מניית רבד >> מידרוג מציבה תחת בחינה עם השלכות שליליות

על פי בדיקת MTF מנהלי הקרנות הגדילו משמעותית את האחזקות שלהם לקראת 2020

רבד בע"מ

מידרוג מאשרת דירוג Baa1.il ומציבה תחת בחינה (CREDIT REVIEW) עם השלכות שליליות את אגרות החוב (סדרות ב' ו- ג') שהנפיקה רבד בע"מ. הצבת הדירוג תחת בחינה הינה בעקבות פגיעה בפעילות בתי האבות באנגליה בעיקר לאור התפרצות נגיף הקורונה אשר בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, הכולל תרחישי רגישות ביחס לפעילות בתי האבות, עולה חשש מאי עמידה באמות מידה פיננסיות בהלוואות הבכירות בנכסים באנגליה.

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

שיקולים עיקריים לדירוג

• החברה עוסקת בשלושה תחומי פעילות עיקריים: השקעה ישירה או באמצעות חברות מוחזקות בנדל"ן מניב בישראל ובמערב אירופה, ניהול והפעלת בתי אבות סיעודיים באנגליה יחד עם שותף וייזום נדל"ן למגורים בישראל. פיזור הפעילות על פני כלכלות חזקות תורם לפרופיל הסיכון של החברה.

• הפרופיל העסקי של החברה מושפע לשלילה מהיקף פעילות חלש ביחס לדירוג לאור היקף מאזן נמוך של כ- 812 מ' ₪ ליום 31.12.2019 לאחר הוספת חלק החברה בחוב חברות אשר מוצגות על פי שיטת השווי המאזני. יחד עם זאת, מצבת נכסי הנדל"ן המניב של החברה בישראל, אירלנד ושוויץ המאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן, אשר נכון ליום 31.12.2019 הינם כ- 97%, תורמים ליציבות הפעילות. מנגד, לחברה פורטפוליו של 19 בתי אבות באנגליה עם שיעורי תפוסה של 85% נכון ליום 31.12.2019.

• יחסי המינוף והכיסוי של החברה בולטים לחיוב ביחס לדירוג. כך, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, שיעור המינוף חוב נטו ל- CAP נטו צפוי לנוע בטווח של 52%-55%. שיעור מינוף זה נמצא במגמת שיפור בשנים האחרונות. נדגיש כי, לאור התפשטות נגיף הקורונה, החל מחודש אפריל 2020, החלה ירידה חדה בשיעורי התפוסה בבתי האבות ולכן תרחיש הבסיס מניח פגיעה משמעותית בהכנסות וביחסי הכיסוי בשנת 2020. בהתאם לכך יחס הכיסוי חוב פיננסי נטו ל- FFO צפוי להיות איטי בשנת 2020 ולהגיע לטווח של 16-20 שנים בשנים 2021-2022, בהן אנו מניחים תרחישי רגישות הכוללים המשך פגיעה בפעילות בתי האבות בשל השפעת התפרצות נגיף הקורונה. יחס הבולט לחיוב ביחס לדירוג. יחד עם זאת, היקף ה- FFO של החברה חלש ביחס לרמת הדירוג, ועל-פי תרחיש הבסיס של מידרוג, צפוי לנוע בטווח של 19-21 מ' ₪ בשנים 2021-2022.

• בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, לחברה יתרת נזילות גבוהה ביחס לשירות החוב, הבולטת לחיוב ביחס לדירוג. בנוסף, הגמישות הפיננסית של החברה מוגבלת לאור היעדר נכסים שאינם משועבדים, אך מושפעת לחיוב משיעור ה- LTV על הנכסים אשר הינו כ-54% בהתאם לתרחיש הבסיס ובהנחת ניצול מלוא מסגרת האשראי.

• פעילות בתחום בתי האבות באנגליה, החשופה לסיכונים תפעוליים ורגולטוריים, משליכה לשלילה על פרופיל הסיכון של החברה. בנוסף, אוכלוסיית הגיל השלישי נמצאת בסיכון גבוה לתחלואה מוגברת ולסיבוכים הנובעים מהדבקות בנגיף הקורונה, ולפיכך בבתי אבות בהם שוהים מבוגרים קיים חשש מוגבר להידבקות ולהתפשטות הנגיף, לסיבוכים ואף לתמותה. בהתאם לדיווחי החברה בחלק מבתי האבות התגלו מקרי תחלואה בקורונה, שיעורי התפוסה ירדו ואף עשרות דיירים נפטרו. חשיפת פעילות בתי האבות של החברה להתפשטות הנגיף עלולה להשפיע לשלילה על שיעורי התפוסה ולהוות גורם סיכון לאור ההשפעה האפשרית על ההכנסות מהפעילות ועל שיעור הרווחיות. לכן, בתרחיש הבסיס של מידרוג נלקחו בחשבון תרחישי רגישות של שחיקה בהיקף ה- NOI בשנים 2020-2022 מפעילות זו

• משבר הקורונה אשר התפרץ בסין והתפשט בתחילת 2020 ליתר העולם, מטלטל את הכלכלה העולמית, ובכללה את המשק הישראלי. במסגרת ההתמודדות עם התפשטות נגיף הקורונה, מדינות רבות בעולם, וביניהן ישראל, נוקטות בצעדים משמעותיים על מנת למתן את קצב התפשטות הנגיף ואף לבלום אותו. עפ"י הערכת החברה בדוחותיה הכספיים, להתפשטות הנגיף עלולה להיות השפעה שלילית לאור החשיפה בנכסיה בישראל ובחו"ל, למספר שוכרים ממגזרי פעילות עסקית שונים, שהעיקריים שבהם קמעונאות, הסעדה, מסחר, היי טק ונותני שירותים, אשר מגזרים אלו, תלויים בין היתר בתנועת לקוחות (Traffic), שהינה מוגבלת בהתאם להוראות רגולטוריות בישראל ובמדינות בהן פועלת החברה (אירלנד ושוויץ). כמו כן, התמשכות המשבר עלולה להביא לירידה בביקושים בענף הנדל"ן בכלל ובתחום השטחים המיועדים להשכרה בפרט. נציין כי למועד דוח זה, עם הירידה בקצב התפשטות הנגיף, הוסרו חלק מהמגבלות הרגולטוריות במסגרת המתווה לחזרה לשגרה במדינות בהן פועלת החברה.

• החברה דיווחה במהלך חודש מאי האחרון על ירידה של כ- 13% בשיעורי התפוסה מתחילת שנת 2020 בנכסי בתי האבות באנגליה, אשר נכון להיום בהתאם למידע שהעבירה החברה מגמת הירידה בשיעורי התפוסה נעצרה. לאור פגיעה משמעותית בשיעורי התפוסה בפעילות בתי האבות במהלך 2020 וחוסר הוודאות בקשר עם היקף הפגיעה העתידי, להערכת מידרוג עולה חשש לפגיעה בהכנסות מנכסים באופן שעלול להוביל, בין היתר, לאי עמידה באמות מידה פיננסיות בהלוואות הבכירות על נכסי בתי האבות. נציין כי התקופה הקרובה מאופיינת באי וודאות גבוהה במיוחד, משום שהמשבר העולמי והמקומי, על רקע מגפת הקורונה, הינו חסר תקדים בהיקפו ובמאפייניו. לפיכך, קשה להעריך את משך השפעותיו הכלכליות ואת עוצמתן.