בדיקות מקדימות טרם ביצוע עסקת מקרקעין – חלק ב`

בכתבה הקודמת שפורסמה במדור זה, סקרנו בקצרה את אותן בדיקות מקדימות שעל רוכש זכות במקרקעין לבצע טרם התקשרותו בהסכם המכר, תוך התמקדות ברכישת נכס המהווה דירת מגורים. במסגרת כתבה זו נבחן את אותה סוגיה תוך התמקדות בבדיקות ובחינות שעל המוכר לבצע טרם התקשרותו בהסכם המכר וכן על אותם דגשים הכרחיים שיש ליתן עליהם את הדעת במסגרת ההסכם עצמו. לכאורה, תפקידו של המוכר פשוט עד מאוד שכן כל שעליו לבצע הנו לקבל לידיו את סכום התמורה. יחד עם זאת על המוכר ליתן דעתו למספר אלמנטים שונים.

הצגת מידע ביחס לנכס

כפי שצוין בכתבה הקודמת, הגישה המשפטית הנהוגה מזה שנים רבות במערכת המשפט הישראלית, מחייבת את הצדדים להסכם ובכלל זאת את המוכר, לנהוג בדרך מקובלת בתום לב, תוך הטלת חובות שונות על המוכר, לרבות חובות גילוי ביחס למצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס הנמכר. המדובר בחובה כללית מאוד ומאות פסקי דין שונים דנו בהיקף אותה חובה ובגבולותיה לצד חובת הרוכש לבחון את הנכס בעצמו. כך לדוגמה, על המוכר למסור מידע ביחס למצב זכויות בנכס לרבות קיום משכנתאות וכן ביחס למצבו הפיזי של הנכס הנמכר ובאם קיימים בו ליקויים שונים שאינם נראים לעין בבדיקה סבירה שנערכת ע"י הרוכש, חריגות בניה וכן הצהרות נוספות הנדרשות ע"י המוכר במסגרת הסכם המכר.

המסים החלים בעסקה

אחד המסים העיקריים והמרכזיים בהם מחויב המוכר הנו מס שבח וטרם חתימת הסכם המכר על המוכר ליתן דעתו בסוגיה זו, שכן ככל שתחול חבות בתשלום המס, יהא בדבר כדי להשפיע באופן ניכר על מידת הכדאיות הכלכלית של העסקה.  נציין כי החבות במס השבח חלה עת המחיר בו נרכשה הדירה הנמכרת (בצירוף הפרשי הצמדה והוצאות שונות המוכרות ע"י החוק) נמוך מהמחיר בו נמכרת הדירה, כך שכל זמן שהמחיר בו נרכשה הדירה גבוה מהמחיר בו היא נמכרת, לא תחול חבות בתשלום המס.

 במצב בו חלה חבות בתשלום המס, על המוכר לבחון, האם הנו מי שעומד בתנאים הקבועים בחוק אשר יש בהם כדי לפטור אותו מתשלום המס. אחד מהפטורים המוכרים יותר הנו אי מכירת דירה בפטור במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית. יחד עם זאת ולצד פטור זה, קיימת רשימת פטורים נרחבת שייתכן והמוכר זכאי לאחד מהם ושיש בהם כדי לפטור את המוכר מחובת התשלום.

יתכנו מצבים בהם המוכר זכאי לבקש לפטור לפי מספר סעיפי פטור שונים במקביל וישנה חשיבות לסעיף הפטור הנבחר וכאשר ההשלכות נוגעות לעסקאות עתידיות שיבוצעו ע"י המוכר. מס נוסף שעל המוכר ליתן עליו את הדעת הנו היטל השבחה. היטל זה משולם בגין החלטות שהתקבלו ע"י מוסדות התכנון ואשר יש בהן כדי להשביח את הזכויות בנכס. יתכן וקיימת החלטה בדבר השבחת הנכס אך המוכר אינו מודע לה ומאחר וההחלטה המשביחה את הזכויות חלה טרם חתימת הסכם המכר, הרי שבדרך כלל יהא על המוכר לשאת בתשלום ההיטל. אף להיטל זה, כמו גם ליתר התשלומים החלים על המוכר, השלכה ישירה על מחיר מכירת הנכס וכדאיות העסקה.

בטחונות מצד הרוכש

במסגרת עסקת המכר ידרוש הרוכש לקבל בטחונות שונות לטובתו, לרבות כי תרשם לזכותו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין או משכון במשרדי רשם המשכונות. מטרת הערת האזהרה הנה להגן על הרוכש ולמנוע מצב בו יתאפשר למוכר לבצע עסקאות נוספות בנכס הנמכר ולכן על מנת לבטל את הערת האזהרה יש צורך בהסכמת המוטב, קרי הרוכש, או לחלופין לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת סעד בעניין, דבר אשר עשוי לערוך מספר חודשים ולעתים אף מעבר לכך. במצב דברים זה ובמטרה להימנע ממצב בו הרוכש מפר את ההסכם אך מסרב לבטל את ההערה הרשומה לטובתו, יש לוודא כי עורך הדין מחזיק בידיו יפויי כוח בלתי חוזר מטעם הרוכש לביטול הערת האזהרה. קיום יפויי הכוח יחסוך למוכר זמן ניכר ועלויות כספיות גבוהות בפניה לבית המשפט ויאפשר את ביטול הערת האזהרה ומכירת הנכס לרוכש אחר.

לוח תשלומים

לוח התשלומים הנו אלמנט חשוב ועיקרי בכל הסכם מכר ועל המוכר להבטיח כי התשלום הראשון יהא בגובה של לפחות 15% עד 20% ממחיר התמורה. שיעור תשלום זה יבטיח מצב בו ככל שהרוכש יבטל את הסכם המכר, יהא למוכר מהיכן להיפרע בגין נזקיו השונים ויחסוך למוכר את הצורך לפנות בעניין לערכאות המשפטיות לשם אכיפת תשלום נזקיו השונים. רק לאחר פירעון נזקי המוכר יועברו לרוכש יתרת הכספים המצויים בידי המוכר. כמו כן יש להבטיח כי רישום הערת האזהרה יבוצע רק לאחר פירעון מלוא התשלום הראשון לפקודת המוכר.

האמור לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ובכל מקרה מומלץ שלא לבצע כל התקשרות שלא באמצעות עו"ד מומחה בתחום אשר יבחן כל מקרה לגופו. אין בכתבה זו כדי למצות ולהחיל את מלוא הבדיקות שעל רוכש מקרקעין לבצע טרם התקשרותו בהסכם המכר וכי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

הכותב הנו בעל משרד עורכי דין המתמחה בתחום המקרקעין.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.