קרנית פלוג על שוק הנדלן >> תהליך יצירת ההיצע שיענה על הביקושים הוא ארוך ומורכב, ולממשלה יש בו תפקיד מרכזי

כנס חטיבת המחקר של בנק ישראל בשיתוף עם פורום ספיר מתקיים היום בירושלים. הכנס עוסק בסוגיות שונות בתחום הדיור, הקשורות ברובן למדיניות שיש לה השפעה על שוק זה.

נגידת הבנק פתחה את הכנס וציינה את החשיבות הרבה שיש לכך שהמחקר הכלכלי בכל הקשור לשוק הדיור יהיה מקצועי ואיכותי, תוך שימוש בשיטות המחקר המתקדמות ביותר, על מנת שבפני קובעי המדיניות יעמוד מיטב הידע הנדרש לקבלת החלטות מושכלות.

"תהליך יצירת ההיצע שיענה על הביקושים הוא ארוך ומורכב, ולממשלה יש בו תפקיד מרכזי, בהיותה הבעלים של רוב הקרקע והאחראית על כל תהליך התכנון והרישוי, הן בהקשר של מדיניות רגולטורית, בהיבטים שונים, והן במדיניות המיסוי. גם לבנק ישראל יש תפקיד בשוק הנדל"ן, הן מתוקף תפקידיו כמפקח על הבנקים, שהם מקור המימון העיקרי לשוק, והן מתוקף תפקידו בשמירה על היציבות הפיננסית המערכתית. בהקשר זה, בשנים האחרונות נקטנו במספר צעדים להפחתת הסיכון המקרו-יציבותי, על רק העלייה בהיקף האשראי לדיור. גורמים אלו הופכים את שוק הנדל"ן למורכב מאוד, וכזה שמחייב מדיניות מושכלת – כאן גם נכנס תפקיד נוסף של בנק ישראל כיועץ כלכלי לממשלה; מתוקף תפקידנו זה, בחנו צעדי מדיניות שונים והערכנו את השפעתם על שוק הדיור: 

לאחר מכן הוצגה עבודתה של ניצן צור-אילן מבנק ישראל שבחנה את ההשפעה של הגבלות על שיעור המימון במשכנתאות  על הבחירות של משקי הבית בבואם לרכוש דירה. בעבודה נמצא כי משקי הבית שמגבלת המימון חלה על ההלוואות שלקחו, בחרו לאחר הטלת המגבלה נכסי דיור זולים יותר (במונחים ריאליים), רחוקים יותר מהמרכז, ובשכונות בדירוג סוציו-אקונומי נמוך יותר.

עבודה נוספת של איתמר כספי מבנק ישראל הציגה מבחן אקונומטרי לבחינת ההתנהגות של מחירי הדירות על פני זמן שיושם על נתונים למדינות ה-OECD. בעבודה נמצא כי לא ניתן לשלול את ההשערה שבשנים האחרונות התנהגו מחירי הדירות בחלק ממדינות ה-OECD בצורה שמבחינה אקונומטרית מוגדרת כנפיצה.

דנה אורפייג מבנק ישראל מצאה בעבודתה כי ההשפעה של זעזועים  בריבית המונטרית על מחירי הדירות נמוכה יחסית, כפי שנמצא במחקרים דומים בעולם: זעזוע שלילי של נקודת אחוז בריבית מביאה לעלייה של כנקודת אחוז במחירי הדירות ריאליים. 

ויצמן נגר מבנק ישראל ודורון סייג מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הציגו מדד הדוני למחירי הקרקעות בישראל.

הרצאתה של פרופ' רחל אלתרמן ממוסד נאמן בטכניון עסקה בבעיות והאתגרים של מדיניות הדיור בישראל, שהציגה מבט אל שוק הדיור מבחוץ פנימה.

במושב אחר הצהריים יציג עופר רז-דרור מהמועצה הלאומית לכלכלה את עבודתו שבחנה  את ההשפעה של תמ"א 38 על מחירי הדירות. הוא מצא שתמ"א 38 תרמה לעליית מחירי הדירות שיכלו לעבור חידוש במסגרתה וכי ההשפעה במרכז הארץ הייתה גדולה יותר.

אלעד דה-מלאך מבנק ישראל יציג עבודה משותפת עם דיויד ג'נסוב ואסף זוסמן מהאוניברסיטה העברית ונועם זוסמן מבנק ישראל שבוחנת את ההשפעה של קירבה של אתרים סלולריים (אנטנות) על מחירי הדירות. ממחקרם עולה שלא קיימת השפעה מובהקת של אתרים סלולריים על מחירי הדירות.

את הכנס יינעל פאנל בהנחייתו של מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, פרופ' נתן זוסמן ובהשתתפות ד"ר דני בן-שחר מאוניברסיטת ת"א, פרופ' עומר מואב מהמרכז הבינתחומי בהרצליה, מר ערן ניצן, סגן הממונה על התקציבים באוצר ומר משה פדלון ראש עיריית הרצליה שידון בשאלות המרכזיות הנוגעות למדיניות בשוק הדיור.