אדגר השקעות ופיתוח >> מידרוג מותירה על כנו דירוג A3.il לאג"ח

על פי בדיקת MFV  האחזקות נפלה בחדות מתחילת השנה

אדגר השקעות ופיתוח בע"מ[1]

מידרוג מותירה על כנו דירוגA3.il  לאגרות חוב (סדרות ט' ו- י') שהנפיקה אדגר השקעות ופיתוח בע"מ (להלן: "החברה" ו/ או "אדגר"), ומותירה את אופק הדירוג יציב.

אגרות החוב במחזור המדורגות על ידי מידרוג:

שיקולים עיקריים לדירוג

• עיקר פעילות החברה הינה החזקת נדל"ן להשקעה בתחום המשרדים בישראל, קנדה, פולין ובלגיה. לחברה פיזור נכסי וגיאוגרפי גבוה באופן התומך בפרופיל העסקי, המתבטא אף בהיקף מאזן הבולט לחיוב ביחס לדירוג, אשר בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג לנוכח משבר הקורונה, עשוי להסתכם בכ- 4.5 מיליארד ש"ח. נכון ליום 31.3.2020 סך המאזן עומד על כ- 4.9 מיליארד ש"ח.
• לחברה נזילות וגמישות פיננסית ההולמת לרמת הדירוג. יתרת הנזילות של החברה בולטת לחיוב לרמת הדירוג וכוללת בין היתר, מסגרות אשראי חתומות בסך של כ- 515 מ' ש"ח אשר מתוכן צפויה להישאר יתרה לא מנוצלת של 315 מ' ש"ח. שיעור ה- LTV על הנכסים המשועבדים של כ- 49%, בולט לרמת הדירוג, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג הלוקח בחשבון את מסגרות האשראי שכנגדן משועבדים נכסים כחוב מובטח, ובנוסף, תרחישי רגישות ביחס לשווי נדל"ן להשקעה. מנגד, כלל נכסי החברה משועבדים, דבר המשפיע לשלילה על הדירוג.
• יחסי המינוף של החברה השתפרו במהלך שנת 2019, בעיקר לאור הנפקת הון שביצעה החברה. כך, נכון ליום 31.03.2020 יחס המינוף של החברה חוב נטו ל- CAP נטו עומד על 63%[2]. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, הכולל תרחישי רגישות לאור התפשטות נגיף הקורונה, יחס המינוף של החברה עלול להישחק מעט ולנוע בטווח של 68%-66%, יחס ההולם לדירוג.
• יחסי הכיסוי של החברה איטיים ומשפיעים לשלילה על הדירוג. נכון ליום 31.03.2020 יחס החוב הפיננסי נטו ל- FFO עומד על 39 שנים, יחס חלש ביחס לדירוג, הצפוי לנוע בטווח של 31-34 שנים בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג. היקף ה-  FFO, ההולם לרמת הדירוג, צפוי לנוע בטווח 85-92 מ' ש"ח על-פי תרחיש הבסיס של מידרוג.
• בתחילת שנת 2020 עם התפרצות נגיף הקורונה שהחל בסין והתפשט למרבית מדינות העולם, נקטו מדינות רבות בצעדי התגוננות כגון: הגבלת מעברים בין המדינות, צמצום התקהלויות, אמצעי בידוד והגבלות משמעותיות על הפעלת עסקים, לרבות סגירת מרכזי מסחר ובילוי והגבלת כמות העובדים שיכולים להגיע למקום התעסוקה, כל זאת במטרה לבלום את התפשטות הנגיף. הגבלות אלו גרמו לצמצום הפעילות העסקית בארץ ובעולם עד לכדי משבר כלכלי עולמי וירידות בשווקים הפיננסיים. לפי דיווחי החברה, כתוצאה מכך, היו פניות של דיירים בבקשה להקלות בתשלומי שכר הדירה. החברה מנהלת משא ומתן באופן פרטני עם הדיירים על מנת לתת מענה לפניותיהם, כאשר במקרים מסוימים החברה אפשרה דחיית תשלומים או תשלום מופחת כנגד הארכת דמי השכירות. בתרחיש הבסיס של מידרוג נלקחו בחשבון תרחישי רגישות על שווי נכסי החברה ועל היקף ה- NOI לאור פגיעה אפשרית באיתנות השוכרים בעקבות משבר הקורונה, העלולה להשפיע לשלילה על יכולת גביית תשלומי דמי השכירות. נציין כי להערכת מידרוג, עדיין קיימת אי וודאות בנוגע להשפעת התפרצות נגיף הקורונה על ענף הנדל"ן, להרחבה בנושא הינכם מופנים להערת ענף[3].

תרחיש הבסיס של מידרוג[4] מניח, בין היתר, השקעה בנכסים במהלך שנת 2020 בעיקר בגין שיפוץ נכס בוורשה, אכלוס בניין C בנכס אדגר 360, דאטה סנטר בראש העין והשקעות נוספות בגין כניסת דיירים. בנוסף, רכישת נכס חדש בקנדה שהתבצעה בפברואר 2020 בהיקף של כ- 124 מ' ש"ח אשר נלקח כנגדו חוב בסך 69 מ' ש"ח. כמו כן, תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון מימון מחדש של הלוואות בהיקף של 20 מ' ש"ח, שחרור פיקדונות, ניצול מסגרות אשראי לזמן ארוך בסך 200 מ' ש"ח שבוצע במהלך רבעון 1 בשנת 2020 והותרת מסגרות אשראי פנויות בסך של 315 מ' ש"ח, אמורטיזציה בנקאית שוטפת של כ- 63 מ' ש"ח במהלך שנת 2020 ופירעון אג"ח בהיקף של כ- 67 מ' ש"ח שבוצע בתחילת השנה. בנוסף, מידרוג מעריכה חלוקת דיבידנד לפי מדיניות החברה בגובה של לפחות 50% מהיקף ה- FFO במהלך שנת 2020.

היחסים הפיננסיים של החברה כוללים התאמת החוב הפיננסי בגין הלוואת הבעלים של חברת מגדל אחזקות ביטוח ופיננסים בע"מ (להלן: "מגדל") בהיקף של כ- 64 מיליון ש"ח, כך שהחוב הפיננסי אינו כולל הלוואת בעלים זו וסכום ההלוואה מתווסף להיקף ההון. בנוסף, מידרוג מפחיתה מהחוב הפיננסי סך של 42 מ' ש"ח בגין גיוס אגרות חוב בפרמיה ולכן תחזית יחסי הכיסוי אינה לוקחת בחשבון את השפעת הפרמיה על הקטנת הוצאות המימון בשנים הבאות. וכן, תרחיש הבסיס כולל תרחישי רגישות שונים, ובעיקרם פגיעה בתזרים השוטף הן מנכסים קיימים והן מנכסים חדשים לאור השלכות אפשריות של משבר הקורונה, בחינת ירידה בשווי נכסי החברה ובחינת ירידת שווי נוספת בנכסי החברה בקנדה, פולין ובלגיה כתוצאה משחיקה אפשרית בשערי החליפין. יחסי האיתנות של החברה, על-פי ההתאמות ותרחיש הבסיס של מידרוג, הולמים לרמת הדירוג וצפויים לנוע בטווח של 66%-68%. יחס הכיסוי של החברה חוב נטו ל- FFO חלש ביחס לדירוג וצפוי לנוע בטווח של 31-34 שנים על-פי תרחיש הבסיס אשר הינו לשנים 2021-2022 בהם אנו מניחים פגיעה מתונה יותר של השפעת התפרצות נגיף הקורונה, ביחס לשנת 2020.

אופק הדירוג

אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג, כי בטווח הקצר- בינוני לא יחולו שינויים מהותיים בפרופיל הפיננסי של החברה. נציין כי, לאור התפשטות נגיף הקורונה, קיים חוסר וודאות לגבי משך הפגיעה בכלכלה העולמית והיקפה בכלל ובחברה בפרט, לכן, הערכת מידרוג כוללת, בין היתר, תרחישי רגישות לשווי נכסי החברה ולהיקפי פעילותה.

גורמים אשר עשויים להוביל להעלאת דירוג

• שיפור משמעותי ביחסי האיתנות והכיסוי
• גידול משמעותי בהיקף התזרים מפעילות שוטפת
• צבר של נכסי נדל"ן שאינם משועבדים

גורמים אשר עשויים להוביל להורדת דירוג

• מדיניות דיבידנד חריגה אשר תפגע בנזילותה ובאיתנותה הפיננסית של החברה
• שחיקה ביחסי האיתנות ביחסי הכיסוי לאורך זמן
• שחיקה בנזילות החברה לאורך זמן