אודי אלוני, יו"ר לשכת יועצי השקעות על שוק הנד"ן >> זה סופו של כל בלון

שוק הדיור כבר לא רותח. המסיבות והקרנבלים מאחורינו. זוכרים איך מכרו לנו הקבלנים הגדולים דירות לפני שנתיים? קובעים לוקיישן, הרבה משקאות, ויאללה להגרלה, ובום בום בום, נמכר נמכר נמכר, 500 דירות על הנייר נמכרו תוך שלוש שעות!

למרות שמחירי הדירות נמצאים בשיא, הרי שמה שנקרא ”מחזורי המסחר“ נמוכים יחסית. כמות הדירות החדשות שנמכרות מידי חודש בממוצע מתחילת 2016 נמוכה מהכמות הממוצעת החודשית שראינו ב־2015 .קצב הבנייה הגבוה מצליח להגדיל את מלאי הדירות החדשות שאינן מכורות וכעת מספרם נושק ל־30 אלף בעוד שבאמצע 2008 מלאי הדירות החדשות עמד על כ־8.8 אלף (שפל של כ־20 שנה). הקבלנים הם הראשונים לזהות את הקושי שבמכירות ולכן הם לא מגדילים את קצב הבניה, כך שניתן לראות שהגידול בהתחלות הבניה ב־2016 נעצר. במחצית 2016 ראינו שיא במספר דירות בבניה שעמד אז על 106 אלף! וכעת הקצב ירד מעט.

אחת הסיבות להאטה ברכישת דירות חדשות זו תוכנית ’מחיר למשתכן‘ שאליה נרשמו כ־60 אלף זוגות (או יחידים לא נשואים) ושרבים מהם מעכבים רכישת דירה בעקבות ההרשמה לתוכנית. כאן גם ראוי לזכור שמבין הנרשמים לתוכנית מחיר למשתכן, יש גם כאלה שלא תכננו כלל לרכוש דירה, והשתכנעו שכדאי להם להירשם לתוכנית בשל המחיר האטרקטיבי.

יש לציין שכמות הנרשמים מהווה בסך הכל הפתעה שלילית עבור אלו שציפו ל־150 אלף נרשמים. אם כל הביקוש סביב התוכנית עומד על כ־60 אלף משפחות צעירות, אז אולי אין בכלל בעיה של חוסר בדירות?! מחצית מהכמות הזו נמצאת במלאי ועוד כ־100 אלף דירות נמצאות בשלבי בנייה שונים ואמורות להגיע לסיום תוך כ־14 חודשים (כל זה מתוך הנחה שזמן הבניה לדירה בישראל עומד על כ־28 חודשים).

סיבה נוספת לירידה ברכישת דירות חדשות היא הירידה בכמות המשקיעים. הירידה צפויה להתחזק מאוד אם חוק מיסוי דירה שלישית יעבור. כרגע הירידה נובעת ככל הנראה משני סיבות עיקריות: מס הרכישה שעלה ל־8% ומחירי הדירות שעלו עוד והורידו את התשואה הצפויה.

סיבה נוספת שמורידה את הביקוש לדירה באופן כללי זו עליית ריבית המשכנתאות המדהימה שראינו בחודשים האחרונים. בנק ישראל עודד את הבנקים להעלות את הריבית והגביל את הריבית השקלית המשתנה שניתן לקחת, וראו זה פלא כשמגבילים את חופש הבחירה של הלקוח המחירים עולים.

בחירתו של דונלד טראמפ לנשיא ארה"ב מעלה את ההסתברות לעלייה של הריבית קצרת הטווח וזאת עקב רצונו להגדיל את כמות הכסף באמצעות הרחבה פיסקלית (הוצאות ממשלה). למעשה, על פי כל ההערכות, מחירי הדירות נמצאים בתקרת היכולת של הרוכשים לקחת משכנתא. כלומר הרוכשים גם לוקחים משכנתא עם מקסימום שנות החזר (30-25 ) ומקסימום הוצאה מתוך ההכנסות (בין 30% ל־50% ,)וזאת לאחר שגייסו מקסימום הון עצמי – כולל עזרה ממשפחה והלוואות לכל מטרה. זה אמור להפחיד את כולם. עלייה באבטלה והמשפחות האלה יקרסו. עלייה בריבית והמשפחות האלה יקרסו. עליה באינפלציה בלי עלייה בשכר והמשפחות האלה יקרסו.

מפחיד.

היצע דירות שאינו ניספר בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, או במשרדים אחרים והוא היצע הדירות הריקות בישראל. על־פי הערכות, יש בארץ בין 50 ל־150 אלף דירות כאלו. חלק מהדירות הן בבעלות משקיעים זרים, לרוב יהודים שבאים לביקור בקיץ, חלק הם דירות היקפי הפעילות יורדים, תוכנית מחיר למשתכן, ריבית המשכנתאות ועוד סיבות למה שוק הדיור של מחר זה כבר לא אותו שוק דיור שהתרגלנו להכיר שאגרו ישראלים ושראו כי טוב, כאילו היה זה זהב שמחירו רק עולה. דירות אלו נמצאות כעת במתקפה מצד האוצר, חוק מס דירה שלישית, יחול על דירות אלה ויעודד את בעליהן להשכיר אותן או למכור. בנוסף האפשרות להטלת מס ארנונה כפולה כבר החל לפעול בשלוש ערים מרכזיות – תל אביב, ירושלים וחיפה. דירה ריקה היא נכס כשהמחיר עולה אבל היא עלולה להפוך לנטל כשהמס עליה עולה ומחירה יורד.

הדירות הריקות יכולות לגרום לזעזוע של השוק. הן עלולות להציף את השוק בדיוק כפי שנעלמו ממנו כשהתחיל גל העליות. המשקיעים הזרים בדירות בישראל נהנו במהלך השנים משוק המאפשר מעבר של הון שחור בקלות יחסית. הימים הללו עברו ולכן ישנה ירידה גם במכירת דירות למשקיעים זרים.

התוצאות איטיות אבל מגיעות בענף הנדל“ן המיסוי עושה את שלו, רק לאט. החליטו על מס שבח לינארי. כלומר מתחילת 2014 הרווח על דירה שניה ומעלה אמור להיות ממוסה (כעת מנסים לשנות את זה בדיונים על מס על דירה שלישית). קצרה היריעה מלהסביר זאת במפורט אבל ככל שעובר הזמן המשקיעים בדירות יתחילו לשלם יותר על הרווח שלהם, אומנם עדין אנחנו רחוקים משיעורי המס הקיימים היום על ניירות ערך אבל שיעורי המס בהחלט מתחילים להשתנות לרעת משקיעי הנדל“ן.

שוק הדיור הוא שוק מורכב, ולא ממש ניתן במאמר אחד לנתח את כולו, אבל יש נקודה שעדיין צפה ועולה בדיון המתמשך בנושא – תכנית תמ“א 38 ,כגורם מרכזי בעליית מחירי הדירות. בכל עיר בעולם ישנו מדרג של איכות דירות ועל כן מדרג במחירי הדירות. בישראל המדרג הזה לא קיים, מכיוון שדירות ישנות מאוד שפעם היו בהישג ידם של צעירים וכך יכלו לגור בעיר שבה חפצו הפכו לדירות בעלות מחיר מפולפל וזאת רק בגלל שהממשלה החליטה לצרף לדירה זו זכויות בניה ביד נדיבה. מתנה כך סתם ומבלי אפילו שישלמו על מתנה זו מס כל שהוא. נכון כל זה נועד לחיזוק מבנים ישנים, אבל מה זה משנה למשפחה צעירה שכעת לא מסוגלת לקנות אף דירה בעיר, גם לא בבניינים ישנים, קומה שלישית בלי מעלית.

בחלוף הזמן כאשר תגיעה הרוויה בהיצע הדירות, תוכנית תמ“א 38 תהיה אחת התוכניות שישאירו את מחירי הדירות למטה וזאת עקב פוטנציאל קרקע אדיר לתוספת דירות. כזו היא גם תוכנית ”פיצול הווילות“ שעברה באחרונה. בתחילת הדרך היא תעלה את שווי הווילות. בשלב הבא היא תגדיל מאוד את היצע הדירות להשכרה ומחירי השכירות ירדו. לא דיברנו על חברת ’דירה להשכיר‘, על הוותמ“ל, על פינוי בסיסי צה“ל מהמרכז, ועל הבאת חברות בניה זרות לארץ, על המחקר של מכון שורש ועל עוד אי אלו דברים. אולם לסיום אני חייב להזכיר עוד דבר אחד:

הנוכלים הם הראשונים להתרסק ולהתגלות. מה שעבד להם בשנות העיוורון המוחלט של העדר עכשיו כבר פחות עובד, והפירמידה כולה מתרסקת!

אז מה היה לנו? ענבל אור, אדמה, גיא מוסנגו, עורכת דין שלקחה ולא החזירה ועוד קטנים שאפילו לא שמענו עליהם. הנוכלים מחזיקים מעמד כל עוד זרם המשקיעים נוהר לעברם והם נופלים ברגע שהוא נעצר.

המסקנה היא אחת – הבועה על סף פיצוץ והנפגעים הראשונים אלו המשקיעים הממונפים. אף אחד לא ירחם עליהם ואף אחד לא יצא לעזרתם. את תאוות ההון שלהם לא היה ניתן לעצור והם יגלו את הסיכון הגדול ביותר, שאין אף משקיע בעולם שרוצה להיתקל בו – מפלצת אי הנזילות!

לפעמים כשמניה צוללת ב־40% בבורסה – יש לה מחזור ענק שמאפשר למי שמעוניין לצאת ממנה, בהפסד אבל לצאת – להתנזל קוראים לזה. בנדל“ן המחיר אולי יורד אבל בהרבה מקרים אין למי למכור!