סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השלישי 2017

ברבעון השלישי של 2017 נרשמה ירידה של 21% במספר העסקאות ב"מחירי שוק", אל הרמה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה למע"מ אפס

הרבעון השלישי של 2017 חותם ארבעה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות. מאז תחילת העשור הקודם, רק בתקופת המחאה החברתית נרשם רצף דומה.

ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 23.7 אלף דירות, כולל רכישות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 17%, כאשר בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" מתעצם שיעור הירידה ל-21%. בכך חותם הרבעון השלישי השנה רצף של ארבעה רבעונים בהם נרשמת ירידה במספר העסקאות, הן בהשוואה בין כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת והן בהשוואה בין כל רבעון לקודמו.  בהשוואה היסטורית זהו רצף חריג. כך, מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו) רק פעם אחת נוספת נרשם רצף שלילי כזה, בין הרבעון השני של 2011 לרבעון הראשון של 2012, על רקע המחאה החברתית.  

במצטבר, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרכשו 75.5 אלף דירות, מזה 72 אלף דירות ב"מחירי שוק" (חדשות ויד שניה). בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים אשתקד זוהי ירידה של 15%, שיעור הירידה החד ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפרמטר זה מאז תחילת העשור הנוכחי. כאשר משווים רמת עסקאות זו לתקופות מוקדמות יותר, בכלל זה לעשור הקודם, יש לזכור כי מספר משקי הבית כיום גבוה משמעותית מזה שלפני עשור. כך למשל, מספר העסקאות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017 גבוה ב-1% בלבד בהשוואה לשלושת הרבעונים הראשונים של 2007, אולם מספר משקי הבית ב-2016  גבוה ב-20% מאשר ב-2007.

אף כי בסקירה זו אנו מתמקדים בשינויים בכמות העסקאות ולא בשינוי במחירים, צריך לציין שבספרות המחקרית נמצא כי שני פרמטרים אלו אינם מנותקים זה מזה. כך, בתקופות של גאות בשוק, הוא לרוב "נזיל" יותר, עם עסקאות תכופות ורבות יותר בפרק זמן נתון. לעומת זאת, בתקופות שפל, קצב העסקאות מאט וזמן השהייה של הדירות על ה"מדף" מתארך. עם זאת, ההתאמה אינה מיידית,  ומובן שהיא תלויה בגורמים נוספים. 

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות עם רמה נמוכה במיוחד של עסקאות "במחירי שוק" בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה. סך הדירות שנרכשו באזור זה בתקופה ינואר-ספטמבר עמד על 10.6 אלף דירות בלבד, ירידה של 20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה בהשוואה היסטורית, למעט שנת 2003, שעמדה בצל האינתיפאדה השניה (גבוהה ממנה ב-4% בלבד). לאור העובדה שבמהלך העשור האחרון גדל משמעותית מלאי הדירות באזור זה (הכולל בין היתר את ראשל"צ, אשדוד ומודיעין), משמעות הממצאים הינה שחלה ירידה משמעותית בייצוג היחסי של מלאי הדירות באזור זה בעסקאות שנעשות בפועל. בהקשר זה יש לציין כי מחקר שנערך בהולנד (de Wit et. , 2010) מצא כי קיים מתאם חיובי גבוה בין רמת המחירים  ושיעור הדירות הנמכרות ביחס למלאי.

מנגד, בולט אזור חיפה עם רמה גבוהה יחסית של עסקאות בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה (חרף העובדה שגם באזור זה נרשמה ירידה בעסקאות ברבעון השלישי). כך, רק בשנים 2015 ו-2016 נרשמה רמה גבוהה יותר של עסקאות באזור זה, מאשר זו שנרשמה השנה. המגמות המנוגדות בהתפתחות העסקאות באזורי חיפה ורחובות הביאו לכך שבעוד שבתחילת העשור הקודם היה מספר העסקאות באזור רחובות גבוה ב-75% מזה שבאזור חיפה, הרי שפער זה הלך ונסגר עד למצב שבו בשנת 2017 מספר העסקאות באזור רחובות נמוך ב-13% מזה שבאזור חיפה. 

ירידה של 16% ברכישת דירות ב"מחירי שוק" ע"י הזוגות הצעירים ברבעון השלישי של 2017, אל הרמה הנמוכה ביותר מאז תקופת ההמתנה למע"מ אפס

ירידה חדה ברכישת דירות חדשות "במחירי שוק" ע"י הזוגות הצעירים. בקרב זכאי סדרה ב' ב"מחיר למשתכן" נרשם שיעור נמוך של "מתייאשים" – 4% מהם בלבד רכשו מתחילת השנה דירות בשוק החופשי

ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 10.6 אלף דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים). מתוכן, 1.4 אלף דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בכך הגיע מספר הדירות שנרכשו "במחירי שוק" ע"י הזוגות הצעירים לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס, זאת לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות (כל רבעון לעומת המקביל לו אשתקד). 

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה חדה של 23% במספר הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים ברבעונים הקודמים. מבחינת רצף הרבעונים בהן נרשמת ירידה בעסקאות, זהו האזור בעל הרצף הארוך ביותר - מאז הרבעון השני אשתקד, עת החלו המכירות בפועל במסגרת "מחיר למשתכן", יורד מספר הדירות הנרכשות ע"י הזוגות הצעירים באזור זה, כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת. אזור נוסף הבולט ברמה נמוכה במיוחד של רכישת דירות ע"י זוגות צעירים הינו רחובות. אף כי שיעור הירידה ברבעון השלישי באזור זה עמד על מחצית שיעור הירידה הארצי, ירידה זו חלה לאחר שלושה רבעונים בהן הירידה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה היתה גבוהה משמעותית מהירידה הארצית. סה"כ, שני אזורים אלו, המרכז ורחובות, אשר עד לפני שנתיים ריכזו כשליש מסך רכישות הזוגות הצעירים, ירד משקלם ל-28% בלבד בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017 (ללא רכישות "מחיר למשתכן").

הירידה במשקלם של אזורי המרכז ורחובות ברכישות הזוגות הצעירים חלה במקביל לעליה במשקלו של אזור חיפה ברכישות אלו. כך, בעוד שבשנת 2015 רק כ-14% מרכישות הזוגות הצעירים היו באזור חיפה, עלה משקלו של אזור זה ל-18% מסך רכישות הזוגות הצעירים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017. 

כפי שצוין בסקירה הקודמת, יתכן ואחד ההסברים לרמה הגבוהה יחסית של רכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה מוסברת, ולו באופן חלקי בהיצע הנמוך של דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה. באותה סקירה צוין כי  חיזוק להשערתנו זו ניתן למצוא בעובדה לפיה למעלה ממחצית הזוגות הצעירים שרכשו דירה בעיר חיפה עצמה ברבעון השני עמדו בקריטריונים של זכאות לתכנית "מחיר למשתכן".  בניתוח שערכנו כעת, התמקדנו במי שהוציאו בפועל זכאות לתכנית "מחיר למשתכן", ונמנים על סדרה ב' בתכנית זו. הסיבה שהתמקדנו בסדרה ב' הינה ההנחה לפיה ככל שישנה תופעה של "התייאשות" בקרב זכאי התכנית, היא תהיה גבוהה יותר בקרב סדרה ב', שכן מרבית ההגרלות היו סגורות בפניהם עד ספטמבר האחרון. בניתוח זה בדקנו את שיעור הזכאים מסדרה ב' שרכשו דירה "במחירי שוק" במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה. הממצאים המרכזיים העולים מבדיקה זו הינם:

סך הדירות החדשות שרכשו כלל הזוגות הצעירים ב"מחירי שוק" עמד ברבעון השלישי של השנה על אלפיים דירות, ירידה חדה של 30% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז הרבעון השלישי של 2016. יש לציין כי שיעורי ירידה אלו  גבוהים משמעותית מאשר בפלח השוק של דירות יד שניה.

רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי של 2017 הסתכמו ב-8.5 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת בהמשך לירידה של 16% שנרשמה ברבעון הקודם (לעומת המקביל לו אשתקד). בכך הגיעה רמת הרכישות של משפרי הדיור לרמתה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2012.

ברבעון השלישי של 2017 הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים, זה הרבעון השישי ברציפות

במכירות המשקיעים נרשמה ירידה, מעבר לשיעור הירידה בסך מכירת דירות יד שניה. בולטת במיוחד ירידה במכירות "מרובי הנכסים", יתכן בין היתר על רקע אי הבהירות שנוצרה ביחס ל"מס דירה שלישית"  

ברבעון השלישי של 2017 נמכרו ע"י משקיעים 5.1 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. שיעורי ירידה אלו גבוהים מאלו שנמצאו בסך העסקאות בדירות יד שניה (ירידות של 5% ו-16%, בהתאמה). עם זאת, מכירות המשקיעים, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך דירות יד שניה שנמכרו נמצאים בחלק העליון של התפלגות פרמטרים אלו מאז תחילת העשור הנוכחי.

הבהירות שנוצרה ביחס לחקיקת "מס דירה שלישית", בעקבות פסיקת בג"צ באוגוסט האחרון. כך, בעוד שלגבי רכישות המשקיעים, לא נמצאה השפעה משמעותית של חקיקה זו (הירידה ברכישות המשקיעים החלה זמן רב לפני חקיקת מס זה, ולא נמצא שינוי במשקל "מרובי הנכסים" ברכישות המשקיעים), ניתוח מכירות "מרובי הנכסים" מצביע על ירידה משמעותית במכירות אלו ברבעון השלישי, במהלכו ניתנה פסיקת בג"צ. עם זאת יש לציין כי עדיין חלק הארי של מכירות המשקיעים, עוד לפני פסיקת בג"צ היה של בעלי דירה אחת להשקעה. 

הסבר נוסף לירידה החדה יותר במכירות המשקיעים, ביחס למשפרי הדיור, הינה העובדה לפיה שיעור גבוה יותר של דירות שנמכרות ע"י משקיעים נרכשות ע"י משקיעים אחרים (ביחס לשיעור המשקיעים הרוכשים דירה ממשפרי דיור). יתכן והדבר נובע ממאפיינים מסוימים של דירות המוחזקות ע"י משקיעים. לפיכך, העובדה לפיה נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים (פירוט בהמשך) יש בה כדי להשפיע במידה רבה יותר על מספר הדירות הנמכרות ע"י משקיעים בהשוואה לאלו הנמכרות ע"י משפרי דיור. 

בהקשר זה, של מכירות משפרי הדיור לעומת המשקיעים מעניין לציין כי לפי מחקר שנערך ע"י Genesove and Mayer (2001) , ביחס לשוק הנדל"ן בבוסטון, נמצא כי באופן מפתיע לכאורה, משקיעים שהעמידו דירתם למכירה, נטו להציע מחירים נמוכים יותר ביחס למשפרי דיור (בהינתן בקרה על מאפייני הדירה. דהיינו, ניכוי משתני האיכות שיש בהם כדי להשפיע על המחיר).  אחת ההשערות שהעלו החוקרים לגבי ממצא זה הינה שבעלי דירות מעריכים הערכת יתר את מחיר דירתם ביחס למשקיעים. 
 

המשך המגמה של ירידה חדה ברכישות המשקיעים (כפי שתפורט בהמשך) הביאה לכך שחרף הירידה במכירות המשקיעים, הוסיף לרדת "מלאי" הדירות המוחזקות בידי משקיעים, זה הרבעון השישי ברציפות. כך, בעוד שבששת הרבעונים האחרונים נגרעו ממלאי הדירות המוחזקות בידי משקיעים 7.5 אלף דירות, התווספו למלאי זה בששת הראשונים שקדמו  (רביעי 2014-ראשון 2016)  כשנים עשר אלף דירות.

ברבעון השלישי של 2017 נמשכה הירידה החדה ברכישות המשקיעים. בכך ירד סך רכישות זה מתחילת השנה לרמתו הנמוכה ביותר מאז שנת 2003

באזור המרכז ובאזור רחובות ירדו רכישות המשקיעים מאז תחילת השנה לרמתן ההיסטורית הנמוכה ביותר. עניין זה הוא בעל משמעות בפרט לאור העובדה שבאזורים אלו, יותר מאשר בכל אזור אחר, "מתחרים" המשקיעים ורוכשי הדירות למגורים על אותן דירות  

ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 4.2 אלף דירות ע"י משקיעים, ירידה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בהמשך לשיעורי ירידה חדים, של למעלה מ-20%, מאז הרבעון השלישי של 2015. אמנם, בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עליה מתונה של 4%, אולם זו מוסברת רובה ככולה במבצע מכירות שנערך בחודש יולי, עבור אחד ממועדוני הצרכנות הגדולים (בניכוי מבצע זה היתה נרשמת ירידה של 4% לעומת הרבעון הקודם). הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים הביאה לכך שבמהלך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה הסתכמו רכישות המשקיעים ב-13.2 אלף דירות בלבד. זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה ברכישות סגמנט זה של השוק מאז המיתון של 2003. 

כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים ברבעון השלישי של 2017 על קרוב ל-18%, ירידה של שתי נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם עלה משקלם ב-1 נקודת אחוז, זאת על רקע מבצע המכירות שהוזכר לעיל.  יש לציין עוד כי בשני הרבעונים האחרונים נבלמה העליה בריבית המשכנתאות.