מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A2.il באופק יציב לחברת גירון פיתוח ובניה

בנוסף, מידרוג קובעת דירוג A2.il באופק יציב לאגרות חוב שתנפיק החברה בסך של עד 200 מיליון ₪ ערך נקוב, באמצעות הנפקת סדרה חדשה

 

 

FacebookTwitter Whatsapp

עומר רגב
15/12/2016

מידרוג מודיעה על אישור מחדש של דירוג A2.il באופק יציב לסדרות אגרות חוב שהנפיקה גירון פיתוח ובניה בע"מ. בנוסף, מידרוג קובעת דירוג A2.il באופק יציב לאגרות חוב שתנפיק החברה בסך של עד 200 מיליון ₪ ערך נקוב, באמצעות הנפקת סדרה חדשה.

תמורת ההנפקה הינה למחזור ולפירעון חובות, השקעות חדשות ולפעילות השוטפת של החברה. 

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

סדרת אג"ח

מספר נייר ערך

דירוג

אופק דירוג

מועד פירעון סופי

אגח ג'*

1125681

A2.il

יציב

31/01/2019

אגח ד'

1130681

A2.il

יציב

31/12/2023

אגח ה'*

1133784

A2.il

יציב

30/11/2023


*סדרות האג"ח כוללות שעבוד של נכסים, אשר על פי אמות המידה הפיננסיות, ה-LTV הנגזר מערך התחייבות האג"ח לשווי הנכסים לא יעלה על 75% (כיום ה-LTV נע סביב 59%-63%)

שיקולים עיקריים לדירוג 

דירוג החברה מושפע, בין היתר , מיחסים פיננסיים טובים של החברה, המתבטאים ביחסי איתנות של חוב נטו ל-CAP נטו של כ-42% (וחוב ל-CAP של כ-47%), נכון לרבעון ה-3 לשנת 2016. כמו כן, יחסי הכיסוי של החברה הינם מהירים ונעים סביב הטווח של 13-15 חוב נטו ל-FFO; מיציבות הכנסות הנכסים המניבים ושיעורי התפוסה היציבים, העומדים על למעלה מ-95% לאורך זמן, המניבים תזרים יציב; ביתרות נזילות וגמישות גבוהות, הנסמכות על יתרות נזילות של כ-80 מ' ₪, נכסים לא משועבדים בשווי מצרפי של כ-320 מ' ₪; בפריסה נוחה של לוח הסילוקין של הלוואות ואגרות החוב של החברה בשנים הקרובות. יחד עם זאת, לחברה חשיפה מסוימת לצרכי נזילות משמעותיים ו\או צורך במחזור אג"ח בשנת 2019, עם היקף פירעון קרן אג"ח של כ-116 מ' ₪. חשיפה זו מתמתנת לאור יתרות הנזילות והגמישות שתוארו לעיל, יחד עם נגישות טובה של החברה לשוק ההון וכן רמת המינוף של הנכסים המשועבדים כנגד ההלוואות או אג"ח אותם יש למחזר, הינה סבירה לצורך מחזור ההלוואות הספציפיות; לחברה עדיין קיימת תלות בנכס מרכזי (קניון גירון באשקלון, אשר מהווה כ-38% מ-NOI של החברה לרבעון השלישי של שנת 2016), אולם נכס זה נהנה מפיזור ומגיוון שוכרים, ומציג חוסן בביצועיו לאורך שנים; באסטרטגיית פעילות בעלת תרומה חיובית לפרופיל הסיכון, ,לאור הרחבת הפעילות דרך רכישת נכסים קיימים והגדלת ערכם על ידי השבחה, התאמות שוכרים וחוזים והרחבה של נכסים.

להערכת מידרוג, אף על פי שלסדרות ג' ו-ה' ישנה בטוחה של שעבוד נכסים עד שיעור LTV של 75%, אין השפעה על דירוג הסדרות ביחס למצב החברה, לאור אופי הבטוחות ורמת הדירוג של החברה.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון המשך פעילות יציבה של הנכסים הקיימים, תחת תרחישי רגישות של אי צמיחת ה-NOI בשנים הקרובות, על אף הצמיחה השנתית היציבה שהחברה מציגה בנכסים זהים של כ-2% משנת 2011. כמו כן, מידרוג מעריכה כי החברה תשמור על שיעורי המינוף הנוכחיים עם שחיקה אפשרית לכדי יחס חוב ל-CAP של כ-50%-55% עם גידול אפשרי בחוב אשר יכול לשמש לצרכי התרחבות החברה, אשר בהנחת תרחישי רגישות מסוימים יביאו לשחיקת יחסי הכיסוי מרמות שנתיות של 
כ-13-15 שנים עד לכ-16-17 שנים, בהנחת תרחישי רגישות מבחינת תשואות של הנכסים הנרכשים ביחס לעלויות המימון של החברה.



הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות או ייעוץ השקעות ב: קרנות נאמנות, תעודות סל, קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות או כל נייר ערך אחר או נדל"ן–בין באופן כללי ובין תחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. לכותב עשוי להיות עניין אישי במאמר זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמו ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. הכותב עשוי להימצא בניגוד עניינים. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.