השקעה אלטרנטיבית באג"ח מגובה נדל"ן בצל הבורסות בעולם

השקעה באג"ח מגובה נדל"ן -MBS  מקובלת בארה"ב כהשקעה שמניבה רווח נאה, מרבית המשכנתאות ניתנות באמצעות אג"ח מגובה נדל"ן. Freddie Mac, Fannie Mae ו- Ginnie Mae הינם החברות המרכזיות בשוק זה. הם מבצעות 'איגוח' לתיקי המשכנתאות, כלומר רוכשים תיקי משכנתאות מהבנק ומנפיקים אותם לאיגרות חוב, בעלי הון סיכון רוכשים מהם את אגרות החוב ומהכסף המתקבל מעמיד הבנק משכנתא לדורשי משכנתא נוספים, וכן הלאה. תפקידו של הבנק באג"חים אלו הוא לחתם ולנהל את תזרים הכספים בין דורשי המשכנתא למנהלי תיקי המשכנתאות המגייסים את המשקיעים. 

בתוך קבוצת ה'אג"ח מגובה המשכנתאות' קיים אג"ח ספציפי המכונה: 'ני"ע מסחרי מגובה משכנתא', מדובר בני"ע המונפק תמורת משכון של נכס מסחרי. בדרך כלל מדובר בהלוואות קצרות טווח, של 3-5 שנים. הנכס המשועבד לבעלי אגרות החוב משמש כבטוחה לסיכון הקיים. במסגרת ההשקעות האלטרנטיביות, קבוצת פיננסיה, הקרנות לעידוד יזמות נדל"ן בולטת בהנפקת אג"ח מגובה נדל"ן של פרויקטים למגורים בבנייה, עבור משקיעים מוסדיים ופרטיים עם מח"מ קצר ובתשואה גבוהה. ההשקעות האלטרנטיביות מקבלות היום ענין גדול יותר, בצל אי הוודאות שנוצרה בשווקי המניות בארץ ובעולם.

 

השקעה אלטרנטיבית באג"ח מגובה נדל"ן, לאן?

עדיין קשה לאמוד את נזקי הקורונה בעולם, אך מה שברור הוא, שהמשבר העלה את הסיכון לחזרה על משבר "סאב פריים" בדומה למשבר שאירע במיתון הכלכלי שפקד את ארה"ב בשנת 2008. הבנקים עיקלו נכסים של לווים שלא עמדו במשכנתאות, הכמות הגדולה של הנכסים שהציע הבנק למכירה גרם לירידת ערך הנכסים, וכך נותר אצל המשקיעים היצע של אג"ח אך הביקוש לאגרות חוב אלו מצדם - הלך וקטן. 

ברם, נדמה כי ארה"ב הפיקה את הלקחים, והיא כיום זהירה שבעתיים. החל משנת 2008 עד 2014 ביצע הממשל רכישות בשוק האג"ח בסך של מעל 1.5 טריליון דולר. ובכך הוא עודד והתניע מחדש את שוק המשכנתאות. עד היום הממשל עדיין משקיע באג"חים מגובי משכנתאות, אמנם בהיקף קטן יותר אך בהחלט ברמה שיש בה כדי להשפיע באופן חיובי. עם זאת, בשורה התחתונה, מומחים מטילים ספק ביציבותם ואיתנותם של השקעות סחירות, בעיקר בתקופה של מיתון כלכלי עולמי העלול להיווצר כתוצאה מהנגיף.

 

כיצד מודדים את חוזקת הביטחונות?

אג"ח מגובה נדל"ן נחשב לאג"ח עם בטחונות חזקים. את איתנות הבטוחה בדר"כ מודדים לפי ערך LTV אשר מייצג את היחס שבין שיעור ההלוואה לבין הבטוחה המשועבדת. את ערך השעבוד מציבים במכנה, ולכן ערך גדול מאחד מייצג בטוחה בעצימות נמוכה - ובהתאם לכך, ככל שהערך קטן מאחד - הבטוחה יותר חזקה. 

המאפיין העיקרי של אג"ח מסחרי מגובה נדל"ן הוא, שהבטוחה האולטימטיבית היא הנכס שבגינו מנפיק בעל הנכס את האג"ח.

 

אג"ח אלטרנטיבי, האם הוא יותר כדאי?

לאור הנתונים, נבחן כדאיות של השקעה סחירה לעומת השקעה אלטרנטיבית. הבטן הרכה של האג"ח האלטרנטיבי היא הנזילות והעובדה שהוא לא ניתן למכירה באופן מידי. זאת ועוד, כאשר מדובר בקרן שממנת יזמות נדל"ן, התשואה תלויה במידה רבה בהבנתה בתחום. זה יכול להיות חסרון, אך מהווה יתרון ברור כאשר ראשי הקרן יודעים לקרוא את כיוון ומהירות הרוח בבנקאות, בנייה וביזמות הנדל"ן. השקעה אלטרנטיבית גם 'סובלת' מחוסר החובה בתשקיף לעומת השקעה סחירה אך מכאן נגזר דווקא יתרונה הברור - השקעה אלטרנטיבית איננה חשופה לתנודתיות המאפיינת השקעה בבורסה, ואינה חשופה לבועה שעלולה להתנפץ בה. השקעה אלטרנטיבית מביאה אתה יתרונות נוספים. היא סולידית יותר ומבטיחה תשואה גבוהה ועקבית ביחס למדד סיכון-תשואה בשוק מקביל סחיר. וכפי שכבר הוזכר לעיל, אג"ח לא סחיר מגובה נדל"ן חסין אף יותר, היות ומדובר בבטוחה טובה יותר, והיא שיעבוד הנכס.

 

אג"ח בתשואה גבוהה עם "בטחונות"

בארץ 'אג"ח מגובה נדל"ן' אינו נפוץ בזירה של הבנקים, אלא מעמיד תחליף למימון בנקאי על ידי גורם מימון חוץ בנקאי, כפי שקבוצת פיננסיה, בקרנות לעידוד יזמות נדל"ן פועלת כיום. כאמור, האג"ח מגובה הנדל"ן מניב תשואה גבוהה ביחס לרמת הסיכון הנמוכה.  בקבוצת 'פיננסיה – הקרנות לעידוד יזמות נדל"ן' מעמידים מימון לליווי בנייה עבור יזמים בתחום הנדל"ן ומפקחים על ההשקעה, בשיטת ליווי סגורה ומפוקחת באמצעות משרד שמאים העוקב אחר כדאיות התקדמות הבנייה, מכירת הדירות וכלכליות העסקה. כל זאת באמצעות חשבון ליווי סגור אשר דרכו עוברים הכספים ישירות לספקים. בטוחות הנדל"ן רשומות לטובת המשקיעים. פיזור סיכונים מתבצע ע"י השקעה במספר פרויקטים באזורי ביקוש בארץ, ולתקופה קצרה, מה שאומר שהמח"מ (משך החיים הממוצע) של האג"ח נמוך וממילא הסיכון נמוך יותר.

 

ארז סגמן מכהן כדירקטור מנהל וחבר וועדת אשראי בקרן השקעה אלטרנטיבית, בעל מומחיות באשראי חוץ בנקאי בישראל ובארה"ב, ובעל נסיון של 25 שנים בתעשיית הנדל"ן בארה"ב ובישראל.