עומר רגב
08/10/2017
כמי שמנהל קשר בלתי אמצעי קבוע עם יועצי ומנהלי ההשקעות בישראל, שהם החוליה החשובה ביותר לחברה ציבורית בבואה ליצר אמון שלהמשקיעים בחברה בשוק ההון | שמחים להציג בפניכם מדי פעם סקירת חברה במוקד.
הסקירה הפעם מביאה את חברת ישראל קנדה.
קבוצת ישראל קנדה עוסקת באיתור ומימוש הזדמנויות בענף הנדל"ן, בעיקר בת"א, הרצליה, רמת השרון והוד השרון, כאשר הניסיון והמוניטין של הקבוצה ובעלי השליטה בהקמת מגוון סוגי פרויקטים, ביניהם נדל"ן יזמי, מניב וארגון קבוצות רכישה, מקנה לה גמישות באופן הביצוע של כל פרויקט במטרה למקסם את רווחיותו וכן מאפשר לה לבצע פרויקטים מורכבים, תוך השקעת מרכיב הון עצמי קטן יחסית וקבלת רווחים בשלבים מוקדמים של הפרויקטים (בשונה מחברות ייזום נדל"ן).החברה בשליטת ברק רוזן ואסף טוכמאיר (71% נכון לסוף אוגוסט).
הכרזה על דיבידנד - ביום 3/9 קיבל דירקטוריון החברה החלטה לחלוקת דיבידנד במזומן בסך 20 מיליון שקלים, בגין הרווחים שנצברו עובר לשנת 2017. בהתאם להון המונפק של החברה, ההודעה מגלמת דיבידנד בגובה 9.69 אג' למניה.
לאחרונה הוציאה חברת אנטרופי, ניתוח על החבר ועדכון להערכת השווי, להלן עיקריו:
פרוייקטים משמעותיים - לחב' פרויקטים מהותיים בשלבי ביצוע ותכנון וחטיבות קרקע גדולות בתהליכי מימוש, חלקם בהליך שינוי תב"ע. הצלחה בשינוי היעוד תציף שווי לנכסי החברה.
נדל"ן להשקעה - לחברה ולחב' כלולות נכסים מניבים ונכסים בהקמה בעיקר בתחום המשרדים, בשווי מוערך בסך כ־347 מ' שקל (חלק חברה), מתוכם כ־150 מ' שקל בפרויקטים מידטאון ודה וינצ'י בת"א כמפורט להלן, לצד מספר נכסים בהרצליה פיתוח ובת"א.
ייזום נדל"ן - פרויקט מידטאון שבביצוע מתקדם יכלול 337 יח"ד למגורים ו־75 א' מ"ר של משרדים (מתוכם נמכרו 99%-100% )והוא צפוי להניב תזרים בסך כ־60 מ' שקל עד לסוף 2018( לא כולל בגין הנדל"ן להשקעה). 17 א' מ"ר של שטחי מסחר וכ־550 חניות בפרויקט ישארו בעלות השותפים כנדל"ן מניב (חלק חברה %30.)קומת משרדים בשטח 1.5 א' מ"ר ו־24 חניות ישארו בבעלות החברה בלבד כנדל"ן מניב
קבוצות רכישה - 7 פרויקטי קבוצות רכישה למגורים ומשרדים בביצוע ובתכנון בהם נמכרו כמעט כלל הזכויות ומהם צפוי תזרים בסך כ־242 מ' שקל בשנים הקרובות, מתוכו תזרים בסך כ־121 מ' שקל הצפוי ממימוש הזכויות ודמי הניהול בפרויקט דה וינצ'י בת"א בגין 334 יח"ד למגורים וכ־22 א' מ"ר של משרדים מתוכם נמכרו 99%-100%). 9 א' מ"ר נוספים של משרדים, כ־1.3 א' מ"ר מסחרי ו־266 חניות בפרויקט דה וינצ'י, ישארו בבעלות השותפים כנדל"ן מניב (חלק החברה 46%).
מכירת קרקעות בישראל - לחברה 6 קרקעות המיועדות למגורים ומשרדים ומהן היא צופה תזרים בסך כ־893 מ' שקל בעיקר ממימוש זכויות AS IS ,כאשר תזרים בסך כ־553 מ' שקל צפוי בעיקר ממימוש הזכויות המיועדות למגורים בקרקע ברמת השרון (מעל 29% נמכרו) ותזרים בסך כ־221 מ' שקל ממימוש הזכויות בפי גלילות.
סיכונים עיקריים - החברה חשופה לשינויי מאקרו בכלל ושינויים בענף הנדל"ן בפרט שיכול וינבעו כתוצאה משינויים רגולטוריים או עליית ריבית שישפיעו על הביקוש ו/או על ההיצע בענף ויביאו לירידת מחירי המכירה והשפעה שלילית על תוצאות החברה.
מודל הערכת השווי - הערכת השווי בוצעה לפי מודל MFV - חלק מהנכסים הוערכו לפי היוון התזרימים הצפויים מהם וחלקם לפי הערכת שווי לזכויות שבידי החברה לפי מ"ר ושווי מוערך למ"ר. שיעורי היוון שונים הוערכו בהתאם לנראות התזרים מכל פרויקטי ופרויקט ובפרויקטים ללא תב"ע הוערכה הסתברות לתב"ע.
לסיכום - לחברה פרויקטי ייזום מהותיים בתחומי מגורים, משרדים ומסחר, לצד ייזום נדל"ן להשקעה וארגון קבוצות רכישה למגורים ולמשרדים. בחלק מהפרויקטים מתוכננים שינויי ייעוד ותב"ע, הצפויים להביא להגדלה משמעותית של שווי נכסי החברה. החברה פועלת בעיקר בת"א, הרצליה, רמת השרון והוד השרון. לחברה ולבעלי השליטה מוניטין וניסיון בייזום וביצוע מגוון פרויקטים מורכבים בתחומי נדל"ן שונים, המאפשרים לה לאתר ולנצל הזדמנויות, תוך השקעת הון עצמי בהיקף נמוך ומשיכת רווחים בשלבים מוקדמים של הפרויקט.
להערכת אנטרופי - החברה נמצאת במהלך של גידול משמעותי בהיקף הפעילות, אשר אינו בא לידי ביטוי בשווי השוק, עקב המורכבות בחיזוי הכנסות החברה ועקב מרכיב אי הוודאות, לאור קיומם של פרויקטים משמעותיים בתהליכי שינוי תב"ע. אנטרופי מעניקים המלצת קנייה, עם מחיר יעד של 5.2 שקל המבטא אפסייד של כ־45% על מחיר המניה כיום.
אחזקות בתי השקעות וקרנות במניה - אינדיקאטור ה־MFV מראה על עלייה משמעותית באחזקות של בתי השקעות וקרנות נאמנות במניה. גידול של פי-4 בהיקף האחזקות בתקופה שבין נובמבר 2016 ליוני 2017. בית ההשקעות שמחזיק במניה בהיקף הגבוה ביותר הוא אי.בי.אי.
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
