פורום הנדל"ן של דן אנד ברדסטריט >> "שנת 2019 מסומנת כשנת הכישלונות. אין תחום שלא טעו בו"

את הפורום השנתי פתחה אפרת שגב סמנכ"ל, מנהלת אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט שהציגה נתונים עגומים אודות ענף הנדל"ן המצוי בהאטה

 

 

FacebookTwitter Whatsapp

קרן מרדכי
02/12/2019

ענף הנדל"ן מצוי בשנים האחרונות בהאטה, הנובעת, בין השאר, מרמה גבוהה של חוסר וודאות בנושאים מהותיים. מציאות מורכבת זו הביאה לעליה ברמת הסיכון בכל המקטעים – קבלני ביצוע, קבלני תשתיות ויזמים. אנו רואים עליה של מעל 15%  במס' החברות בענף שנקלעו לכשל פיננסי, וזאת בהשוואה לנתוני השנה שעברה. 
 
על פי נתוני דן אנד ברדסטריט בכל שנת 2018 כ-850 חברות בתחום הבניה, תשתיות ויזמות הגיעו לכשל פיננסי. בשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2019 כבר חצינו מספר זה, עם תחזית של למעלה מ-1,000 חברות שצפויות להגיע לכשל פיננסי. על פי הנתונים, זוהתה עליה של כ-10% בכמות החברות שעוסקות בייזום שהגיעו לכשל פיננסי. להערכתנו, לאור האתגרים הענפיים, המגמה צפויה להימשך בשנת 2020, כאשר השלכות בשנה החולפת ישפיעו על הענף גם בשנה הבאה".
 
התחדשות עירונית היא הפתרון להיצע דירות במרכז הארץ ?
רוני מזרחי יו"ר קבוצת מזרחי: "צריך להוציא  יותר קרקעות למכרזים ולא להתרכז כל הזמן במחיר למשתכן שמטפל בחלק קטן של האוכלוסיה"
ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר: "בשנים הקרובות הביקוש לדירות יעלה על ההיצע, למדינה יש את היכולת  לאשר קרקעות בפריפריה אבל הביקוש שם נמוך, בשנים האחרונות נכשלים המכרזים שם בגלל ביקושים נמוכים ואין סיבה לקנות שם, במרכז הארץ ההיצע הידלדל, התחדשות עירונית ופינוי בינוי זה  הפתרון, אם לא ישפכו כסף ויעודדו רשויות להשקיע בהתחדשות, אז לא יהיה שיתוף פעולה ולא יהיה היצע דירות באיזורי הביקוש".
 
חיים פייגלין מנכ"ל צמח המרמן: "ארגז הכלים שנמצא בידנו להתחדשות עירונית ולבניה זה ארגז כלים מדולדל ביותר. אין באמת התחדשות עירונית זו סיסמא נבובה. משאירים אותנו רק עם פינוי בינוי שגם שם רואים איך הרשויות מטרפדות. ,היום התחדשות עירונית הפכה לסיסמא ללא תוכן. עם עוד 12 מ"ר לדיירים זה לא יעבוד, צריך להרחיב את הגמישות"
האם נצליח לבנות מספיק יחידות דיור, בקצב של גידול האוכלוסייה?
 
אורן הוד מנכ"ל אפריקה ישראל למגורים: "צו השעה לפתרון מחייב אותנו לחשוב בגדול אחרת נחיה בקטן. במדינה שצפויה להכפיל את  האוכלוסייה שלה תוך דור, כדי לעמוד בקצב הגידול הטבעי המהותי הזה, חייבים לשנות את קנה המידה לתכנון וביצוע אחרת נמשיך לייצר את ההייקפים הקימים. ולכן, אני נדרשים לתכנן שכונות בעלות היקפים של מגדלי  בני 40 קומות לפחות כאשר הרשויות צריכות במקביל לתת היתרי בניה בפרק זמן של חודשים בודדים
 
אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים: "הבירוקרטיה הורגת אותנו, כל בקשה פשוטה הופכת למורכבת, אם לא נאשר תוכניות תוך פרק זמן של 3 חודשים לא נגיע ל-100 אלף יחידות דיור"
חיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי והשקעות ובניין: "פעם אנחנו היינו עושים את הפיתוח בעצמנו, היום הרשויות עושות זאת , והם לא פעם מעכבות אותנו, יש לי 600 דירות שמוכנות לטופס 4 אבל עבודות הפיתוח לא הסתיימו והדיירים יחכו.. וזה בנוסף לזמן ההיתר הממושך שלוקח לי לקבל אותו שנה וחצי מחוץ לת"א. צריך לדחוף לתכנון לזמן ארוך, לבנות כולנו יודעים רק צריך לתת לנו הזדמנות".
עמוס ארביב מנכ"ל ובעלים אפי פלדות: "אנחנו צריכים להקים גוף שיעמוד מול משרד השיכון ומשרד האוצר, שייתכן לנו תוכנית:
 
מועצת רמי החליטה להאריך את מחיר למשתכן בשנה – יש לכך הצדקה?
 
חיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי השקעות ובניין: "כשחקן משמעותי בשוק דיור למשתכן, טוב שהאריכו את התוכנית נרשמו לה קרוב ל-100 אלף איש ועדיין לא כולם זכו. מרבית המכרזים שפורסמו לא בשלים באופן סופי ולכן לא יודע מה תהיה כמות הדירות שתשווק בשנה הקרובה"
 
לאן שוק הנדל"ן המניב הולך?
אבי יעקובוביץ מנכ"ל גב ים: "השנים האחרונות בתחום הנדל"ן המניב היו טובות מאוד, חברות הייטק הם אחד ממנועי הצמיחה הגדולים והמשפיעים על הכלכלה ומשפיעים ישירות על ענף הבנייה, ראו מה קורה בהרצליה רעננה ות"א? חברות חדשות שנכנסות לארץ כמו אמזון שפתחו קמפוס חדש, אלו התפתחויות שלא היו בארץ  אנחנו מאוד אופטימים, וצופים שימשיך להיות ככה".
 
ארגון הקבלנים  - חלש
 
הלל יעקובסון מנכ"ל יסודות צור: "200 מפקחים צריך בשביל להוציא טופס 4 , צריך להקים גוף חזק שילחם, למה אנחנו סופגים את כל המכות הללו? טופס 4 לפרוייקט בבית שמש צריך 150 מפקחים לוקח עד שנה פרוייקט לשנתיים לוקח 4-5 שנים. צריך להפסיק לקטר ולהקים אירגון שייצג אותנו עם עורכי דין ולא גוף חלש"
 
מחיר למשתכן 
 
שאול לוטן מנכ"ל משולם לוינשטין: "מחיר למשתכן תוכנית גרועה שנותנת הטבות לכל מיני אנשים, האם צריך מחיר למשתכן ברמת השרון? התשובה לא. צריך לתת הטבות לנצרך. לא יעלה על הדעת שבהרצליה קיבלו הטבה של כמעט מיליון שח ובעוד בעפולה 50 אלף שח. והלוואי שהתוכנית תמות מחר בבוקר".
ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר: "אנחנו צריכים וודאות, אי אפשר לבטל תוכנית לפני שמביאים לנו תוכנית חדשה, יש לי ביקורת על מחיר למשתכן אבל מה שחשוב בה שיודעים מה התוכנית ויש וודאות".
סמי מצלאוי יו"ר חברת מצלאוי ובעלי החברה: "מדובר בתכנית חיובית, אבל יש לבצע בה מקצה שיפורים על מנת שתוכל לחולל את השינוי שהיא נועדה לעשות. "שיווק קרקעות במחיר למשתכן במקומות בהם הקרקעות יקרות היא טעות.. לא רק שהמדינה מפסידה כספים כתוצאה מכך, אלא שלא באמת צריך סיוע בשיווק קרקעות במקומות אלו. במקומות בהם הקרקעות יקרות המדינה הייתה צריכה לשווק את הקרקע במחיר רגיל ולהשקיע את הכספים שיתקבלו בפרויקטי פינוי בינוי במרכז הארץ". 
 
עו״ד לוי אמיתי, שותף וראש מחלקת נדל״ן (במשותף) במשרד גולדפרב זליגמן, אמר כי: ״אסטרטגיה ויציבות הן שם המשחק. ענף הנדל״ן והבניה בישראל שופע שחקנים מהשורה הראשונה.הממשלה צריכה להקשיב לאנשים שמגיעים מהשטח ומכירים את האתגרים והחסמים. הרגולטור צריך לתת את הבמה לאנשי מקצוע שיכולים לתרום מהידע ומהניסיון שלהם.״
 
משבר הדיור 
 
רוני מזרחי יו"ר קבוצת מזרחי: "שנת 2019 מסומנת כשנת הכישלונות לא היה תחום שלא טעו בו, תמ"א 38 זיזגזה וכשלה, גם בפינוי בינוי הסתבכו, ומחיר למשתכן . שנה מבולבלת ושל כישלונות. שהמדינה מסבכת את הענף , רואים את הכשלונות, המדינה במקום צריכה לקחת את הענף בחיבוק ולתת תמריצים למי שעושה פינוי בינוי בפריפריה המדינה צריכה ללכת איתנו יד ביד , אנחנו לא חזירי הנדל"ן, הכל תוצאה של התנהלות המדינה".
 
שאול לוטן מנכ"ל משולם לוינשטין: "אני חושב ששנת 2019 היתה טובה כלכלית ורואים לפי הדוחות של החברות הציבוריות. צריך להפסיק עם הבירוקרטיה, צריך לתת תמריצים טיפה החוצה, לא חייבים להיות בת"א, צריך להקים תכנית כללית ולגרום שהעיריות לא ידרשו דרישות  לא הגיוניות ותעכב הליכים, צריך לעבוד מסודר, 
עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית "על מנת לנסות ולפתור את משבר הדיור בארץ יש להפוך את ההליכים התכנוניים ואת הליכי הרישוי לנגישים ופשוטים יותר.  בשנים האחרונות לאור חילופי שרי האוצר והשיכון קודמו מספר רפורמות שאינן מתאימות. הוועדות המקומיות אינן רואות תכנון בהכרח כמו הועדות המחוזיות , לכן , לא בטוח שהפתרון הוא לייצר ועדות נוספות דוגמת הותמ"ל  כדי לעקוף את המערכות הקיימות. או ליישם פתרון לחפיפה ושיתוף פעולה טוב יותר בין הועדה המקומית לתכנון ובניה לוועדה המחוזית . לדוגמא, לאחרונה אושרה תכנית רובע סירקין בותמ"ל, ועדה שקמה לאור האישור האיטי של תוכניות מתחמי בניה גדולים בוועדות הקיימות.  תכנית סירקין, אשר מונה  8500 דירות רק בשלב הראשון, גררה המון התנגדויות בעיקר בנוגע למחסור בפתרונות התחבורה ועומסי התנועה הכבדים באזור. עם זאת,  הותמ"ל אישרה את התכנית וימים יגידו האם הייתה זו החלטה נכונה להתעלם מקולות המתנגדים, שלבטח יגררו את התכנית לבית המשפט ואז לא בטוח כלל שתהליכים יתקצרו" .  בתחום הרישוי , מסתמן כי מערכת הרישוי איננה עומדת בציפיות  . בישראל יש צורך בקידום תכנון ובנייה של עשרות אלפי יחידות דיור חדשות ובינתיים יוצרת המערכת פקק במקום לקדם פרויקטים. מדוע אנו לא יכולים לתת לאנשי המקצוע  כמו השמאי , האדריכל או המהנדס לחתום על התכניות בשלב הרישוי כמו במקומות רבים בעולם?  במקום לייצר פתרונות "יצירתיים"  צריך לחזק את המערכות הקיימות על ידי עיבוי סמכויות ותוספת כוח אדם מקצועי שיוכל לקבל החלטות בזמן קצוב ולקדם תכניות".
 
 
אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז : " המחסור בדירות בישראל הוא אחד מהנושאים החמורים והכואבים במדינתנו המשליך על הפערים החברתיים והכלכליים ומשמר אותם. על מנת לפתור את משבר הדיור בישראל הממשלה צריכה לשנות את תמהיל שיווק הקרקעות ולשווק את רוב הקרקעות לשוק החופשי ולא יותר מ30 אחוז טובת פרויקטים של מחיר למשתכן ולא לשווקן באזורי הביקוש כמו מרכז הארץ והשרון. על מנת שהתוכנית תהיה אפקטיבית ותעודד צעירים לרכוש דירות היא צריכה להיות משווקת במעגל השני והשלישי למרכז. שיווק הקרקעות על ידי רמ"י עומד על 100% ולא נותרו קרקעות לבניה לשוק החופשי במקביל, להגדלת היצע הקרקעות ליזמים והקבלנים לבניה לשוק החופשי יש להסיר מחסומים ביורוקרטים ולקצר הליכי רישוי על מנת להוציא לפועל פרויקטים בקצב מהיר יותר. כמו כן, צריך להגדיל את כמות העובדים המקצועיים הן ברשויות התכנון והן באתרי הבניה, להגדיל את כמות העובדים הזרים ולעשות הכשרות מקצועיות לעובדים ישראלים. כמו כן, על הממשלה להמשיך במתן תגמולים לקבלנים הבונים בבניה מתועשת המאפשרת קיצור זמני ביצוע ושמירה על הסביבה".
 
ביטול תמ"א 38
 
אלי רוזנטל מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז התייחס לפתרון הסבך של תמ"א 38 ואמר: " זו תהיה טעות קריטית לבטל את תמ"א 38. זו תוכנית שנועדה לחזק את הבניינים הישנים מפני רעידות אדמה ולהוסיף להם ממדים. מדינת ישראל נמצאת תחת איומים כל הזמן, לא יכול להיות מצב שיפסיקו את התוכנית, זה חוסר אחריות מצד המדינה. הממשלה החדשה, שאני מקווה שתקום כאן בקרוב צריכה למצוא את הדרך להמשיך את תמ"א 38. אין ספק שיש לעשות שינויים והתאמות וליצור מערך תגמולים בצורת היטלי השבחה או הסכמי גג על מנת לאפשר לרשויות המקומיות לבנות יחידות דיור נוספות במרכז העיר, לחדש מבנים קיימים, לחזק את המבנים הרעועים נגד רעידות אדמה ולמגן אותם מפני איומים ביטחוניים בלי להיכנס לגירעון. בגלל המחסור בקרקעות לבניה בערים הדרך היחידה להגדיל את היצע יחידות הדיור באזורי הביקוש ובמרכזי הערים היא באמצעות התחדשות עירונית ולכן גם תוכניות של פינוי בינוי צריכות לקבל קדימות בוועדות. לא יתכן שהיום על מנת להוציא לפועל תוכנית לוקח כעשור, תוכניות אלו צריכות להיות בראש סדר העדיפויות בוועדות המקומיות והמחוזיות כמו גם בותמ"ל ולהיות מקודמות תוך 3 שנים. כמו כן, על הממשלה לקחת מראשי הרשויות המקומיות את הסמכויות והיכולת לשנות את המדיניות כל פעם מחדש על מנת לספק לתושבים וליזמים וודאות תכנונית"
 
 
סמי מצלאוי יו"ר חברת מצלאוי ובעלי החברה: התייחס לממשלה הבאה ולנושאים בהם עליה לטפל. "הממשלה החדשה חייבת לנצל את הנכס היקר ביותר במדינה שזה הקרקעות. חייבים להתחיל להרוס את המבנים הישנים ולהקים במקומם מבנים חדשים. יש לפחות כ- 35 עד 40 אלף יחידיות דיור שצריך למחוק באזור המרכז ולהקים יחידות דיור חדשות. אפשר לעשות את זה תוך 20 שנה, רק צריך לזרז את הליכי הרישוי על ידי תקנות שיאפשרו להוציא היתרים בפרק זמן מהיר. כחלוץ ההתחדשות העירונית בישראל, אני מאמין שהפתרון היחיד שיכול לעזור למצב ענף הנדל"ן זה לא עוד תכנית ממשלתית, אלא רפורמה רחבה של התחדשות עירונית. זה העתיד שלננו ואין שום פתרון אחר שיכול לעזור. כל דבר שיקדם הליכי פינוי בינוי הוא חיובי. אולם עדיין לא ננקטים מספיק צעדים כדי לזרז את הליכי התכנון בפרויקטים כאלו".

 

 


 

 

 

אתר קרנות נאמנות , קרנות השתלמות , קופות גמל , פנסיה‏ וניהול השקעות.‏ נתונים כתבות ומידע ייחודי ובלעדי על ניהול השקעות, קרנות נאמנות גמל ופנסיה.

*דיסקליימר: בתאריך 1.7.2021 ועד לתאריך 15.9.2021 נכנסת לתוקפה רפורמת קרנות הנאמנות החדשה של רשות ניירות הערך. בתקופה זו יחולו שינויים גדולים בקטגוריות, בשמות ובמדיניות של קרנות הנאמנות. על אחריות הגולשים לוודא את הנתונים הנכונים של הקרן. חברת פאנדר בע"מ לא תהה אחראית לשום שגיאה או אי עדכון מיידי בנתוני הקרנות שבאתר פאנדר.