מידרוג קובעת דירוג ראשוני לחברת אחים דוניץ >> Baa1 באופק יציב לגיוס של עד 150 מיליון שקלים

מידרוג קובעת דירוג Baa1.il באופק יציב לסדרת אגרות חוב להמרה שתנפיק חברת אחים דוניץ בע"מ (להלן: "החברה") בסך של עד 150 מיליון ₪ ערך נקוב. תמורת ההנפקה תשמש בעיקרה לפירעון הלוואות בנקאיות של החברה.

החברה נתאגדה בישראל בספטמבר 1968 כחברה פרטית בערבון מוגבל. החברה הנפיקה מניותיה בבורסה לניירות ערך בתל אביב בפברואר 1993. כיום כ-18.80% ממניות החברה מוחזקות ע"י מר יעקב דוניץ, יו"ר הדירקטוריון, כ-11.51% מוחזקות בידי מר ניסים אחיעזרא, מנכ"ל החברה ודירקטור. החברה פועלת בענף הבנייה, ועוסקת בייזום, תכנון, פיתוח, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים. החברה פועלת בישראל והפרויקטים מבוצעים על ידי החברה באמצעות קבלני משנה. 

 

דירוג החברה ואופק הדירוג מושפעים לחיוב מוותק וניסיון החברה והנהלתה בתחום הייזום, ביצוע ושיווק יח"ד למגורים. החברה נוהגת להקים פרויקטים במספר שלבים (כל שלב הינו בניין) ולאורך זמן. משכך, היא נהנית מהיכרות טובה עם השווקים המקומיים בהם היא פועלת וקהל לקוחותיה הפוטנציאלי; משיעור רווחיות גבוה בפרויקטים בביצוע העומד בממוצע על כ-25.5% (רווח גולמי), ויוצר נראות תזרימית גבוהה; מיחסי כיסוי הבולטים לחיוב לרמת הדירוג לשלוש השנים הקרובות העומדים בטווח של כ- 12-14 שנים (חוב ל-FFO); מיחסי איתנות אשר הולמים לרמת הדירוג, כך שהיחס חוב ל-CAP צפוי לעמוד בטווח של 67%-69%; לחברה אף צבר עתודות קרקע התואם את היקף פעילותה למספר שנים.

 דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מהיקף פעילות נמוך ביחס לחברות המדורגות בענף; פיזור פעילות נמוך, לחברה חמישה פרויקטים פעילים בלבד בחמישה אזורים: ראשון לציון, רחובות, אשדוד, גני תקווה ופתח תקווה; מהסיכון הענפי של תחום ייזום הדירות למגורים בישראל, לרבות חשיפה לתנאי המקרו, מחזוריות עסקית ורצון הרגולטורים להוריד את מחירי הדיור בישראל, ראיה לכך, ברבעון השני של שנת 2017 נרשמה ירידה חדה בהיקף העסקאות במשק, אל הרמה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה לתכנית מע"מ אפס; מהיקף הון עצמי אשר אינו גבוה ביחס לרמת הדירוג ומסתכם נכון ל-30.06.2017 לכ-142 מיליון ₪. יצוין, כי בכוונת החברה להנפיק סדרת אג"ח בהיקף של עד 150 מיליון ₪, המהווים סכום מהותי ומשליך לשלילה על פרופיל הסיכון, אף שברובו אמור לשמש להחלפת חובות קיימים, והינו מרחיב את מקורות המימון של החברה; מגמישות פיננסית נמוכה, הנובעת מהיעדר נכסים שאינם משועבדים בבעלותה המאפשרים קבלת תזרים בגין מימונם, במידת הצורך. עם זאת, בהתאם למידע שהתקבל מהחברה, לחברה קיימות מסגרות אשראי לא מנוצלות התורמות במידה מסוימת לגמישות הפיננסית.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון את גיוס האג"ח המתוכנן ושימוש התמורה לפירעון הלוואות בהיקף של כ-110 מיליון ₪. יצוין, כי תרחיש הבסיס לוקח בחשבון שמירת כרית נזילות בפיקדון בהיקף של כ-40 מיליון ₪ לפירעון תשלום הקרן בשנת 2018, בהנחה של גיוס מלוא הסכום כאמור. כמו כן התרחיש מניח קבלת תזרימים מהפרויקטים בתכנון ובביצוע תוך התחשבות בתרחישי רגישות להיקף ומועד קבלת התזרים לעומת תחזיות החברה, באופן המאפשר לחברה יכולת שרות חוב הולמת. כמו כן תרחיש הבסיס לוקח בחשבון הוצאות הנהלה ומטה בהתאם לתחזיות החברה עם תרחיש רגישות על היקף הסכום, וכן מניח רכישת קרקעות בטווח הקצר – בינוני, כך שהיחס חוב ל-CAP נטו צפוי לעמוד על כ- 67%-69% ויחסי הכיסוי חוב ל-FFO צפויים לעמוד בממוצע בטווח של כ-12-14שנים, רווחיות גולמית בגין פרויקטים צפויה לעמוד בממוצע על כ- 25.5%. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח חלוקת דיבידנד בהיקף של 50% מה-FFO. יצוין, כי היות וסדרת האג"ח הינה אג"ח להמרה, דירוג החברה אינו מתחשב בתרחיש המרת הסדרה להון ובהתאם לתרחיש של שינויים בהרכב בעלי ההון אשר עשויים להשפיע על השליטה בחברה.