משרד האוצר >> בחודש יוני נרכשו 9.2 אלף דירות, כמה מהן נרכשו דרך מחיר למשתכן?

 המיקוד השבועי סוקר את ענף הנדלן למגורים בחודש  יוני, בו נרכשו 9.2 אלף דירות, מזה כשמונת אלפים דירות נרכשו בשוק החופשי. בהשוואה ליוני אשתקד נרשמה עליה מתונה של 5% במספר העסקאות בשוק החופשי. חרף גידול זה, רמת העסקאות בשוק החופשי עדיין נמוכה בהשוואה לחודשי יוני בעשור האחרון, בפרט בפלח השוק של דירות יד שניה.

 

 

בחודש יוני נרכשו 9.2 אלף דירות, מזה שמונת אלפים דירות נרכשו בשוק החופשי (דהיינו, ללא רכישות בסבסוד ממשלתי). בהשוואה ליוני אשתקד נרשמה עליה מתונה של 5% במספר העסקאות בשוק החופשי, זאת לאחר ירידה בשיעור דומה בחודש הקודם (בהשוואה למקביל לו בשנת 2018). עם זאת, בשונה מהחודש הקודם, בו הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי הקיפה את מרבית האזורים, בחודש יוני בולטת שונות בהתפתחות מספר העסקאות בחלוקה גיאוגרפית (הרחבה בהמשך). בהכללת העסקאות בסבסוד ממשלתי נרשמה עליה חדה יותר, של 12%, במספר העסקאות, המוסברת בהמשך הגידול החד במכירות בסבסוד ממשלתי , כאשר אלו הכפילו עצמם בהשוואה ליוני אשתקד. חרף הגידול במספר העסקאות בחודש יוני, רמת העסקאות בשוק החופשי עדיין נמוכה בהשוואה לחודשי יוני בעשור האחרון, בפרט בפלח השוק של דירות יד שניה. 

 

את הגידול במספר העסקאות בשוק החופשי הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, אשר רשם גידול של  18% בהשוואה ליוני אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי גידול משמעותיים שנרשמו בחודשים אפריל-מאי. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי גידול זה הקיף את כל האזורים, למעט נצרת, והוא בולט במיוחד באזור נתניה.

 

 

 

ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול החריג במכירת דירות חדשות בשוק החופשי באזור נתניה חל במקביל לגידול ניכר בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" או בשלבי בניה מוקדמים, כאשר אינדיקציה לכך ניתן לקבל מתאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן בדיווח לרשות המסים). כך, אם בחודשים אפריל-מאי רק כרבע מהדירות החדשות שנמכרו באזור נתניה היו עם תאריך מסירה של שנתיים ומעלה, בחודש יוני עלה שיעור זה ל-40%.  תופעה דומה נצפתה גם באזור רחובות, אשר מוביל בחודשים מאי-יוני את מכירות הקבלנים בשוק החופשי. כפי שיפורט בהמשך, גידול זה במכירת דירות חדשות בשוק החופשי באזור רחובות מתרכז בקרב משפרי הדיור, כאשר אלו טרם מכרו את דירתם הקודמת, עובדה שיש בה כדי להגדיל את "מלאי" הדירות בהמתנה  באזור זה, שממילא מאופיין במלאי גבוה יחסית של דירות אלו.

כאשר בוחנים את מחירי הדירות הנרכשות עם טווח מסירה קרוב למועד חתימת החוזה לבין אלו שנמכרות עם תאריכי מסירה רחוקים, בפרט דירות הנמכרות עם טווח מסירה של שנתיים ויותר  נמצא כי  בחלק מהאזורים, בפרט באזור רחובות, מחירי הדירות הנמכרות עם טווח מסירה של שנתיים ומעלה  נמוכים משמעותית מאלו שנמכרות בטווח מסירה קצר יותר. מנגד, באזור נתניה לא נמצאו פערי מחיר משמעותיים. ראה תרשים 4.  יתכן וממצא זה מספק ולו הסבר חלקי לנכונות הגדולה של משפרי הדיור באזור זה לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת. עוד עולה מתרשים 4 כי הן באזור רחובות והן באזור נתניה מחירי הדירות הנמכרות עם מסירה מיידית נמוכים בהשוואה לדירות שנמצאות עדיין בתהליכי בניה. ממצא זה עשוי להיות מוסבר בין היתר בנטייה גדולה יותר של הקבלנים להתפשר על מחירי דירות אלו שכבר הושלמה בנייתן וטרם נמכרו (לחלופין הדבר עשוי להיות מוסבר בדירות פחות "איכותיות"). 

 

סך הדירות החדשות שנמכרו ברמה הארצית בחודש יוני, כולל מכירות בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה") עמד על 3.2 אלף דירות, גידול של 40% בהשוואה ליוני אשתקד. שיעור גידול זה כפול מהגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי והוא מוסבר בגידול החד במכירות במסגרת "מחיר למשתכן". כך, בעוד שבחודש יוני אשתקד עמד סך מכירות מסובסדות אלו על כ-530 דירות בלבד, הוכפל מספר זה ל-1.1 אלף דירות ביוני האחרון. יש לציין כי מאז תחילת 2019 מתבסס מספר העסקאות בסבסוד ממשלתי מעל רף של אלף דירות לחודש.

 

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד בחודש יוני על 5.3 מיליארד ₪, עליה ריאלית של 30% בהשוואה ליוני אשתקד. שיעור גידול זה נמוך בעשר נקודות אחוז מהגידול הכמותי שנרשם במכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) כאשר ההסבר לכך נעוץ בגידול משמעותי בשווי המכירות בסבסוד ממשלתי בסך תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות. כך, בעוד שבחודש יוני אשתקד ריכזו מכירות מסובסדות אלו 12% בלבד מסך תזרים זה, ביוני השנה הגיע שיעור זה ל-26%.

 

בחודש יוני נרכשו 1.2 אלף דירות ע"י משקיעים ("דירה נוספת"),  עליה של 5% בהשוואה ליוני אשתקד, אף כי עדיין מדובר ברמה נמוכה מאד של עסקאות (במונחים מוחלטים זהו גידול של 60 דירות ברכישות המשקיעים). כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על כ-13%, בדומה לחודשים הקודמים ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד חל גידול בשיעור הדירות הנרכשות ע"י חברות מסך הדירות הנרכשות כ"דירה נוספת", כאשר משיעור של 2.5% מסך הדירות שנרכשו להשקעה ביוני אשתקד עלה שיעור זה ל5% ביוני האחרון. יצוין כי רק חלק מרכישות אלו מתבצע ע"י חברות לניהול נכסים.

 

מכירות המשקיעים בחודש יוני הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, עליה של 2% בהשוואה ליוני אשתקד (בסך דירות יד שניה שנמכרו נרשם גידול של1%).  בפילוח גיאוגרפי בולט גידול במכירות המשקיעים באזורי ת"א, המרכז ונתניה. מנגד, ירידה חדה, של 40% נרשמה במכירות המשקיעים באזור ב"ש, בדומה לשיעור הירידה בסך העסקאות בדירות יד שניה באזור זה (דהיינו, גם מכירות משפרי הדיור באזור זה ירדו בשיעור חד). חולשה זו בפלח השוק של דירות יד שניה, הנמשכת מתחילת 2019, באה לידי ביטוי גם במשך זמן ארוך הדרוש ל"דירות בהמתנה" באזור זה כדי להימכר (פרק הזמן הארוך ביותר בהשוואה גיאוגרפית, למעט אזור טבריה). 

 

בחודש יוני  הוסיף לרדת גם "מלאי" הדירות בידי משקיעים. סך הדירות שנגרעו ממלאי זה בחודש זה עמד על כ-670 דירות, בדומה  לירידה ב"מלאי" זה ביוני אשתקד. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד יוני השנה קרוב ל-19 אלף דירות.

 

רכישות הזוגות הצעירים  הסתכמו בחודש יוני ב-4.5 אלף דירות, מזה 3.4 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי. בהשוואה ליוני אשתקד ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 2% בהמשך לירידה של 10% בחודש מאי.  בפילוח גיאוגרפי ניכרת שונות בין האזורים השונים. כך, בעוד שבאזור ב"ש נרשמה ירידה חדה של 47% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי (בין היתר על רקע גידול חד ברכישות במסגרת "מחיר למשתכן" באזור) וירידה של 8% ברכישות הזוגות הצעירים באזור חיפה, נרשם גידול חריג של 49% ברכישות אלו באזור נתניה. ניתוח מאפייני רוכשים אלו באזור נתניה מעלה כי רק כמחציתם אכן זוגות צעירים (היתר מרביתם רווקים). השכר החציוני למשק בית של רוכשים אלו עמד על 15 אלף ₪, (ברוטו לחודש) בעוד מחיר הדירה החציוני עמד על 2 מלש"ח. ממצאים אלו מרמזים כי חלק לא מבוטל מרכישות אלו בוצע במימון ההורים (תוך הימנעות ממס רכישה גבוה לו היתה הדירה נרכשת כ"דירה נוספת" ע"י ההורים).   

כ-1.1 אלף דירות  דירות נרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יוני, כמות כפולה מזו שנרכשה במסגרת זו ביוני אשתקד. בכך נמשכת המגמה של גידול משמעותי ברכישות אלו, אשר מאז דצמבר 2018 התייצבו מעל אלף עסקאות לחודש. 

 

האזור הדומיננטי ביותר ברכישות במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש יוני, כמו גם בחודש הקודם הינו אזור רחובות. רכישות אלו מתפזרות על פני מספר ערים באזור כאשר הבולטת בהם היא ראשל"צ.    בניתוח רמות השכר של הרוכשים בראשל"צ נמצא כי השכר הממוצע למשק בית עמד על 24 אלף ₪ (ברוטו לחודש) והשכר החציוני עמד על 21 אלף ₪. אף כי מדובר ברמות שכר גבוהות יחסית, בפרט בהתייחס לאוכלוסייה שהינה צעירה, שכר זה מוסבר בין היתר בשיעור גבוה של משקי בית בהם שני בני הזוג עובדים. בתרשים 9 מוצגת בהתפלגות השכר למשק בית של רוכשים אלו. 

 

 

רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש יוני ב-3.5 אלף דירות, גידול של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בכך הוביל סגמנט זה את הגידול ברכישות בשוק החופשי בחודש יוני, זאת לאחר קיפאון ברכישות אלו בחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות בגידול ברכישות משפרי הדיור בחודשים מאי-יוני, כאשר כפי שצוין,  גידול זה התרכז במידה רבה בפלח השוק של הדירות החדשות, בפרט דירות הנמכרות "על הנייר".  בניתוח המכירות באחד הפרויקטים הגדולים באזור זה, אשר טרם החלה בנייתו, נמצא כי למעלה מ-70% ממשפרי הדיור שרכשו דירה בפרוייקט טרם מכרו את דירתם הקודמת. על רקע רמת העסקאות הנמוכה בפלח השוק של דירות יד שניה, מהוות רכישות מסוג זה סיכון מסוים, בפרט באזור זה המאופיין ב"מלאי" גבוה יחסית של "דירות בהמתנה".  מנגד, משפרי הדיור באותו פרוייקט שהקדימו למכור את דירתם טרם הרכישה החדשה (או במקביל לה) נהגו בזהירות יחסית, כאשר פער המחיר בין הדירה שרכשו לזו שמכרו עמד על כ-20% בלבד (במונחים כספיים זהו פער של כ-300 אלף ₪).

 

מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי  דירה בהמתנה) עמד ברמה הארצית בחודש יוני על כ-17 חודשים, בדומה לרמתו בחודש הקודם. עם זאת בהשוואה ליוני אשתקד התארך משך חודשי המדף של דירות אלו בחמישה חודשים. על רקע ניתוח זה נציין כי מאחר ואין בידינו מידע  מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה". לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי.  כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר.