עוד אינדיקציה להתקררות שוק הדיור >> מספר הדירות הריקות בשיא על פי הלמ"ס

הלמ”ס הפתיע כשמצא שמחירי הדיור ירדו בנובמבר ובדצמבר באופן החד ביותר ב-10 השנים האחרונות. לפני שרצים למסקנות ומתחילים בחגיגות נזכיר שנתון זה הוא כרגע חסר חשיבות עד ש”יתקבלו תוצאות האמת” במהלך התקופה הקרובה. לא פעם אחרי עדכון הנתונים אנחנו מגלים לפתע תוצאות הפוכות, לכן במקרה זה שווה להמתין בסבלנות.

מה שמעניין בפרסום אתמול היה דווקא ‘מדד שירותי הדיור בבעלות’. המדד שמשקף את מחירי חוזי השכירות החדשים בדצמבר וינואר, ירד ב0.8%. גם אם נניח שהמדד יעודכן בעתיד ויראה עליה מתונה, עדיין הוא מהווה מכה קשה לתחזיות של כלכלנים מובילים.

אותם כלכלנים בראשות הנגידה, איימו עלינו אינספור פעמים בשנה האחרונה בזינוק חד במחירי השכירות בעקבות הטלת המס על דירה שלישית. המציאות היתה קצת שונה – ההנחה שבעלי דירות יוכלו להעלות את שכר הדירה בלחיצת כפתור רק כי הוטל עליהם מס גבוה, הוכחה כנכונה אולי רק בספרי התאוריה המנותקים של אותם כלכלנים. הנחה נוספת של הכלכלנים שיש מחסור בדירות גם היא התנגשה מול מדד זה אבל לא רק מולו. הלמ”ס מנתץ את התאוריה הזו גם עם מדדים נוספים.

על פי תאורית “המחסור החמור בהיצע” של הכלכלנים, היינו אמורים לראות כבר המוני הומלסים שמציפים את הרחובות, יחד עם מאות אלפי זוגות צעירים שמצטופפים מחוסר ברירה יחד עם הוריהם תחת אותה דירה. אז הומלסים אמנם יש אבל עדיין בכמויות זניחות, ומה לגבי אותם “מצטופפים”? על פי הלמ”ס בשנת 2004 הם היוו רק 2.5 אחוז מכלל משקי הבית; בשנת 2008 מספרם ירד ל- 1.9 אחוז. עם העלייה במחירי הדירות והשכירות חלה עליה ל- 2.6 אחוז במספרם בשנת 2011 . החל מ- 2012 התהפכה המגמה וכמות המשפחות שהצטופפו תחת קורת גג אחת ירד לשפל חדש של 2.1 אחוז ב2014. סביר להניח שבאוכלוסיה היהודית הלא חרדית בלבד המספרים נמוכים עוד בהרבה מכך.

עוד נתון מעניין שמפרסם הלמ”ס לאחרונה הם נתוני הדירות הריקות. על פי ההערכה מעודכנת, מספר הדירות שעומדות ריקות מגרד בישראל כבר את ה 110,000.   מדובר במספר עצום של דירות. כחלון הבטיח במצע שלו טרם הבחירות כי ידאג להוציא את הדירות האלה לשוק על ידי מיסוי כבד – אבל מאז שנכנס למשרד האוצר נזהר מלגעת בהן.

ואם לא די בכך – ניתוח של נתוני הלמ”ס שנעשה על ידי ד”ר נעם גרובר,חוקר מוסד שורש, מגלה שבשנים האחרונות היקף הבנייה בישראל גבוה מהגידול הדמוגרפי.

גם טענת הכלכלנים כאילו הפתרון הוא בהגדלת ההיצע מנותקת מהמציאות. גם אם נניח שיבוצע שיווק קרקעות מוגבר ויוסרו חסמי הבנייה – אף אחד לא יגרום לקבלנים לבנות מעבר לרמת היצע שתשמר את מחירי הדיור. הם לא יתנדבו להוריד את מחירי הדיור. פעמיים בעשור הנוכחי – ב 2011 (המחאה החברתית) וב 2014 (צפייה למע”מ 0) – כאשר הציבור עמד על הגדר והמתין לירידת מחירי הדיור, הקבלנים האטו את קצב הבנייה ונמנעו מליצר היצע שיוריד את המחירים. ראו את הגרף מבנק ישראל על הזזת עקומת ההצע ב 2011.

בישראל מסתבר שאין בעיית היצע דירות. יש מספיק דירות שפשוט מוחזקות בידי כמות קטנה של אזרחים. הסיבה שראשי המערכת ממהרים להאשים את היצע הדירות לא ברורה. אולי זה נעשה כדי להסיט את הדיון מהבעיה האמיתית של הריבית הנמוכה או הצורך בהתמודדות מול המשקיעים. אולי כי אף אחד בממשלה לא רוצה להתעסק עם חברות דירוג האשראי הבינלאומיות, שמאיימות שישראל תפגע אם מחירי הדיור ירדו. אולי כי לאוצר נוח מהכנסות העתק שמתקבלות מנדלן, אחרת יאלץ להעלות מיסים במקומות אחרים, וכמובן מי רוצה להתעסק עם התמוטטות המערכת הבנקאית והכלכלית, שכן צמיחת המשק היום תלויה כמעט כולה בהמשך ניפוח הבועה.

המיסוי על דירה שלישית אמנם היה צעד אחד הססני בכיוון של כחלון שאולי ישפיע במידה כזו או אחרת על המחיר, ואולי יהיו אלה הבנקים שיירו לעצמם ברגל, אחרי שהעלו בצורה מתוזמנת להחשיד את הריביות על המשכנתאות בשנה שעברה. בכל מקרה מה שבטוח – גם אם הנתון על ירידת מחירי הדיור שפורסם אתמול הוא נכון, אף אחד לא ירצה ללכת עם זה עד הסוף. הכלכלנים ימשיכו להסביר לנו על בעית היצע מדומינת ובינתיים המשכירים, הקבלנים והבנקים ימשיכו לחייך כל הדרך אל הכספת על חשבון הדור האבוד.