הגורמים המאקרו כלכליים ממשיכים לתמוך בהמשך זחילה של מחירי הדירות כלפי מעלה

לדברי עפר קליין, ראש אגף כלכלה ומחקר בהראל ביטוח ופיננסים:

 

 

הגורמים המאקרו כלכליים ממשיכים לתמוך בהמשך זחילה של מחירי הדירות כלפי מעלה.

 

התחלות הבנייה ברבעון השלישי נותרו כמעט ללא שינוי עם ירידה קלה של כ- 2 אחוזים (על פי הנתונים מנוכי העונתיות) אך עלייה של כ-12 אחוזים בהשוואה לרבעון המקביל בשנה שעברה. במקביל, נתוני גמר הבנייה היו גבוהים עם זינוק של 19 אחוזים במהלך הרבעון, דבר שמקרב את שנת 2019 להיות השנה הטובה ביותר מזה כ-20 שנה.

 

העלייה בפעילות בשוק הדיור השנה באה לידי ביטוי גם בסך ההלוואות לדיור שעמדו על 5.6 מיליארד ₪ בנובמבר, עלייה של 12 אחוזים בהשוואה לנובמבר בשנה שעברה וחצייה של קו 60 מיליארד השקלים מתחילת השנה. זאת,   לראשונה מאז 2015. בחינת שיעור המימון של הלווים (LTV) מראה שקרוב ל-40 אחוזים מהמשכנתאות נושאות שיעור מימון של מעל ל‑60 אחוזים, כלומר הרכב המשכנתאות החדש ממונף יותר. בדוח היציבות הפיננסית של בנק ישראל שפורסם השבוע צוין שחלק מהסיבות לכך הם הקלה בדרישות ריתוק ההון בדבר שקלול נכסי סיכון, והמשקל הגבוה של רוכשים במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" שמאופיינים ברמת מינוף גבוהה.

 

להערכתנו, אנו מצויים ברבעונים האחרונים (בממוצע) מעט מתחת לרמה המינימלית הנדרשת של התחלות בניה לצרכי המשק – נתון אשר לצד הרמה הנמוכה של הריביות לטווח ארוך והשיעור הנמוך של האבטלה ממשיך ותומך בעליית מחירי הדירות. יחד עם זאת, אנו לא צופים עלייה מהירה במחיר לאור ההיקף הגבוה של גמר הבנייה שגם ימשיך וימתן את מחירי השכירות בשנה הקרובה.

 

 

הרוח הנושבת לאחרונה בעולם כנגד מדיניות הריביות השליליות באה לביטוי השבוע בשוודיה, שם החליט הבנק המרכזי לסיים כמעט 5 שנים של ריבית שלילית. גם הבנק היפני חזר ונמנע מלהוריד את הריבית – כל אלו לצד המשך נתוני מאקרו סבירים מקטינים את הסיכוי שנראה את בנק ישראל מוריד את הריבית בתחילת ינואר.

 

הבנק המרכזי בשבדיה מסיים כמעט 5 שנים של ריבית שלילית כאשר העלה את הריבית חזרה ל-אפס, ובכך הפך לבנק המרכזי הראשון שמסיים את מדיניות הריבית השלילית. הבנק נימק את ההחלטה בכך שהאינפלציה צפויה להישאר קרובה ליעדה (כרגע 1.7%). ייתכן וביקורת גוברת כנגד הריבית השלילית בשל ההשלכות שלה על מחירי הנכסים ועל הסיכונים הפיננסים תרמו להחלטה. יחד עם זאת, אנו לא צופים שהריבית בשוודיה תמשיך לעלות, במיוחד בשל הצמיחה המתונה (1.1% בלבד ברבעון השלישי) לצד חולשה בולטת במדדי מנהלי הרכש שנמצאים עמוק בטריטוריה שלילית.

 

אינפלציית הליבה ביפן עלתה ל-0.8 אחוז בנובמבר לרמתה הגבוהה ביותר מזה כמעט 3 שנים. אך לצערו של הבנק המרכזי העלייה נובעת ברובה בשל העדכון כלפי מעלה של מס הצריכה בתחילת הרבעון. בהודעת הריבית האחרונה הבנק אותת על כוונתו להשאיר את המדיניות ללא שינוי לזמן ממושך, נוכח ההתפתחויות הפוליטיות החיובית (בין ארה"ב לסין ובין יפן לארה"ב) והתוכנית הפיסקאלית החדשה של הממשלה. הגורמים הללו תרמו גם להמשך ההיחלשות של המטבע המקומי.

 

 

 

העצירה בהורדות הריבית במשקים המפותחים לצד המשך נתוני מאקרו סבירים מקטינים את הסיכוי שנראה את בנק ישראל מוריד את הריבית בתחילת ינואר.

 

 

 

נקודות מרכזיות  

 

ישראל

 

 

 

 

ארה"ב

 

 

 

 

עוד בעולם