עידן אזולאי, רון אלקון
11/08/2009
הנושא שעמד בראש החדשות הכלכליות בשבוע שעבר היה כמובן הדולר ותגובתו של בנק ישראל לאחר צניחתו של המטבע האמריקאי לרמה של כ 3.76 ₪. בעבר כבר הערכנו מספר רב של פעמים שהקרב שמנהל הנגיד מול הדולר יגמר בהפסד של הבנק המרכזי. למרבה ההפתעה, גם הנגיד חושב כך.
הנגיד אמר בשבוע שעבר שהוא מבין שאין ביכולתו של הבנק המרכזי לקבוע את שערי המט"ח לאורך זמן. אם זה באמת מה שאתה חושב, אז למה הוא ממשיך במדיניות הזו ? לא ברור.
מה שכן ברור הוא, שהסיכון המערכתי למשק הישראלי מכיוונו של שוק המט"ח עולה בכל פעם שדולר חדש נרכש לקופת המדינה. בכספתו של בנק ישראל נחים להם כעת כ 52 מיליארד דולר!!! כל היחלשות נוספת של הדולר בעולם תגרום נזק גדל והולך לקופת המדינה, מה שעשוי לגרום לכך שהכוונות הטובות של הבנק המרכזי למתן סיוע ליצואנים עלולים להסתיים בהפסד לכלל המערכת הכלכלית בישראל. אמרנו בעבר ונגיד שוב, משק שכמחצית מהתוצר שלו מגיע מהיצוא חייב לסייע ליצואנים . אבל השימוש במכונת הדפוס של השקלים לשם כך היא הדרך הכי גרועה לעשות זאת. משרד האוצר הביע אף הוא את חששו לנוכח יתרות הדולר הגדלות של ישראל ותהו בקול רם באם זו אכן המדיניות הנכונה. בסופו של דבר, יבינו כל הגורמים שיש לסייע ליצואנים בדרכים אחרות. יישבו כולם יחדיו ויחליטו על למשל שער ליצואנים או תמריץ או סובסידיה או כל דבר אחר שאינו כרוך בהגדלת סיכון המטבע של ישראל (ושעומד באמנות הסחר של ישראל).
בנק ישראל נתון כעת במלכוד שייפתר אך ורק על ידי כוחות השוק. המצב האופטימלי הוא זה שבו יעלה שערו של הדולר (כנראה שבמחיר של עלייה באינפלציה). התרחיש הפחות סימפטי הוא זה שבו ערכו של הדולר ממשיך להישחק. כוחות השוק יגרמו לירידה ביצוא, ובעקבות כך יורע מאזן הסחר של ישראל. התוצאה של התהליך הזה תהיה היחלשותו של השקל.
ככל הנראה, רק לאחר שיתרחש תיסוף או פיחות משמעותי בשקל, השוק יפנים את הסיכון שקיים היום למשק מצידו של שוק המט"ח. אנחנו מעדיפים לצפות על הדברים מהצד וממשיכים לשמר רכיב נזילות גבוה לצד מח"מ קצר בקרנות השקליות. בקרנות הצמודות אנחנו מחזיקים רק באגרות שהתשואה עליהן היא חיובית (5 שנים ומעלה) לצד נזילות גבוהה. יש כאלו שטוענים שמח"מ קצר ונזילות גבוהה זה משעמם. לפעמים משעמם זה טוב.
קרנות מט"חיות:
| שם תעודת הסל/קרן נאמנות | תשואה יומית | מתחילת החודש | תאריך עדכון |
| אקסלנס פצ"מ יורו | 0.72% | 5.12% | 06/08/2009 |
| פיא פצ"מ יורו | 0.66% | 5.10% | 06/08/2009 |
| מיטב כספית אירו | 0.68% | 5.06% | 06/08/2009 |
| הדס פיקדון $ מוגן-כספי | 1.09% | 3.40% | 06/08/2009 |
| אקסלנס כספית דולר | 1.04% | 3.34% | 06/08/2009 |
| פיא כספית נקובה ב-$ | 1.09% | 3.37% | 06/08/2009 |
| מיטב כספ $- נקובה בדול | 1.08% | 3.35% | 06/08/2009 |
| כלל כספית דולרית | 1.08% | 3.37% | 06/08/2009 |
| פסגות כספית פמ"ח דולרי | 1.08% | 3.37% | 06/08/2009 |
| פסגות כספית דולרית | 1.09% | 3.36% | 06/08/2009 |
| אקסלנס כספית נקובה $ | 1.08% | 3.32% | 06/08/2009 |
| אקסלנס כספית פמ"ח $ | 1.09% | 3.37% | 06/08/2009 |
| מנורה מבטחים פצ"מ נזיל | 1.04% | 3.31% | 06/08/2009 |
| מנורה מבטחים נקוב דולר | 1.09% | 3.35% | 06/08/2009 |
| אקסלנס כספית דולרית | 1.07% | 3.34% | 06/08/2009 |
| פיא פצ"מ נזיל | 1.05% | 3.33% | 06/08/2009 |
| אי.בי.אי כספית $ מדינה | 1.08% | 3.35% | 06/08/2009 |
| אפריקה פצ"מ עד 14:00 | 1.08% | 3.38% | 06/08/2009 |
| מגדל כספית דולר חייבת | 1.07% | 3.34% | 06/08/2009 |
| אקסלנס פצ"מ נזיל | 1.05% | 3.34% | 06/08/2009 |
| מיטב כספית דולרית | 1.09% | 3.30% | 06/08/2009 |
| גאון כספית דולרית | 1.13% | 3.40% | 06/08/2009 |
| מגדל כספית דולר | 1.08% | 3.37% | 06/08/2009 |
| 1.07% | 3.32% | 06/08/2009 | |
| פסגות בטא כספית פמ"ח דולרית | 1.09% | 3.38% | 06/08/2009 |
אז יש בועה או אין בועה?
מקריאה בעיתונים עולה הרושם כי בקיץ 2009 עם ישראל החליף את הבילוי המועדף עליו מביקור בחופי הרחצה להסתערות חזיתית על משרדי מכירות של דירות למגורים. ההשפעה הרבה של ההתפתחויות בשוק הנדל"ן על מצבו של המשק במגוון פרמטרים, כגון: אינפלציה, תעסוקה, מצב הבנקים וכו' יצרה ויכוח מתוקשר האם נוצרת כאן בועה חדשה שתתפוצץ לנו בפרצוף.
מצדדי תאוריית הבועה טוענים שבניגוד לשוקי הנדל"ן בארה"ב ומערב אירופה, שרשמו ירידות חדות בשנתיים האחרונות, מחירי הנדל"ן למגורים בישראל לא רשמו כל תיקון אפילו בשיא המשבר. לטענתם, כפי שהאבטלה בעולם והמפולת בשוקי ההון בעולם חלחלו לשוק המקומי, זה רק עניין של זמן עד שגם בסקטור הנדל"ן יירשם אפקט דומה.
כמו-כן הם טוענים כי העם רץ עכשיו לקחת משכנתאות כי הריבית עליהן נמוכה מאד, אולם כשהריבית תעלה, והיא אכן צפויה לעלות תוך מספר חודשים, חלק מנוטלי המשכנתאות לא יעמדו בהחזרים שפתאום יגדלו.
להערכתנו, טרם נוצרה בארץ בועה ממספר סיבות:
1. עליות מחירי הנדל"ן למגורים בישראל בעשור האחרון היו נמוכות ביחס לעליות המחירים אשר נרשמו בשוקי הנדל"ן בארה"ב ואירופה.
פרט למספר מלחמות ואינתיפאדה בתחילת העשור, אחד הגורמים העיקריים לכך הוא שוק משכנתאות שמרני, שמנע מינוף גבוה מרוכשי הבתים ועצר סחרור מחירים כלפי מעלה, כפי שארע בארה"ב וחלק ממדינות אירופה:
א. הבנקים בישראל דורשים בדר"כ שהמשכנתא לא תעלה על 70% מערך הדירה. בכך הם משאירים לעצמם כרית בטחון רחבה למקרה שערך הדירה יורד, ובנוסף מקטינים את הגישה של הציבור הרחב לדירות, עקב הצורך בהון עצמי גבוה. לשם השוואה, בארה"ב לפני המשבר היה ניתן לקחת משכנתאות בשווי של 105% משווי הבית (שיהיה עם מה לקנות איזו פלזמה וקצת רהיטים...).
ב. הקפדה של הבנקים למשכנתאות על בדיקת יכולת הפרעון של נוטלי המשכנתא. מי שלקח משכנתא בישראל יודע שלהתקבל לשב"כ או למוסד מצריך פחות טפסים ופחות בדיקות מאשר לקחת משכנתא. בארה"ב, לעומת זאת, לא היה צריך אפילו להציג תלוש שכר – מי שלא הציג תלוש שכר פשוט נדרש לשלם ריבית קצת יותר גבוהה (אלו הן משכנאות הסאב-פריים המפורסמות).
ג. בישראל לא היתה קיימת הנדסה פיננסית שמאגחת את המשכנתאות לאג"חים מורכבים (כגון MBS) כמו בחו"ל. קיומו של שוק איגוח כזה נתן תמריץ לבנקים להגדיל את הפעילות בתחום ולתת משכנתאות (מסוכנות) בריביות גבוהות, לעשות מהם חבילות של MBS ולמכור אותם לציבור תוך גלגול הסיכונים כלפי לקוחות שלא ממש מבינים מה מכרו להם. בארה"ב ומערב אירופה הבנקים כ"כ התלהבו מזה עד שהם קנו בעצמם (ואח"כ גם מחקו בעצמם ביחד עם חלק גדול מההון העצמי).
בפועל, מתברר כי גם בשיא המשבר לא חלה נרשמה בישראל עלייה מהותית באחוז חדלות הפרעון של נוטלי המשכנתאות בישראל, בעוד שעל פי נתוני דויטשה בנק בשנת 2011 מחצית מהבתים בארה"ב יהיו שווים פחות מהמשכנתאות.
2. היצע הדירות הנוכחי נמצא באחת מנקודות השפל ההיסטוריות שלו, והוא קטן ביחס לביקוש.
על רקע ההערכות למיתון, הקבלנים בארץ פשוט הקפיאו מספר לא מבוטל של פרויקטים. בקצב מכירת הדירות הנוכחי תוך כחצי שנה מלאי הדירות הנוכחי של כ-8,00 דירות יאזל לגמרי. לשם השוואה, במדינות רבות כולל ארה"ב ההיצע הקיים יספיק למספר שנים.
3. הצע הקרקעות לבנייה בישראל נמוך מאד- ישראל, לצערנו, היא מדינה ננסית מבחינת שטח ובהתאם לכך, עתודות שטחי הבנייה למגורים נמוכות במיוחד. מיעוט שטחי הבנייה פוטנציאלים תומך בעליית מחירי הנדל"ן אל מול אוכלוסיה בעלת גידול טבעי גבוה, ומפחית לאפס את הסיכוי לראות שכונות נטושות כפי שניתן לראות בקליפורניה, אורלנדו, ספרד וכו'.
4. שיעור משכנתאות ביחס לתמ"ג בישראל נמוך משמעותית ביחס לעולם – כפי שניתן לראות בגרף הימני, בישראל סך המשכנתאות עומד על כ-25% מהתמ"ג (לאחר שירד מרמה של 32% לפני 5 שנים), לעומת 105% בארה"ב (כפי שניתן לראות בגרף השמאלי), 88% בבריטניה, 60% בספרד וכו'.
5. שיעור שווי בתים ביחס לתמ"ג לנפש נמוך מהממוצע בעולם – בישראל המדד עומד על 18, לעומת 31 בארה"ב ובצרפת, 46 בבריטניה, 20 באיטליה אך 9 בלבד בגרמניה ו-15.5 בספרד .
לסיכום, עתודות קרקע ודירות בשפל הסטורי, ביקוש יציב, שוק משכנתאות שמרני וכמות עצומה של כסף מזומן שמחפש מקום לנחות בו - כל זה מוביל למסקנה שמוקדם מדי לדבר על בועת נדל"ן בארץ.
תעודות סל וקרנות נאמנות בתחום הנדל"ן:
| שם תעודת הסל/קרן נאמנות | מתחילת החודש | מתחילת השנה | תאריך עדכון |
| קסם לונג נדל"ן 15 אגרסיבי כפליים יומי | 8.70% | 296.69% | 10/08/2009 |
| רמקו נדל"ן ותשתיות | 4.79% | 179.32% | 10/08/2009 |
| מיטב נדל"ן | 4.73% | 167.95% | 10/08/2009 |
| הלמן-אלדובי נדלן תשתיות | 4.76% | 159.23% | 10/08/2009 |
| אקסלנס נדל"ן ותשתיות | 6.24% | 156.15% | 10/08/2009 |
| מגדל נדל"ן אקטיבית | 7.39% | 153.07% | 10/08/2009 |
| מגדל נדל"ן | 4.18% | 148.86% | 10/08/2009 |
| אנליסט נכסים | 3.10% | 141.03% | 10/08/2009 |
| כלל נדל"ן | 3.75% | 137.89% | 10/08/2009 |
| אינדקס נדל"ן 15 | 5.83% | 129.59% | 10/08/2009 |
| מבט נדל"ן 15 | 4.16% | 123.61% | 10/08/2009 |
| קסם נדל"ן 15 | 4.74% | 122.88% | 10/08/2009 |
| תכלית נדל"ן 15 | 4.26% | 120.99% | 10/08/2009 |
| אפריקה נדל"ן | 4.98% | 76.91% | 10/08/2009 |
| קסם שורט נדלן 300 | -36.95% | -70.65% | 10/05/2009 |
| דש נדל"ן 15 | 3.95% | - | 10/08/2009 |
| תעודות סל | קרן נאמנות |
הכותבים הינם מנכ"ל אפסילון קרנות נאמנות ואנליסט אפסילון קרנות נאמנות
נתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.
