עזריאלי פרסם את הדוחות ובתי ההשקעות מתלהבים

NOI  - עליה של 4% (13מש"ח) לעומת הרבעון המקביל, 2% מתוכה הינה מנכסים זהים והשאר מנכסים חדשים כגון קניון רמלה ודיור מוגן. העליות הן למרות ירידה ב-NOI מהפעילות בארה"ב בשל יציאה של שוכר. העליה במגזר הקניונים בישראל נאמדת בכ-1% (2 מש"ח) ובמגזר המשרדים בכ-6% (6 מש"ח) חלק מהעליות נובע מהמשך אכלוס המתחם בחולון והשאר מחידוש חוזים בעליית שכר דירה.

שערוכים - נרשמו שערוכים בהיקף של 127מעדכון הערכות שווי לנכס קרקע (פרויקט אפטאון) ופרויקט ראשונים שבהקמה.

FFO– ה-FFO גדל לעומת הרבעון הקודם מ-228 ל-244. עם זאת מרבית העליה נובעת מקבלת פקדונות דיירים בפרויקט דיור מוגן שאוכלס לראשונה. לרעה פגע ב-FFO הגידול בחוב שיתהפך ברגע שהחברה תפרע חובות ישנים יותר.

שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים קיים כאשר רשתות חדשות ממשיכות להיכנס לארץ ורשתות קיימות מתפתחות לכיוונים נוספים. עם זאת, הסביבה כיום מאתגרת יותר, בעיקר באזורים בהם התחרות גברה וגם בשל השפעת הגידול בצריכה באינטרנט.. להערכתנו לא צפויה כרגע השפעה מהותית על ה NOI  מנכסים זהים של החברה, הואיל וקיים פיזור אופטימלי של הנכסים ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ. אלו עשויים לפצות על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים או כאלה הסובלים מתחרות. בנוסף, הטבות לשוכרים (השתתפות בהוצאות, מבצעי קד"מ והשקעות בנכסים) בדרך כלל לא יבואו לידי ביטוי ב-NOI אלא בסעיפים אחרים במאזן או ברווח והפסד. החברה מדווחת על גידול מרשים של 6% בפדיונות המתפרש על פני כל הקניונים. מה שמעיד על כך שמצבם של הקניונים החזקים הוא טוב. גם נתוני הגידול בצריכה הפרטית תומכים בנתונים אלו.

בשוק המשרדים, נראה כי החשש מעודף היצע בתל אביב קצת נרגע לאחר ההצלחה הגדולה באכלוס בניין אטריום של אמות ובהתקדמות במגדל שרונה של עזריאלי וכן בנכסים אחרים באזור. עודף היצע עשוי לבוא מכיוון קבוצות רכישה שלא בהכרח מתחרות על אותם שוכרים כמו החברות. בנוסף ישנם ביקושים גבוהים מאוד במתחמי היי טק (תומך גם כן בחברה).

ייזום – פעילות הייזום נמשכת בקצב גבוה ואף מתרחבת לאחר שהחברה רכשה קרקעות נוספות בחולון וזכתה במכרז לדיור מוגן בראשל"צ. בשרונה הושכרו כבר 58אלף מ"ר (כ-50% מהפרויקט), קצב מרשים מאוד. בראשונים שייפתח במחצית הראשונה של 2017 הקניום כמעט מושכר במלואו והושכרו כמחצית משטחי המשרדים.. החברה מדווחת על מגעים להשכרת כל שטחי משרדים נרחבים בפרויקט עזריאלי טאון שיושלם רק בשנת 2020. בנוסף יוקם בעתיד מגדל נוסף במרכז עזריאלי ויורחב הקניון, ישופץ קניון מלחה ואנו מניחים כי יקרו עוד דברים, גם בתחום הדיור המוגן וכן בתחום שילוב המסחר באינטרנט במסחר בחנויות. סך ההשקעות בנכסים אלו כבר עומד על כ-3.2 מיליארד ₪ כאשר עוד יותר מ-3 מיליארד ₪ יושקעו לאורך השנים. כן נרכש מבנה משרדים בטקסס.

ברבעון נרשמה עלייה נאה בתזרים מנכסים זהים בישראל (3%) וב-FFO (8%) ושיעורי התפוסה ממשיכים להיות גבוהים מאד (99% במגזר המשרדים 97% בקניונים). מגזר הקניונים ממשיך לצמוח (1.0%) כאשר הפדיונות בקניונים עלו בכ- 6% במהלך הרבעון השלישי של 2016.  בתחום המשרדים, נמשכת מגמת הצמיחה המרשימה (7% גידול בתזרים מנכסים זהים). בנכסים בארה"ב נרשמה ירידה של 12% בתזרים מנכסים זהים כתוצאה מעזיבת שוכר מרכזי בנכס גלריה ביוסטון, כאשר על חלק מהשטח כבר קיים חוזה חדש והחברה מנהלת משא ומתן להשכרת יתרת השטחים שהתפנו. לראשונה, הקבוצה מפרסמת גם את התזרים מנכסים זהים במגזר הדיור המוגן שעלה בכ-20% בהשוואה לרבעון המקביל (בעיקר פאלאס).

ברבעון זה הושלמה רכישת הקרקע המיועדת לפרויקט עזריאלי טאון והקבוצה ביצעה לראשונה הערכת שווי לקרקע ולפרויקט עזריאלי ראשונים והכירה ברווחי שערוך של 127 מיליון ₪.

עזריאלי ממשיכה לצמוח בנכסיה הקיימים ופועלת להבטיח את המשך הצמיחה בהיקפים גבוהים של ייזום ופיתוח. הצמיחה העיקרית של הקבוצה תמשיך להגיע מכיוון הייזום המאסיבי ותמשיך ללוות את הקבוצה לפחות בעשור הקרוב, כך שעדיין קיים פוטנציאל התרחבות משמעותי מהנכסים שנמצאים בשלבי ייזום והקמה.

לאור האמור, אנו ממשיכים בהמלצת תשואת יתר עם מחיר יעד של 185 ₪.

ברבעון השלישי, אנו רואים המשך צמיחה ב- NOI בהתאם לתחזיותיה של החברה, החברה ממשיכה בפעילות הפיתוח של נכסיה כיישום האסטרטגיה וכן ממשיכה בהשכרות הנכסים אם כי בקצב נמוך מהרבעונים הקודמים. ההתפתחות המשמעותית ברבעון זה הינה במישור המימוני - הנפקת אג"ח ד' בחודש יולי, במח"מ של 7.6 שנים, בריבית שפל של כ-1.34% (צמוד), צפויה להביא לחיסכון בהוצאות הריבית של החברה ולהשפיע לטובה על ה- FFO ברבעונים הבאים.

במישור העסקי - המשך פיתוח בהתאם לתחזיות

§     שיווק נכסים בפיתוח: דווקא במישור זה ברבעון הנוכחי, לא ניכרת התקדמות כפי שהיתה ברבעונים קודמים – אין התקדמות משמעותית בהשכרות שטחי המשרדים בשרונה, אשר נותרו על כ-50% או בפרויקט טאון (כ-52%). להערכת החברה, מדובר בעיתוי בלבד שכן היא נמצאת במו"מ מתקדם עם שוכרים רבים ומביעה אופטימיות ביחס לשיעור ההשכרה של שרונה שיקבלו ביטוח ברבעונים הקרובים. שיעור ההשכרות בחולון הגיע ל-80% ומתקדם בקצב סביר כאשר ברבעון הנוכחי הושכרו כ-5,000 מ"ר. הקניון בראשל"צ אשר צפוי להיפתח במרץ 2017, יפתח בתפוסה מלאה, לעומת שיעור התפוסה של חלק המשרדים אשר כיום עומד על כ-50%. במהלך הרבעון נחתמו חוזים על כ-5,000 מ"ר מהמשרדים בפרויקט.

הרבעון הנוכחי הינו המשך המגמה החיובית של הרבעונים האחרונים בהיבטים של המשך פיתוח והתקדמות בתכנית העסקית, כפי שהחברה מצהירה ובהתאם לציפיותיה ולציפיותינו. אנו רואים לחיוב את המהלכים הפיננסים של הארכת מח"מ החוב והורדת הוצאות המימון הפועלים להגדלת ה-FFO. אנו מותירים את השווי ההוגן למניה במחיר של 173 ש"ח.

דוחות עזריאלי

• ה-FFO צמח בכ-8% לסך של כ- 244 מיליון ₪ לעומת כ- 226 מיליון ₪ ברבעון מקביל
  
  
• ה-NOI צמח בכ-4% המהווים כ-328 מיליון ₪ לעומת כ- 315 מיליון ₪ ברבעון מקביל
  
  
• גידול של כ-6% בפדיונות הקבוצה ברבעון לעומת הרבעון המקביל אשתקד
  
  
• במהלך 2016 השקיעה הקבוצה כ- 2.3 מיליארד ש"ח ברכישה, ייזום שדרוג והשבחה של הנכסים הקיימים

• הקבוצה מציגה רווח נקי של כ- 279 מיליון ₪ ברבעון הנוכחי לעומת כ-  102מיליון ₪ ברבעון המקביל אשתקד. 
  
  
• הרווח הנקי לתשעת החודשים הסתכם בכ- 1.2 מיליארד ש"ח זאת לעומת 539 מיליון ₪ בתקופת הדוח המקביל אשתקד. 
  
  
• גידול של כ-8% במדד ה-FFO  לרבעון השלישי לשנת 2016 המיוחס לפעילות הנדל"ן שהסתכם לכ-244 מיליון ₪ לעומת כ- 226 מיליון ₪ ברבעון המקביל אשתקד.
  
  
• גידול של כ-9% במדד ה-FFO  לתשעת החודשים המיוחס לפעילות הנדל"ן שהסתכם לכ-704 מיליון ₪ 
  
  
• צמיחה של כ-4% ב-NOI לרבעון השלישי לשנת 2016 שהסתכם בכ- 328 מיליון ₪ לעומת כ-315 מיליון ₪ ברבעון המקביל אשתקד. 
  
  
• צמיחה של כ-3% ב- NOI same property בנכסים בישראל לרבעון השלישי לשנת 2016 שהסתכם לכ-290 מיליון ₪ לעומת כ-281 מיליון ₪ ברבעון המקביל אשתקד. 
  
  
• הקבוצה מציגה רווח תפעולי של כ- 430 מליון ₪ ברבעון הנוכחי לעומת כ- 289 מיליון ₪ ברבעון המקביל אשתקד. 

• הרווח הכולל לבעלי המניות ברבעון זה הסתכם ב- 293 מיליון ₪ לעומת 81 מיליון ₪ ברבעון השלישי של 2015.
  
  
• הרווח הכולל לבעלי מניות לתשעת החודשים של 2016 הסתכם ב- 1.2 מיליארד שקל, לעומת 612 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד.
  
  
• במהלך הרבעון נרשם גידול של 6% בפדיונות הקבוצה לעומת הרבעון המקביל.
  
  
• במהלך תשעת החודשים נרשם גידול של 5% בפדיונות הקבוצה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. 
  
  
• ההון העצמי של הקבוצה ליום 30 לספטמבר 2016 נאמד בכ- 14.6 מיליארד שקל 

• גיוס חוב- ביולי 2016 השלימה עזריאלי בהצלחה הנפקת אג"ח בהיקף כספי של מעל 2 מיליארד ש"ח (סדרה ד') במח"מ של כ- 7.6 שנים, בדירוג של Aa1 , ריבית הסגירה שנקבעה במכרז הינה 1.34%.
  
  
• השלמת מכירת סונול- ביולי, 2016 השלימה גרנית הכרמל את עסקת מכירת מלוא החזקותיה בחברת סונול. 
  
  
• השלמת רכישת פעילות מסחר דיגיטלית-ביוני 2016 הושלמה עסקה לרכישת פעילות בתחום המסחר האלקטרוני  מידי חברת buy2  בתמורה לסך של כ-62 מיליון ₪
  
  
• השלמת רכישת בית ידיעות אחרונות- במרץ 2016 הושלמה רכישת מלוא הבעלות במקרקעין בשטח של כ 8,400  מ"ר בצמוד למרכז עזריאלי תל אביב, החלו עבודות פינוי המתחם לצורך הריסת המבנה.
  
  
• השלמת רכישת עזריאלי TOWN- באוגוסט 2016 הושלמה רכישת הקרקע המיועדת לפרויקט עזריאלי TOWN.
  
  
• השלמת רכישת נכס בחולון- באפריל 2016 השלימה החברה רכישת מלוא זכויות הבעלות בנכס של כ-53 דונם באזור התעשייה בחולון בתמורה לסך של 280 מיליון 
  
  
• השלמת רכישת בית דיור מוגן ומרכז מסחרי ברעננה- במאי 2016 הושלמה רכישת 100% ממניות חברת אחוזת בית רעננה בתמורה לסך של 55 מיליון ₪.

• קבוצת עזריאלי, נמצאת בשנים האחרונות בעיצומה של תנופת ייזום משמעותית וחסרת תקדים בישראל. לקבוצה תשעה פרויקטים בשלבי הקמה שונים בהיקף של 680 אלף מ"ר הצפויה להניב תוספת של מאות מיליוני ₪  ל –NOI בשנים הקרובות.
  
  
• במהלך 2016 השקיעה הקבוצה כ- 2.3 מיליארד ₪ ברכישת נכסים, ייזום, הקמת נכסים חדשים ובשדרוג והשבחת נכסים קיימים.
  
  
• בבעלות החברה נכסים מניבים בשטח כולל להשכרה של כ-950,000  מ"ר (לעומת כ-530,000 מ"ר במועד ההנפקה) ובנוסף כ- 680,000 מ"ר בייזום (לעומת כ-180,000 מ"ר במועד ההנפקה).
  
  
• עזריאלי שרונה- זהו הפרויקט המרכזי של עזריאלי שמוקם בימים אלה הצפוי להיפתח ב-  2017 ויכלול כ- 115,000 מ"ר של משרדים וקניון בוטיק של 11,500 מ"ר. לפרויקט חוזים חתומים עם שוכרים על כ 50% -משטח המשרדים. ה NOI -הצפוי בתפוסה מלאה הינו    200-210 מלש"ח
  
  
• פרויקט ראשונים בראשון לציון- החברה משלימה בימים אלו את הקמת קניון ומגדל המשרדים בראשונים הצפויים להיפתח בתחילת  2017.  
  
  
• עזריאלי TOWN- פרויקט מרכזי נוסף של הקבוצה, יוקם על קרקע (לשעבר קופ"ח כללית) בדרך מנחם בגין בתל אביב. ביום 31 באוגוסט 2016, הושלמה העסקה, החברה שילמה את יתרת התמורה ונמסרה לה החזקה במגרש. הקבוצה חתמה על שני חוזי שכירות משמעותיים (כ-26,000 מ"ר) למשרד רואי החשבון PWC  ולמשרד עו"ד פישר בכר חן לנכס שיושלם ב-2020. החברה השלימה את עבודות הריסת המבנה וממשיכה בביצוע העבודות.

• במסגרת פעילות הדיור המוגן החברה יוזמת פיתוח של שלושה נכסים: במודיעין ובלהבים, הצפויים להיפתח ב-2018 ובראשון לציון הנמצא בשלבי תכנון.
  
  
• זכייה במכרז לרכישת זכויות חכירה בייעוד דיור מוגן בראשון לציון- במרץ  2016זכתה  החברה, במכרז לרכישת זכויות חכירה במגרש בשטח של 3.4 דונם במזרח ראשון לציון, הקרקע מיועדת לבניית 250 יחידות לדיור מוגן לפחות וכ-3,000 מ"ר מסחר, בתמורה לסך של 26.6 מיליון ₪. 
  
  
• עם השלמת הפרויקטים היזמיים במסגרת פעילות הדיור המוגן תעמוד כמות יחידות הדיור ברשת פאלאס על כ-1,500 ( 5 בתי דיור מוגן פעילים)

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניניים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.