מיכאל לוי
23/01/2020
עיקרים
- בחודש נובמבר נרכשו 9.8 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר אשתקד. עם זאת, גידול זה מתרכז בפלח השוק של דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן"). כך, בניכוי מכירות אלו עמד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 8.3 אלף, ללא שינוי בהשוואה לנובמבר אשתקד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות של עסקאות בשוק החופשי בחודשי נובמבר בעשור האחרון.
- סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש נובמבר עמד על כ-2.1 אלף, בדומה לרמת המכירות בנובמבר 2018. מנגד, גידול חד של 58% במכירות "מחיר למשתכן" בחודש נובמבר, אשר הגיעו לרמה של 1.5 אלף דירות, הביאו לגידול של 16% בסך הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר האחרון בהשוואה למקביל לו ב-2018.
- אזור ת"א בולט בגידול במכירת דירות חדשות בחודש נובמבר ובשנת 2019 בכלל. ניתוח מאפייני הרוכשים ומחירי הדירות הנרכשות, תוך פילוח בין דירות הנרכשות להשקעה לבין "דירה יחידה" מרמז על הסטת רכישות, בפרט של דירות יקרות לרכישה כ"דירה יחידה", תוך חסכון משמעותי במס.
- רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 12%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2018.
- מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1.7 אלף דירות, עליה מתונה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. הירידה ברכישות המשקיעים במקביל לגידול במכירות המשקיעים הביאו להאצה בקצב ירידת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. כך, בחודש נובמבר האחרון נגרעו ממלאי זה כ-550 דירות, גבוה ב-58% (!) בהשוואה לירידת מלאי זה בנובמבר 2018.
- רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.8 אלף דירות, גידול של 5% בהשוואה לנובמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בפריפריה הצפונית.
- רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.3 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה לתקופה המקבילהב-2018. מוסיף להתארך משך הזמן הדרוש למכירת דירה ע"י משפרי הדיור.
בחודש נובמבר נרכשו 9.8 אלף דירות, גידול של 6% בהשוואה לנובמבר אשתקד. עם זאת, גידול זה מתרכז בפלח השוק של דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן"). כך, בניכוי מכירות אלו עמד סך העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 8.3 אלף, ללא שינוי בהשוואה לנובמבר אשתקד. בהשוואה רב-שנתית של רמת המכירות בשוק החופשי בחודשי נובמבר "מדורג" נובמבר האחרון בחלק התחתון של דרוג זה. כך, רק בשנים 2011 ו-2008, שעמדו בצל המחאה החברתית והמשבר העולמי, נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות בשוק החופשי (ראה תרשים2). רמת העסקאות הנמוכה בשוק החופשי בולטת במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה. כך, סך עסקאות יד שניה בנובמבר האחרון גבוה רק ב-16% מרמת השפל שנרשמה בנובמבר 2008, שעמד בצל המשבר העולמי. מנגד, בפלח השוק של הדירות החדשות גבוה מספר העסקאות בנובמבר האחרון ב-85% מרמת השפל שנרשמה בנובמבר 2008. כפי שיפורט בהמשך, אחד ההסברים לכך הינו מבצעי מכירות של הקבלנים בכמה פרויקטים גדולים.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי החולשה במכירת דירות יד שניה בחודש נובמבר אפיינה את כל האזורים, למעט חדרה וחיפה שרשמו שיעורי גידול של כעשרה אחוזים. ראה תרשים 3
תרשים 3: עסקאות יד שניה נובמבר 2019 – מספר עסקאות ושיעור שינוי בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד, לפי אזורי מיסוי מקרקעין
סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש נובמבר עמד על כ-2.1 אלף, בדומה לרמת המכירות בנובמבר 2018. מנגד, גידול חד של 58% במכירות "מחיר למשתכן" בחודש נובמבר, אשר הגיעו לרמה של 1.5 אלף דירות, הביאו לגידול של 16% בסך הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר האחרון בהשוואה למקביל לו ב-2018.
תרשים 4: מכירת דירות חדשות
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד על 6 מיליארד ש"ח ₪ בחודש נובמבר, עליה ריאלית של 19% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. כ-31% מסך תזרים זה נבע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי, זאת לעומת שיעור של 23% בלבד בתקופה המקבילה ב-2018.
תרשים 5 : תזרים מזומנים פוטנציאלי ממכירת דירות חדשות ומחיר ממוצע לדירה חדשה
(כולל "מחיר למשתכן"), ממוצע נע תלת חודשי, מחירים קבועים
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי ניכרת שונות בשיעורי השינוי בהשוואה בין נובמבר 2019 למקביל לו ב-2018, כאשר לצד אזורים שרשמו גידול חד במספר העסקאות (רחובות, ירושלים ות"א) באזורים אחרים נרשמו ירידות חדות (אזורי המרכז, טבריה וחדרה – ראה תרשים)
על רקע הממצאים לעיל יש לציין כי באזור ירושלים הגידול במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בחודש נובמבר פיצה חלקית על ירידה במכירות בעשרת החודשים הראשונים של 2019 (ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018, שיעור הירידה הגבוה ביותר למעט אזור טבריה). מנגד, באזורי רחובות ות"א הגידול במכירת דירות חדשות בנובמבר משקף מגמה המאפיינת אזורים אלו לכל אורך שנת 2019. העובדה לפיה באזור ת"א החל בחודש נובמבר שיווקו של פרויקט גדול, בתנאי מימון המשקפים הנחה משמעותית במחיר, הביאה לכך שמעבר לגידול החד שנרשם במכירות באותו חודש, רמת המכירות עצמה בחודש נובמבר היא בין הגבוהות שנרשמו בחודשי נובמבר באזור ת"א בשנים האחרונות. כך, רק בנובמבר 2014 נרשמה רמה גבוהה יותר באופן משמעותי במכירת דירות חדשות באזור זה, כאשר יש לציין שחודש נובמבר באותה שנה התאפיין בגידול חד במכירת דירות חדשות כמעט בכל האזורים, על רקע תום ההמתנה לתכנית מע"מ אפס לדירה ראשונה.
פילוח מאפייני רוכשי דירות חדשות באזור ת"א בחודש נובמבר האחרון, תוך השוואה לנובמבר 2014, מעלה כמה ממצאים מעניינים:
- רמות השכר של המשקיעים בנובמבר האחרון אמנם גבוהות כשלעצמן, אבל נמוכות יחסית לאלו של המשקיעים בנובמבר 2014 (בהתבסס על רמות השכר שלהם ב- 2013 – ראה/י תרשים 7). בנוסף, בדומה לממצאים שעלו מניתוח שערכנו בסקירה האחרונה, בקרב לא מעט מהמשקיעים, רמות השכר אינן תואמות את מחירי הדירות שנרכשו (עשויות לבטא הון שאינו משכר ו/או הכנסות לא מדווחות).
- רמות השכר של רוכשי דירה יחידה (ראשונה/משפרי דיור) בפרויקטים החדשים בת"א בנובמבר האחרון נמוכות משמעותית בהשוואה לנובמבר 2014, בפרט ברמות השכר הממוצע. יתכן וההסבר לכך נעוץ בין היתר בהכבדת המיסוי על המשקיעים שיש בה כדי להגדיל את התמריץ לרכישת דירות על שם הילדים.
- פערי המחיר בין הדירות החדשות שרכשו משקיעים ישראלים באזור ת"א בנובמבר האחרון גבוהים בשיעור נמוך יחסית בהשוואה לרמות מחירים אלו של הדירות שנרכשו בנובמבר 2014. כך למשל, ברמת החציון עומד פער המחיר על 4% בלבד. מנגד, פערי המחיר בדירה יחידה התרחבו בשיעורים שבין 15%-11% (יש לציין כי עדיין מדובר בשיעור עליה מתון ביחס למדד מחירי הדירות של הלמ"ס – תרשים 8). יש בכך כדי לספק אינדיקציה נוספת להשפעה אפשרית של הכבדת המיסוי על משקיעים ("הסטת" הרכישות היקרות לרכישה כדירה יחידה).
- אמנם משקל המשקיעים בסך הדירות החדשות שנמכרו בת"א בנובמבר האחרון נמוך ב-20 נקודות אחוז לעומת משקלם בנובמבר 2014 (בהקשר זה נציין כי הכבדת מס הרכישה על המשקיעים נרשמה מאוחר יותר, ביוני 2015), אולם בשניים מהפרויקטים הבולטים באזור מגיע משקלם ל-60%, בדומה לשנת 2014.
רכישות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1.2 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018. הירידה ברכישות אלו הקיפה את כל האזורים, למעט אזורי ת"א ורחובות שרשמו גידול בשיעורים של 9% ו-14%, בהתאמה. מנגד, ירידות חדות ברכישות המשקיעים נרשמו באזורי המרכז וב"ש (ירידה של 40% ו-32%, בהתאמה). בהקשר זה נציין ן כי בנובמבר 2018 נרשמה רמה גבוהה של רכישות המשקיעים באזור המרכז, על רקע מבצע מכירות באחד הפרויקטים הגדולים למועדון צרכנות מסוים. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 12%, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2018.
מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1.7 אלף דירות, עליה מתונה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018 (בהקשר זה נזכיר כי סך המכירות של דירות יד שניה נותר ללא שינוי. דהיינו, מכירות משפרי הדיור ירדו). בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי המרכז וחדרה עם גידול חד (בין 40%-30%) במכירות המשקיעים. מנגד ירידה בשיעור של כ-20% נרשמה באזורי ירושלים וב"ש. העובדה לפיה באזור ב"ש נרשמה במקביל גם ירידה חדה ברכישות המשקיעים, כאשר אלו הסתכמו ב-115 דירות בלבד (לעומת 170 בנובמבר 2018), יש בה כדי לרמז כי הירידה החדה במכירות המשקיעים מוסברת לפחות בחלקה בהיעדר ביקוש מצד משקיעים. זאת בפרט לנוכח העובדה כי בעיר ב"ש עצמה חלק גדול מהדירות הנמצאות בבעלות משקיעים הינן בעלות מאפיינים (מבחינת מיקום וגודל הדירה) המתאימים יותר לדירות להשכרה מאשר לזוגות צעירים ו/או משפרי דיור.
הירידה ברכישות המשקיעים במקביל לגידול המכירות המשקיעים הביאו להאצה בקצב ירידת "מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים. כך, בחודש נובמבר האחרון נגרעו ממלאי זה כ-550 דירות, גבוה ב-58% (!) בהשוואה לירידת מלאי זה בנובמבר 2018. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד נובמבר האחרון 21.3 אלף דירות.
ינואר 2015 – נובמבר 2019
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש נובמבר ב-5.4 אלף דירות. מתוך סך זה, 3.8 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, גידול של 5% בהשוואה לנובמבר 2018. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בפריפריה הצפונית. מנגד, גידול של 22% נרשם ברכישות אלו באזור רחובות, בין היתר על רקע שיווק פרויקט רחב היקף ברמלה.
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש נובמבר האחרון עמד על 1.6 אלף דירות, גידול חד של 58% בהשוואה לנובמבר 2018. רבע ממכירות אלו התרכזו באזור ב"ש ואילו אזור המרכז ריכז כחמישית מהמכירות.
רכישות משפרי הדיור בחודש נובמבר הסתכמו ב-3.3 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה לתקופה המקבילהב-2018. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור המרכז עם ירידה של 15% ברכישות משפרי הדיור. מנגד, גידול של 18% ברכישות אלו נרשם באזור חיפה.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (להלן: רוכשי/ מוכרי דירה בהמתנה) הגיע לרמה של 20 חודשים, פרק זמן הארוך בחצי שנה בהשוואה לנובמבר אשתקד (תרשים 12). העובדה לפיה פרק הזמן הממוצע ארוך מ-18 חודשים, התקופה המרבית המותרת בחוק (מבלי שימוסו כמשקיעים) פירושה שחלק לא מבוטל ממשפרי הדיור שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה "על הנייר" (ברכישת דירה "על הנייר", שמועד קבלת החזקה עליה ארוך מ-18 חודש מיום חתימת החוזה לרכישתה, ניתנת ארכה של שנה מיום קבלת החזקה על הדירה החדשה למכירת הדירה הקודמת). עם זאת, עצם העובדה שפרק הזמן למכירת הדירה הולך ומתארך (בהנחה שלא חל שינוי משמעותי בשיעור הרכישות של "דירה על הנייר" יש בה כדי ללמד על קושי גובר למכירת הדירה "הישנה" ע"י משפרי הדיור.
בהשוואת מחירי הדירות הנמכרות לאחר זמן המתנה של למעלה משנה, בהשוואה לאלו שנמכרו מהר יחסית (עד חצי שנה) בולטת העובדה לפיה אזור ת"א הינו האזור היחידי בו מחירי הדירות היקרות יותר ממתינות זמן ממושך יותר "על המדף" (פער של 7% במחיר בינם לבין הדירות שנמכרו תוך חצי שנה). ביתר האזורים, בפרט בפריפריה, מי שממתינות זמן ארוך יותר על המדף הן הדירות הזולות יחסית. אין בידנו די נתונים כדי לקבוע האם המחיר הזול יותר של הדירות שנמצאות זמן ארוך יותר על המדף מוסבר בנטייה גדולה יותר להתפשר במחיר ככל שהמוכרים מתקרבים לתאריך בו עליהם למכור את הדירה טרם שימוסו כמשקיעים, או שהדירות הפחות "איכותיות" נמכרות לאט יותר (פרט לת"א). בכל אופן, סביר להניח כי באזורי הפריפריה, בהם קיים היצע גדול של דירות חדשות בסבסוד ממשלתי, הקושי למכור דירות יד שניה, בפרט הזולות שבהן, הינו גבוה יותר.
