נעם פינקו
23/11/2016
להלן עיקרי ההמלצה –
FFO ו-NOI – ההכנסות צמחו בכ-10% לעומת המקביל והסתכמו בכ-18.5 מ' יורו. ה-NOI עלה מ-15 מ' יורו ל-כ-16 מ' יורו, בדומה לרבעון הקודם. העליה נובעת מרכישת נכסים חדשים (בנטרול נכסים שנמכרו) ומעליית שכר דירה – הגידול בהכנסות מנכסים זהים בדירות הסתכם בכ-5.1% (בחוזים חדשים, לא כאלה שחודשו, הגידול בשכר הדירה עלה ב-10% והפער בין שכ"ד זה לשכר הדירה הממוצע בנכסי החברה הינו 27%) ובנכסים המסחריים ב-2.8%. הצמיחה מנכסים זהים בנכסים מסחריים אינה קבועה שכן הצמיחה תלויה בהתחדשות חוזים. שיעור התפוסה בדירות נשאר על 96% ובפארקים המסחריים ירד מ-96% ל-95%. FFO – צמח בכ-18% לעומת הרבעון המקביל ל-7.5 מ' יורו ובכ-8% לעומת הרבעון הקודם בשל הצמיחה בהכנסות וירידה בעלות הממוצעת של חוב החברה.
מכירת דירות – החברה מכרה הרבעון 30 דירות בפרויקט הגדול והמרשים בדיסילדורף בשלב ב' 3 שבנייתו תסתיים ברבעון הרביעי ובעיקר בשלב ג' שבנייתו תסתיים בסוף 2017 ונמכרו בו כבר 68 יח"ד מתוך 109. מחיר המכירה הממוצע למטר ברבעון עמד על 4,571 יורו לעומת 4,152 יורו ברבעון המקביל (גידול של 10%). החברה צפויה להכיר ברבעון הבא ברווח של כ-13 מ' יורו ממסירת דירות.
תיק הנכסים – לחברה תיק נכסים איכותי המנוהל היטב ומושבח על ידה בצורה עקבית. הצמיחה הנאה בשכר הדירה מדירות צפויה להימשך הואיל ושכר הדירה הממוצע נמוך ממחירי השוק והשווקים בהם החברה פועלת נחשבים מהצומחים בגרמניה מבחינת היקף האוכלוסיה (לייפציג, שם 20% מפעילות החברה נחשבת לעיר הצומחת ביותר בגרמניה ובכלל 2/3 מהפעילות נמצאת בערים בהם צמיחת האוכלוסייה גבוהה משמעותית מהממוצע) תוך התמקדות בדירות קטנות הממוקמות בשכונות מבוססות יחסית.
התפתחויות אחרונות– לאחר תאריך המאזן מכרה החברה 4 נכסים במזרח גרמניה תמורת 66.5 מ' יורו (חלקה כ-40 מ') שאינם נמצאים בערים שנחשבות לליבת הפעילות של החברה ואשר נרכשו בשנת 2011 במחיר נמוך משמעותית. החברה ביצעה ריפייננס גדול בהיקף 126 מ' יורו בריבית של 1.25% לעומת 2.27% בהלוואה שנפרעה. נקנו ונמכרו עוד מספר נכסים קטנים כך שהחברה נכון להיום עומדת על יתרות מזומנים גבוהות מאוד ולהערכתנו תשתמש בהם על מנת להרחיב את הפורטפוליו שלה – הן ברכישת נכסים מניבים, הן בבחינת רכישת קרקעות לפיתוח פרויקט מגורים (לצד המשך פיתוח הפרויקטים הקיימים) והן בשדרוג נכסים קיימים - החברה מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון אירו אשר תתפרס על פני מספר שנים וצפויה להניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה.
עדכון המודל – ביצענו עדכונים לא משמעותיים למודל לשקף את השינוי בנכסים וב-FFO ובשער היורו. על אף ירידת המכפילים בגרמניה בשבועות האחרונים (מימושים אחרי רווחים גבוהים ועליית תשואות) לא שינינו את המכפיל במודל שלנו שעדיין נמוך מהממוצע, בעיקר בגלל הצמיחה הגבוהה שהחברה מציגה מנכסים זהים, מעליית מחירי הדירות והגידול הצפוי בהיקף הפעילות.
בשורה התחתונה: החברה נסחרת במכפיל FFO של 13.5 כאשר גם לאחר ירידות המכפילים בגרמניה המתחרות נסחרות במכפילים של 15-24. לבראק פורטפוליו איכותי המנוהל היטב וצפוי להציג צמיחה עקבית בשכר הדירה מנכסים זהים לצד גידול בפעילות. על אף עליית תשואות האג"ח הביקוש לנכסים נדל"ן בגרמניה ממשיך להיות מאוד גבוה והפער בין הריבית לתשואה על הנכסים גבוהה, כך שנראה שעדיין לא הסתיים תהליך עליית המחירים. אנו ממשיכים לראות בבראק חשיפה טובה מאוד לשוק הגרמני וממליצים עליה בקניה במחיר יעד של 384 ₪, גבוה בכ-18% ממחיר המניה . נציין כי סיכון להמלצה יחול כמובן במקרה של עליית תשואות משמעותית
נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות
הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
