דירה מחולקת לקנות מוכן ולהכשיר, זה כדאי?

משקיעים מחפשים אפיקי השקעה שיניבו להם תשואה מרבית תוך הפחתת סיכון. הריבית הנמוכה בשוק והסכנות הטמונות בהשקעה בשוק ההון, מביאים לא אחת את המשקיע הממוצע לבדוק אפשרויות של השקעה בנדל"ן. בכלל זה, קיימת תופעה ההולכת ומתגברת של קניית מקרקעין בדמות דירות המחולקות למספר יחידות דיור נפרדות ועצמאיות. 
בטרם הנך נכנס לעסקת רכישת דירה מחולקת, חשוב לדעת כי טמונים סיכונים לא מעטים בעסקה שכזו.
 
 
מהי דירה מחולקת?
 
דירה מחולקת הינה דירה שרשומה במקור כיחידת דיור עצמאית בודדת, אך עברה שיפוץ ועבודות בניה שהסבו אותה למספר יחידות נפרדות ועצמאיות (כאשר בד"כ כל יחידה מכילה מטבח, שירותים ומקלחת, ומערכת חשמל). ברוב המקרים השינויים שבוצעו, בוצעו ללא היתר בניה ולא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.
 
האם מדובר במהלך חוקי?
 
לכאורה חוק התכנון והבניה אינו אוסר על ביצוע שינויים פנימיים בדירה ללא היתר בניה, אולם בתי המשפט קבעו לא אחת, כי ביצוע שינויים פנימיים אשר יוצרים יחידות עצמאיות נפרדות בתוך הדירה, כמתואר לעיל, סותר את תכלית החוק ועבודות שכאלה טעונות היתר בניה.
בית המשפט שם לנגד עיניו מבחן כפול: המבחן הפונקציונאלי – קרי האם כל יחידה הינה עצמאית באמת, והמבחן הייעודי - קרי לצורך מה בוצעה החלוקה, האם לצורך השכרת היחידות או לצרכים פנימיים. ככל שהדירה המחולקת עומדת באופן ברור יותר בקריטריונים המרכיבים את המבחנים הנ"ל, כך תחשב לדירה שהעבודות בה בוצעו שלא כדין.
 
האם ניתן להכשיר את העבודות שבוצעו בדירה?
 
באופן עקרוני ניתן לקבל היתר בניה רטרואקטיבי, וזאת בהליך של הכנת תוכניות ע"י אדריכל והגשתן לעירייה ולועדה המקומית אשר תבחן את הנושא באמצעות מהנדסיה ותבחן האם מבחינה תכנונית ניתן להתיר את החלוקה, גם בהתחשב במספר מקומות חניה. הליך כאמור כרוך בתשלום לא מבוטל. יחד עם זאת, עצם העובדה שהדירה כבר חולקה אינה מבטיחה כי הועדה המקומית תיתן "חותמת הכשר" לדירה. כלומר, הועדה המקומית תיתן היתר רק אם ניתן לחלק את הדירה והחלוקה תואמת את מדיניות הועדה המקומית והתוכניות החלות באזור.
יתרה מכך, חלוקת הדירה שנעשתה טעונת הסכמת כל הדיירים בבניין, ומחייבת שינוי צו רישום הבית המשותף והגדלת מספר היחידות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. זהו הליך מסובך וארוך.
 
מהו הסיכון והחשיפה ברכישת דירה מחולקת?
 
ראשית, אין זה בטוח כי ניתן יהיה לרשום את הדירה על שם הרוכש, זאת במידה ורשויות התכנון יפעלו כנגד החלוקה ויקבעו כי מדובר בחריגת בניה. במצב כזה, הרשות המקומית לא תאפשר להעביר את הנכס בלשכת רישום המקרקעין ואף תדרוש תשלום היטל השבחה בשל השבחת הנכס. חמור לא פחות הוא, שהרשות המקומית יכולה לפתוח בהליכי כתב אישום בגין חריגת הבניה, מה שיכול לגרום להטלת קנס כספי של אלפי שקלים וכן דרישה להשיב את המצב לקדמותו.
 
שנית, ברכישת הדירה ישנה חשיפה לתביעות דיירים בבית המשותף, אשר קמה להם עילת פיצוי בגין הגדלת מספר היחידות בבית המשותף. אותם שכנים אף יכולים לדרוש להשיב את המצב לקדמותו.
 
לא כל הנוצץ זהב
 
דירה מחולקת היא אכן אפיק השקעה קורץ אשר יכול להניב כ- 10% תשואה שנתית, ואף יותר. יחד עם זאת, לא כל הנוצץ זהב. קניית דירה מחולקת הינה עסקה מסוכנת, היכולה לגרור אחריה הליכים וסיבוכים משפטיים רבים, שיתכן ויסכלו הן את הרצון להניב את התשואה המצופה ואף יפגעו בערך הנכס ובסיכויים למכור אותו לצד שלישי בעתיד.
 

כותב המאמר הינו בעל תואר ראשון ותואר שני במשפטים, בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B, L.L.M) מקים ובעלים של משרד עורכי דין עמית דביר, המתמחה בעיקר בדיני מקרקעין ונדל"ן, ייצוג בבתי משפט ומשפט מסחרי. 
 
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות באתר זה מסופקים כשרות לגולשים. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או  או שיווק השקעות – בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל. פאנדר אינה מתחייבת להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים כאמור, מראש או בדיעבד. פאנדר לא תהיה אחראית בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במאמר/ראיון זה, אם יגרמו, ואינה מתחייבת כי שימוש במידע זה עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש.