הדרך להבנת דיסוננס שוק הדיור בישראל עוברת במדד תשומות הבניה

הדיון הער שנוצר סביב הדו"ח ה-OECD החדש שפורסם השבוע  ממשיך ומסתעף, ובצדק. הדו"ח מציב בפני הממשלה והציבור בישראל מראה פשוטה וחדה על שוק הנדל"ן המקומי שלנו, ומחדד כיצד נמצא שוק הדיור הישראלי בבעיה חריפה מאוד, אפילו יותר ממה שחשבנו. טבלה השוואתית פשוטה של עליית מחירי הדירות בישראל ביחס לעלייה המקבילה במחירים בארה"ב ובאירופה מספרת את כל הסיפור. רק לא זאת, אלא שלטענת מחברי הדו"ח, התכנית שאמורה כביכול  לפתור את העניין, תכנית מחיר למשתכן, עשויה לעשות בדיוק את ההיפך ורק להגביר את הביקוש ואת התייקרות מחירי הדיור. 

אלא שכמו בישראל, ממצאי דו"ח ה- OECD השכיחו ממצאים של דו"ח לא פחות חשוב שהתפרסם לפני פחות משבוע, וממצאיו יוצרים דיסוננס ששווה להתעכב עליו –דו"ח הכלכלן הראשי במשרד האוצר. בדוח זה ראינו כיצד שנת 2015 הייתה שנת שיא היסטורי ברכישת דירות בישראל.

כיצד ניתן להסביר את שיא רכישת הדירות ההיסטורי ביחס לשיא ההיסטורי במחירי הדירות? כיצד, בניגוד לכל הגיון, ממשיכים הישראלים לקנות דירות יותר מתמיד, דווקא כאשר המחירים גבוהים מתמיד? נראה שכמעט הכל כבר נאמר בנושא, אך דו"ח ה-OECD הוא דווקא הזדמנות לשפוך אור מחודש על הדיסוננס המובנה שבמציאות הישראלית הנוכחית בשוק הנדל"ן.

העלייה המשמעותית ברכישת הדירות בשנת 2015 לא נבעה מירידת מחירים, אלא מחשש רציונאלי מאוד כי במידה ולא תתבצע רכישת הדירה, כאן ועכשיו, בשנת 2016, נשלם הרבה יותר, על אותו נכס. היינו - ההסתערות על הדירות לא נבעה מתוקף ירידת מחירים, אלא חשש מעלייה נוספת שלהם. זאת משתי סיבות עיקריות: 

האחת, גניזת תכנית מע"מ 0% של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, שגרמה לזוגות הצעירים לספוג מכה לא נעימה בשנתיים האחרונות, שעודדה אותם לרכוש דירות. בזמן שאותם זוגות המתינו להוזלה, השוק המשיך במגמה העלייה ואם לפני כשנתיים יכלו הזוגות הצעירים לקנות דירה בסכום מסוים, ההמתנה לתכנית של לפיד גרמה להם לרכוש את אותו הנכס במחיר גבוה יותר. השניה, החשש של המשקיעים מעליית מס הרכישה של כחלון גרם גם לאלה להזדרז ברכישה, לפני כניסת המס החדש לתוקף. הוסיפו לסיבות אלה גם את התגברות רכישת הדירות בקרב יהודי אירופה בעקבות גל האנטישמיות המתגבר ואת ההטבות של  חברות הבנייה הגדולות שמיהרו למכור דירות לפני ביסוס תכנית למשתכן, וקיבלתם את נתוני הסיכום המרשימים של 2015. 

אז מה עושים מכאן? פתרונות "קסם" כמו תכנית מחיר למשתכן, לא רק שלא יצננו את מגמת ההתייקרות בשוק, אלא יעשו בדיוק את ההיפך – יביאו להמשך עלייה בביקושים ואיתה לעלייה במחירים. אם רוצים להוריד את מחירי הדיור, דבר ראשון, יש להסיר את החסמים ולצמצם את  הבירוקרטיה. שגורמת לכל תהליך הפשרת והפיכת הקרקעות למיועדות למגורים להיות בלתי נסבל - 15 שנים בממוצע. מעבר לזה, חייבים להאציל ולהרחיב את הסמכויות לרשויות המקומיות. כיום, רק למספר מצומצם מאוד של ערים יש תכוניות מתאר מקומית, כאשר רוב תוכניות המתאר אושרו כבר בשנות החמישים (!). אם יזם רוצה להגדיל את מספר יחידות הדיור, למשל במגדלים, ברוב הרשויות אין אפשרויות לעשות כן. 

אם המדינה תאפשר לרשויות העירוניות לקחת אחריות על  העניין הזה, נראה תנופת בנייה משמעותת יותר בערים, על פי דרישת התושבים ועל פי ציווין העיר. וכמובן, אל לנו לשכוח  - הבעיה הראשית ביוקר של הדירות זה העדר היצע של כח- אדם מיומן.  דובר על כך כי הממשלה תאפשר לחברות זרות לבנות בארץ ושחברות אלו יביאו איתם את כח האדם שלהם. מדוע ברומניה ובולגריה מחיר בניה למטר הוא כ- 400 יורו = 1700 ₪ ואילו אצלנו מחיר בניה למ"ר הוא- כ 4600 ₪? ברגע שנוביל לאיזון בעלויות תשומות הבנייה, ההוזלה תתגלגל לצרכן וזה יוזיל משמעותית את מחירי הדיור. 

הגדלת היצע הדירות אומנם יקח יותר זמן מאותם פתרונות "קסם", אבל בניגוד אליהם, זאת הדרך היחידה לפתור את מגמת ההתייקרות בישראל. כאשר משווקים בבת אחת עשרות אלפי יחידות דיור אך ורק לזכאים, כשבעבר הקרקעות שווקו לכל מגזרי האוכלוסייה, מגבירים את הביקושים בקרב מחוסרי הדירות בצורה בלתי פרופורציונאלית לשוק. תהיה קנייה מסיבית, מה שיגרום למחסור גדול אפילו יותר בהיצע.

עלינו להיות בטוחים שהדרך הקצרה לא תגרום לכולנו ללכת הרבה, הרבה יותר בדרך הביתה. 

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.