אקסלנס >> דו"ח טוב לביג עם יציבות בארה"ב לצד המשך חוזקה בישראל

הקרנות שמחזיקות את ביג

דוח טוב:  ביג ממשיכה להציג פרמטרים תפעוליים חזקים בישראל, ויציבות בארה"ב

ביג הציגה דוח טוב עם גידול של כ-8% ב-NOI לכ-138 מיל' ₪ (טיפה מתחת לציפיות שלנו) כתוצאה מצמיחה חזקה ברבעון של כ-4% במרכזי קניות בישראל וכ-7% בארה"ב (במונחים דולריים, כולל רכישות). הנתונים בפעילות בישראל נותרו חזקים: גידול של כ-2% ב-NOI מנכסים זהים (בנטרול הרחבות) ברבעון וצמיחה של כ-3% בפדיונות שוכרים. הגידול בפדיונות משקף את המשך מגמת החוזקה בפורמט הפאוור סנטרים על חשבון הקניונים הסגורים. הנתונים התפעוליים בארה״ב אמנם מראים חולשה אבל הפעילות שם נשארה יציבה: אפס צמיחה ב-NOI מנכסים זהים, בדומה לחציון הראשון השנה, ועליה קטנה בתפוסה (93%). בסרביה, עיקר הצמיחה ב-NOI (כ-1.7 מיל' יורו) מקורה בקניון חדש בבלגרד שנפתח בחודש מרץ. כתוצאה מחיסכון בהוצאות מימון (ריאליות), ה-FFO צמח בכ-16% ב-3Q17 לכ-80 מיל' ₪ לעומת 3Q16.

בישראל הפאוור סנטרים מתחזקים ביחס לקניונים הסגורים

ביג רשמה צמיחה של כ-4% מנכסים זהים בישראל (כ-2% ללא הרחבות באילת וכרמיאל) לעומת חולשה אצל המתחרים. גם הצמיחה בפדיונות השוכרים, שצמחו בכ-3.2%, הייתה גבוהה משמעותית מהמתחרים. נציין שבשני רבעונים אחרונים פורמט הפאוור סנטרים מציג פדיונות ושכ"ד העולים על הקניונים הסגורים (עד כה מליסרון דיווחה על ירידה של כ-1.4% בפדיונות ברבעון), ומעיד לדעתנו על צרכן רגיש יותר למחיר בסל הקניות.

 

התאוששות מסוימת בפעילות הפאוור סנטרים בארה"ב

לאחר רבעון שני חלש החברה דיווחה על יציבות בפעילות בארה"ב, הכולל צמיחה אפסית ב-NOI מנכסים זהים בדומה לחציון הראשון. החברה גם דיווחה על תרומה מזערית של שני נכסים שנרכשו בנבאדה, שיתרמו באופן מלא (כ-3.2 מיל' ₪) ב-Q4. אנו מציינים את הקושי של פעילות הקניונים בארה״ב (צפי של סגירה של כ-25% של קניונים סגורים) ולמרות שביג לא נמצא בסגמנט זו וחרף תוצאות יציבות, לדעתנו רמת הסיכון בארה"ב עדיין קיימת. 

החברה מוכיחה ניהול אקטיבי של הנכסים בארה"ב ומהדק את השותפות עם RED

שינוי בתיק הנכסים בארה"ב כולל רכישת נכס מעורב שימושים בדאונטאון פיניקס (מסחרי/משרדים/דיור/מלון) לצד מכירה מתוכננת של 6 מתוך 26 נכסים בתיק בארה״ב, (כ-15% משווי של התיק בארה״ב) כחלק מאסטרטגיה החברה להתמקד בנכסים מסחריים מסוג life-style. הנכסים למכירה הם נכסים שוליים בחוף המזרחי: קטנים יחסית, במיקום גיאוגרפי נחות עם פוטנציאל השבחה מוגבל ומכירתם גם תתאים את המיקום הגיאוגרפי של נכסי ביג לאלו של השותףRED  (mid west). החברה נמצאת במו"מ לרכישת חלק של השותףRED  בנכס מעורב שימושים בלב דאון טאון פיניקס. העסקה משמעותי לביג (שווי הנכס כ-100 מיל' דולר ל-ביג) ומשקף תשואה של 6.9% אשר צפוי לתרום לכ-$7m NOI  שנתי כ-5% מה-NOI הכולל של ביג) ולחפות על ירידה ב-NOI ממימוש נכסים.

מחזור החוב יניב חסכון בהוצאות מימון

למרות גידול בחוב בסך כ-420 מיל' ₪, הוצאות המימון הריאליות נותרו ללא שינוי (כ-42 מיל' ₪)  כתוצאה ממחזור חוב שקלי ודולרי. רוב החיסכון בהוצאות מימון מקורו ממחזור חוב דולרי של כ-180 מיל' דולר בהפרש של כ-200 נ.ב. בנוסף, ביג הנפיקה כ-390 מיל ₪ ביוני במרווח של כ-1.8% (לרוב סדרות ט' החדשה), וצפויה לפדות כ-480 מיל' ₪ ב-12 חודשים הקרובים (הרוב – 150 מיל' ₪  אג"ח ג', הנושא 4.6% ריבית).

 

ממשיכים בהמלצת  קנייה ומ"י של-300 ₪

בישראל (המהווה כ-56% מה-NOI) אנו מתרשמים כבר שני רבעונים מפרמטרים תפעוליים חיוביים העולים על מתחרים. בארה"ב אנו מעודדים (כ-38% מהפעילות) מהיציבות בפורמט הפאוור סנטרים, וזאת למרות צפי להרעה לפעילות בעקבות סגירות של חנויות כל בו וקניונים בארה"ב. בהתאם לכך, אנו ממשיכים להמליץ קניה במ"י של כ-300 ₪ למניה המשקף אפסייד של כ-16% למחיר שוק.

 

דוד גבאי, אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז',