מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Aa3 באופק יציב שהנפיקה חברת גב ים

מידרוג מותירה על כנו את הדירוג Aa3.il לאגרות חוב (סדרות) שהנפיקה חברת גב ים לקרקעות בע"מ. אופק הדירוג יציב. 

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

קיימת לחברה סדרה ח' אשר אינה מדורגת ע"י מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג 

הדירוג נתמך, בין היתר, במצבת נכסים מניבים איכותית, המפוזרת באזורי ביקוש בישראל. לאורך השנים החברה שומרת על שיעורי תפוסה גבוהים במצבת נכסיה, העומדים על כ- 99%, כאשר לחלק מנכסי החברה יתרונות יחסיים על מתחריהם בשל סביבת העבודה, התשתיות והשירותים הנלווים שניתנים לשוכרים. החברה פועלת להרחבת תיק הנכסים שלה במתחמים קיימים וחדשים, תוך שמירה על יתרונה היחסי במתן שירותים נלווים אלו; פיזור סביר של שוכרים בעלי חוסן פיננסי המסייע להקטנת פרופיל הסיכון; נזילות וגמישות פיננסית בולטים לטובה לאורך זמן, נכון למועד הדוח לחברה נכסים לא משועבדים בשווי של כ- 5 מיליארד (חלק החברה בשווי נמוך יותר); בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי כיסוי הולמים את רמת הדירוג, חוב פיננסי נטו ל- FFO צפוי לעמוד כ- 11-13 שנים; אסטרטגיית מימון ורמות מינוף סולידיות; פוטנציאל השבחה והגדלת התזרים הפרמננטי מתוך זכויות בנייה קיימות על קרקעות שבבעלות החברה, ללא צורך בהשקעת מקורות ניכרים למטרת רכישת קרקעות. נכון למועד הדו"ח, החברה נמצאת בשלבי הקמה שונים של מספר פרויקטים, ביניהם, פרויקט מת"מ- ים בפארק מת"מ, פרויקט תוצרת הארץ בתל אביב יחד עם חברת אמות השקעות בע"מ (בחלקים שווים), הבניין השלישי בפארק גב-ים נגב והבניין הרביעי בפארק גב ים ברחובות ועוד. להערכת מידרוג, השלמת הנכסים בייזום ואכלוסם בטווח הבינוני- ארוך צפויה לתרום לגידול בהיקף ההכנסות והיקף ה-FFO של החברה ולהשפיע באופן חיובי על הדירוג. 

מנגד, חלק ניכר מה- NOI ושווי הנכסים עודו מרוכז במספר מתחמים מרכזיים וחלק מהותי מנכסיה מצוי תחת חברת הבת מת"מ בה היא מחזיקה 50.1%, אשר הינה בעלת מיצוב פיננסי בולט ומשפיעה לטובה על מאזן החברה; לחברה חשיפה לענף ההיי-טק, שכן חברות מתחום פעילות זה אחראיות על חלק משמעותי מדמי השכירות. חשיפה זו מתמתנת בשל הפרופיל העסקי של החברה, הכולל חוזים עם שוכרים איתנים, וגיוון באופי פעילותם; לחברה חלוקת דיבידנדים בהיקף מהותי ביחס ל- FFO של החברה (בניטרול חלק שותפים במת"מ);  חשיפה לקבוצת אי.די.בי וההגבלות החלות על החזקה בחברות בנות משכבה שלישית ורביעית. כפועל יוצא מכך, על הקבוצה להסדיר בשנים הבאות את מבנה האחזקות בחברה בהתאם לחוק הריכוזיות.  

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים בנכסים הקיימים של החברה בשנים האחרונות. כמו כן, תרחיש הבסיס לוקח בחשבון צמיחה בהיקף ה- NOI של החברה בטווח הקצר – בינוני וזאת, בין היתר, בשל השלמת הקמה ואכלוסם של מספר נכסים מניבים, ביניהם: מבנה מת"ם ים, מבנה 3 בגב ים נגב, תוצרת הארץ והבניין הרביעי בפארק גב ים ברחובות. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחסי האיתנות של החברה צפויים להיוותר בולטים לחיוב לדירוג, יחסי חוב נטו ל-CAP נטו של בין 42%-44%. בנוסף, תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי בטווח הקצר-בינוני יחסי הכיסוי של החברה צפויים להיוותר הולמים לדירוג עם יחס חוב נטו ל-FFO של בין 11-13 שנים, והיקף ה-FFO המאוחד, צפוי לעמוד על כ-230 מיליון ₪ לשנה. היקף ה- FFO של החברה אף צפוי לגדול לאחר אכלוס והנבה מלאים של נכסים בייזום. 

 (1)  מר יוסף זינגר המשמש כדח"צ בחברת דיסקונט השקעות בע"מ, אשר באופן עקיף (באמצעות חברת חברה לנכסים ולבניין ) בשליטה בחברה המדורגת, הינו בעל מניות המחזיקה במניות במידרוג בע"מ ומכהן בה כדירקטור. לבעלי המניות של מידרוג אין כל נגיעה לדירוגים הנקבעים על-ידי מידרוג.