (תומך פיחות). העודף בחשבון השוטף עלה מעט ברבעון ב' ל- 2.4 מיליארד דולר מ- 2.3 ברבעון א', אשר משקף רמה של כ- 3% תוצר (לאחר 3.6% בשנת 2016). מדובר ברמה חזקה יחסית אשר נתמכת על ידי עודף בחשבון השירותים (על רק גידול מהיר בייצוא שירותי היי טק, אשר פחות רגיש לייסוף בשקל). ההשקעות הריאליות נטו עלו ב- 0.9 מיליארד דולר ברבעון ב' בדומה לרבעון א', אשק משקף כ- 1.2% במונחי תוצר.

מספר הדירות המוגמרות מפגר אחרי הביקוש

מספר הדירות המוגמרות עלה מעט במחצית הראשונה של 2017 (ל-49.4 אלף בקצב שנתי) אך עלייה זו באה לאחר ארבע שנים של רמה נמוכה של דירות מוגמרות סביב 43-45 אלף יחידות לשנה (יחסית לביקוש השוטף אשר נאמד ב- 47-50 אלף לשנה (לפי הגידול במספר משקי הבית + תושבי חו"ל). לכן, לא ניתן לטעון שכעת קיים עודף דירות בשוק, ומכאן לא צפויה התמתנות או ירידה במחירי השכירות. לפי נתוני הלמ"ס, עדיין קיים מחסור מצטבר בהסתכלות של חמש שנים אחורה. אומנם, מספר הדירות בתהליך בנייה נמצא על רמה גבוהה של 113.2 אלף יחידות, עם זאת עדיין לא מדובר בגידול במלאי הדירות. חשש לירידה בביקושים צפוי להביא להקפאת (או עיכוב השלמת) פרויקטים.

מאקרו חו"ל

עלייה במחירי הדיור תרמה לעלייה באינפלציה

ארה"ב: סימני עלייה באינפלציה

נתונים חיוביים

אחרי שישה חודשים שהאינפלציה בארה"ב הפתיעה כלפי מטה, מדד אוגוסט על ב- 0.4% (מול ציפיות ל- 0.3%). אינפלציית הליבה תאמה את הציפיות ועלתה ב- 0.2% ו- 1.7% ב- 12 החודשים האחרונים, זאת לאחר 1.6% בחודש יולי. מחירי הדיור (33.7% מסך המדד) עלו ב- 0.4% באוגוסט (3.3% y/y האצה מ- 3.2% לפני חודש). מדד מחירים בתעשייה (PPI) ללא אנרגיה ומזון עלה ב- 2.0% y/y באוגוסט מ- 1.8% ביולי.
מדד מנהלי הרכש בתעשיית ניו יורק (empire state) נותר על רמה גבוהה של 24.4 נקודות בספטמבר לאחר 25.2 נקודות באוגוסט. רכיב ההזמנות עלה ב- 4 נקודות ל- 24.9.

מספר דורשי העבודה ירד מעט בשבוע האחרון (284 אלף לאחר 298 אלף לפני שבוע) אך עדיין הנתון מאד גבוה ומעוות בשל השפעת הוריקן הרווי.

נתונים חלשים

המסחר הקמעונאי ירד ב- 0.2% באוגוסט (לעומת ציפיות לעלייה של 0.1%). ללא רכישות של מכוניות ודלק, המסחר הקמעונאי ירד ב- 0.1% לאחר עלייה של 0.5% בחודש יולי. לא ברור עד כמה הוריקן הרווי השפיע על הנתון הזה. המסחר הקמעונאי ללא דלקים ומכוניות עלה ב- 3.2% ב- 12 החודשים האחרונים, התמתנות מעלייה של 4.0% y/y בינואר השנה. מסתמנת התמתנות בצריכה הפרטית על רקע עלייה מתונה בשכר.
הייצור התעשייתי ירד ב- 0.9% בחודש אוגוסט. ללא ייצור אנרגיה וכרייה וחציבה הייצור ירד ב- 0.3%.
מדד האמון הצרכני ירד בתחילת ספטמבר ל- 95.3 נקודות מ- 96.8 באוגוסט, כנראה בהשפעת הוריקן הרווי. יחד עם זאת, רכיב המצב הנוכחי של משקי הבית עלה ב- 3 נקודות לרמה הגבוהה ביותר זה 17 שנה. משקי הבית נהנים מרמת תעסוקה גבוהה.

הנתון המשמעותי בשבוע האחרון היה הקפיצה באינפלציה אשר הביאה לעליית תשואות בשוק האג"ח. יחד עם זאת, מסתמנת חולשה בצריכה הפרטית ובייצור התעשייתי, אך לא ברור עד כמה בהשפעת הוריקן הרווי. לפי הערכתנו, הפד יעדיף בהחלטה הקרובה (ביום רביעי) להתחשב בנזקים של ההוריקנים ובבעייתיות בנתונים האחרונים ויחליט לדחות את ההחלטה על תחילת צמצום המאזן לכיוון אוקטובר, ולהותיר את האפשרות להעלאת ריבית בדצמבר על השולחן.

באנגליה מדד מחירים לצרכן עלה ב- 0.6% באוגוסט וב- 2.9% ב- 12 החודשים האחרונים, זאת על רקע הפיחות בשטרלינג.

זום אין: עלייה ב- PPI צפויה להשפיע גם על ה- CPI באופן מתון

עלייה במחירי התעשייה תגלוש גם למדד מחירים לצרכן

מעטים מסתכלים על מדד מחירי התפוקה בתעשייה, הPPI -. מדד זה משקף את מחירי התעשייה בישראל בשער המפעל עבור המכירות בשוק המקומי. מדד זה אינו כולל את מחירי היבוא של מוצרים תעשייתיים, אלא רק את התוצרת המקומית.

בהסתכלות על מבנה מדד המחירים לצרכן בישראל, הלמ"ס מפרסמת את מדד המחירים לפי ענפי המשק. בחלוקה זו, התוצרת התעשייתית מהווה 32.7% מסך מדד מחירים לצרכן (כולל מזון מעובד, הלבשה, ריהוט וציוד לבית, מכוניות ועוד). מדד זה כמובן כולל גם את היבוא ולא רק את התוצרת התעשייתית המקומית. מחירי התוצרת התעשייתית ירדו ב- 1.0% ב- 12 החודשים האחרונים ותרמו 0.3%- לאינפלציה.

מדד ה- PPI בארה"ב עלה בחודש אוגוסט ב- 2.4% ב- 12 החודשים האחרונים, האצה מ- 1.9% y/y לפני חודש, מעט בהשפעת מחירי האנרגיה, אך גם ללא אנרגיה ומזון ה- PPI בארה"ב עלה ב- 2.0% y/y באוגוסט מ- 1.8% ביולי. מדד זה מושפע מהתייקרות של מחירי המתכות בעולם אשר עלו בצורה חדה בחודשים האחרונים.

השאלה הגדולה הינה עד כמה שינוי הכיוון במחירי ה- PPI בישראל ישפיע על מחירי התוצרת התעשייתית בישראל ובאיזה פיגור? לפי הגרף הבא ניתן לראות שהקשר בין שתי הסדרות הינו יחסית חזק ודי מיידי. מדד מחירי התפוקה בתעשייה עלה בחודש אוגוסט ב- 0.3% וב- 1.7% ב- 12 החודשים האחרונים (לאחר 1.2%- y/y לפני חודש). ללא דלקים מדד זה עלה ב- 0.5% y/y באוגוסט מ- 0.7%- לפני חודש.

לסיכום, שינוי כיוון במחירי התעשייה כלפי מעלה עדיין לא השפיע באופן מלא על מחירי התוצרת התעשייתית במדד מחירים לצרכן. נכון הדבר שרכיב התוצרת התעשייתית במדד מחירים לצרכן מושפע גם משע"ח וגם מהגברת התחרותיות במשק (e-commerce) . בכל זאת, נדמה שניתן להעריך שבחודשים הקרובים מחירי התוצרת התעשייתית ב- CPI צפויים לעלות, זאת בדומה למגמה ב- PPI.

סקירת מאקרו שבועית של יונתן כץ וכלכלני לידר שוקי הון

גילוי נאות

הדו"ח מתבסס על מידע אשר פורסם לכלל הציבור, על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים ומידע אחר אשר לידר ושות' בית השקעות בע"מ ("לידר ושות'") מניחה שהינו מהימן וזאת מבלי שביצעה בדיקות עצמאיות ביחס למידע. עם זאת, מודגש כי אין לידר ושות', מחברי הדו"ח ועורכיו אחראים למהימנות המידע המפורט בדו"ח, לשלמותו, לדיוק הנתונים הכלולים בו או לכל השמטה, שגיאה או ליקוי אחר בדו"ח. הדו"ח מופנה רק למשקיעים מוסדיים מקצועיים כחומר מסייע ואין לקבל על סמכו בלבד החלטות השקעה כלשהן. לידר ושות', מחברי הדו"ח ועורכיו לא יהיו אחראים בכל צורה שהיא לנזק ו/או להפסד שיגרמו, אם יגרמו, כתוצאה משימוש בדו"ח זה ו/או כתוצאה מהסתמכות עליו. הדו"ח אינו מתיימר להיות ניתוח מלא של כל העובדות וכל הנסיבות הקשורות לאמור בו, והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא כל מתן הודעה נוספת. קורא דו"ח זה אינו יכול להניח כי הסתמכות על הדעות וההמלצות המובאות בו, תיצור עבורו רווחים. הדו"ח אינו ייעוץ השקעות ואינו מהווה הזמנה לרכוש או הזמנה למכור את ניירות הערך הנזכרים בו. לפיכך, אין להסתמך על המידע הכלול בדו"ח ואין בו כדי להחליף שיקול דעת עצמאי וקבלת ייעוץ מקצועי, לרבות מיועץ השקעות אשר ייעוצו מתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. הנחת קורא הדו"ח צריכה להיות שלידר ושות', עובדים ונושאי משרה בה, בעלי השליטה בה, וחברות בנות או קשורות שלהם ("קבוצת לידר") מחזיקים בניירות הערך ו/או בנכסים הפיננסיים המתוארים בדו"ח ("ניירות הערך") ו/או שיש להם זיקה אחרת לניירות הערך וכן שהם יקנו או ימכרו את ניירות הערך כולם או חלקם אחרי או לפני הוצאת הדו"ח.

לידר ושות' ותאגידים מקבוצת לידר עוסקים בחיתום, שיווק השקעות, ניהול תיקי השקעות, ניהול קרנות נאמנות, ניהול קופות גמל, תיווך בעסקאות בניירות ערך, השקעות בניירות ערך לחשבון עצמם, ניהול והשקעה במיזמי הון סיכון ומיזמי private equity, בפעילויות מסחריות אחרות ופעילויות אחרות בשוק ההון. הדו"ח יכול שיתייחס לניירות ערך שללידר ושות' יש זיקה אליהם מכח השתייכותה לקבוצת לידר ו/או בשל התמורה שקיבלה או תקבל לידר ושות' או תאגיד אחר מקבוצת לידר מאת מנפיקי ניירות הערך ו/או מוכריהם ו/או מפיציהם במסגרת מתן שירותים בשוק ההון לרבות שירותי חיתום, ו/או בשל החזקה בניירות הערך האמורים ו/או ביצוע עסקאות בהם על ידה או על ידי גורמים אחרים מקבוצת לידר.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.