אבי יעקובוביץ צילום- אלדד רפאלי
מיכאל לוי
29/07/2020
על פי בדיקת MFV של המנייה, בפברואר האחרון האחזקות במניה הגיעו לשיא
אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, אמר היום:
"אנו נמצאים בעיצומו של אירוע מתגלגל בו החברה פועלת בראייה ארוכת טווח, תוך איזון מבוקר בין המשבר והשלכותיו לפעילות העסקית של החברה. אנו לא צופים שינוי חד ופתאומי. השינוי בתחום המשרדים לא צפוי להיות קיצוני. תהיה התאמה חלקית למציאות החדשה. בטווח הארוך נראה כי אין תחליף לעבודה במשרד. יש חשיבות לעבודת הצוות ולצורך חברתי לצאת מהבית. החברות הבינלאומיות המובילות לא יוותרו על מרכזי הפיתוח שלהן. הנבואות השחורות המתפרסמות חדשות לבקרים באשר לעתיד תחום המשרדים אינן פוגשות את המציאות כפי שאנחנו חווים אותה.
גב-ים הגיעה למשבר הקורונה ערוכה, במצב פיננסי חזק מאוד, עם ארגז כלים שמאפשר לה התמודדות עם המציאות החדשה, תוך המשך הפעילות השוטפת והיזמית ועמידה בהתחייבויות, וזאת כתוצאה מהתנהלות שקולה ואחראית לאורך שנים. הערכות זו באה לידי ביטוי, בין היתר, ביתרות מזומנים בסך 1.6 מיליארד ש"ח; שיעור מינוף של 50%; 100% מנכסי החברה אינם משועבדים; חוב מדורג AA, עם מח"מ ופריסה נוחים. רק 7% מהכנסות השכירות של החברה נובעות ממסחר, ובנוסף - שיעור ההיוון הממוצע לשווי הנכסים המניבים של החברה עומד על 7.4%.
החברה מנהלת בתקופה זו משאים ומתנים עם חברות בינלאומיות וישראליות גדולות, חלקם משאים ומתנים מתקדמים, לשכירות עשרות אלפי מ"ר חדשים.
כל החוזים עם לקוחות החברה מכובדים. ברמת התפוסות - אין שינוי ולא רואים שינוי מגמה. גם הגביה מתנהלת בקצב רגיל וזהה לחציון הראשון של שנת 2019. אין ויתור על שכר דירה, למעט הקלות נקודתיות למסחר - במהלך החציון הראשון של השנה, מחלה החברה על הכנסות בסך 5 מליון ש"ח, המהווים כ-2% מהכנסות החברה בחציון זה.
לחברה תמהיל נכסים ולקוחות חזק ומגוון, עם פריסה רחבה, הן גיאוגרפית והן סקטוריאלית. מרבית לקוחותיה של החברה הן חברות בינלאומיות גדולות, איכותיות ומבוססות, בקדמת הטכנולוגיה. נכסיה של החברה ממוקמים באיזורי ביקוש מהמובילים בארץ, בנייני Class A בתקן LEED גבוה. נכון לתום שנת 2019, צבר ההזמנות של החברה בהסכמי שכירות חתומים הסתכם בכ-2.4 מליארד ש"ח. לחברה שותפויות אסטרטגיות עם המוסדות האקדמיים המובילים בארץ.
במהלך המחצית הראשונה של שנת 2020, חתמה החברה על 68 הסכמי שכירות, ביחס ל-66 אלף מ"ר, המניבים כ-47 מליון ש"ח בשנה, בעלייה ריאלית ממוצעת של כ-7.5% בדמי השכירות.
החברה ממשיכה בפעילותה השוטפת, ומובילה מהלכי ייזום, בראיה ארוכת טווח, בהיקף של כ-290 אלף מ"ר, בהשקעה של 1.7 מליארד ש"ח (חלק החברה), הכוללים 8 פרויקטים, ביניהם מגדלי מתם מזרח, פארק גב-ים רעננה, פארק גב-ים העברית, מרלו"ג בפארק גב-ים מפרץ חיפה, מרלו"ג בפארק גב-ים גדרות וחניון חלקי בתוה"א2. ברבעון השני של השנה השלימה החברה את הקמתו של הבניין השני בפארק גב-ים חולון, בהיקף של 22 אלף מ"ר, אשר שווק במלואו. בשנת 2020 תשלים החברה את הקמתם של שני פרויקטים נוספים - הבניין הרביעי בפארק גב-ים נגב, והמרלו"ג השני בפארק גב-ים מפרץ חיפה, בשטח כולל של כ-24 אלף מ"ר. בנוסף, החברה נמצאת בהליכים של תכנון, רישוי ותכניות בניין עיר של פרויקט ToHa2, פארק גב-ים הרצליה צפון, הבניין השלישי בפארק גב-ים חולון והבניין החמישי בפארק גב-ים רחובות. החברה תקבל החלטות מושכלות מעת לעת באשר לפרויקטים שעדיין בקנה.
בפברואר 2020, טרם פרוץ משבר הקורונה, הנפיקה החברה סדרה חדשה של אגרות חוב, בתמורה לסך ברוטו של 777 מליון ש"ח. אגרות החוב, בעלות מח"מ של כ-5.7 שנים, המדורגות על-ידי מעלות S&P בדירוג AA ועל-ידי מידרוג בדירוג Aa2, גויסו במחיר המשקף ריבית שלילית בשיעור של (0.01%-), צמודה למדד המחירים לצרכן.
לפני מספר ימים הנפיקה החברה הבת, מת"ם, אגרות חוב הנסחרות במערכת הרצף המוסדי, באמצעות הרחבת סדרת אגרות חוב קיימת, המדורגות Aa2 על-ידי מדרוג, למח"מ 4.7 שנים. ההנפקה נעשתה בדרך של הנפקת אג"ח פרטית לגופים מוסדיים, בתמורה כוללת של כ-250 מיליוני ש"ח ברוטו, ובריבית שקלית שנתית אפקטיבית בשיעור 1.98%."
הכנסות החברה
הכנסות החברה מהשכרת מבנים ברבעון השני של שנת 2020 הסתכמו בסך של כ-133 מיליון ₪, גידול של 5.6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
NOI
ה- NOI ברבעון השני של שנת 2020 הסתכם בכ-130 מיליון ₪, גידול בשיעור של 7.4%.
EBITDA
ה- EBITDA ברבעון השני של שנת 2020 הסתכמה בכ-121 מיליון ₪, גידול של כ-8%.
FFO
ה-FFO המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון השני של שנת 2020 בכ-59 מיליון ₪, גידול של כ-9.3%.
הרווח הנקי
הרווח הנקי, המיוחס לבעלי המניות של החברה, הסתכם ברבעון השני של שנת 2020 בסך של כ-64 מיליון ₪, בהשוואה ל-111 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון נובע בעיקרו מקיטון בהכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, שקוזז בחלקו מקיטון בהוצאות מימון נטו.
נכסים מניבים
נכון ליום 30 ביוני 2020, לחברה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1,010 אלף מ"ר, באתרים שונים ברחבי הארץ (כולל שטח של כ-19 אלף מ"ר (חלק החברה) המוחזק על ידי חברת גב-ים ממן נכסים בלוד בע"מ, חברה בשליטה משותפת המוצגת לפי שיטת השווי המאזני).
במחצית הראשונה של שנת 2020 חתמה החברה על 68 חוזי שכירות, ביחס לשטח עילי של כ-66 אלף מ"ר המניבים כ-46.8 מליון ש"ח בשנה. הסכמי השכירות שמתייחסים לשטחים בבניינים קיימים נחתמו תוך עלייה ריאלית ממוצעת בדמי השכירות בשיעור של כ-7.5%.
במחצית הראשונה של שנת 2020 השקיעה החברה סך של כ-212 מליון ש"ח בפרויקטים שנמצאים בתכנון, רישוי והקמה, וכן בפרויקטים שהקמתם הושלמה אשתקד.
פרויקטים שהושלמו ופרויקטים אשר יושלמו במהלך שנת 2020:
פארק גב-ים חולון - הבניין השני - החברה השלימה את הקמתו של הבניין השני בפארק גב-ים חולון, בשטח כולל של כ-13 אלף מ"ר עילי וכ-9,000 מ"ר חניון תת-קרקעי. שטחי הבניין הושכרו בחלקם (כ-5,300 מ"ר) ונמכרו בחלקם (כ-6,700 מ"ר) לחברות מקבוצת MGS.
פארק גב-ים נגב - הבניין הרביעי - בשבועות הקרובים, עתידה גב-ים נגב להשלים את הקמתו של הבניין הרביעי בפארק, בשטח של כ-13 אלף מ"ר עילי.
פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג 2 - עם השלמתו של המרלו"ג הראשון בפארק גב-ים מפרץ חיפה ואכלוסו על-ידי חברת אלמוג אחסנה בע"מ, ולאור הביקושים למרכזי לוגיסטיקה באזורים הסמוכים לנמל ולמרכזי תחבורה ראשיים, גב-ים פועלת להקמתו של המרלו"ג השני בפארק, בשטח כולל של כ-10,600 מ"ר.
פרויקטים בהקמה:
מגדלי מתם מזרח - חברת מת"ם פועלת להקמתו של פרויקט מגדלי מתם מזרח, הכולל שני מבנים עיליים בשטח כולל של כ-56 אלף מ"ר עילי ושטחי חניה תת-קרקעית בשטח של כ-37 אלף מ"ר. במהלך הרבעון חתמה החברה על (מזכר כוונות לא מחייב) עם חברת הייטק גדולה לשכירות שטח של כ-28 אלף מ"ר עילי בפרויקט, והיא מנהלת מגעים מתקדמים להשכרת שטח נוסף של כ-6,000 מ"ר בפרויקט זה.
פארק גב-ים רעננה - שלב א' - בחודש יוני 2020 הושלמו התנאים המתלים בהתקשרותה של החברה בעסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן בע"מ (חלק החברה 69.5%), להקמת פרויקט משרדים ברעננה, עם אישורה של התב"ע החלה על מקרקעי הפרויקט (וראו, על דרך ההפנייה, דיווח מיידי של החברה מיום 25 ביוני 2020 (אסמכתא 2020-01-058315)). החברה החלה בביצוע שלב א' בפרויקט, הכולל שטח עילי של כ-25.4 אלף מ"ר וכ-32.6 אלף מ"ר תת-קרקעי.
חניון ToHa - במהלך הרבעון השלישי של שנת 2018, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב להפקדה בתנאים תב"ע ל-ToHa, במסגרתה אושרו תוספת זכויות של כ-140 אלף מ"ר עילי (ברוטו), תוספת של כ-1,500 מקומות חניה, וכן ייעודים של משרדים, מסחר ומלונאות.
החברה ואמות פועלות להמשך קידומו של פרויקט ToHa בתל-אביב, לרבות ביצוע עבודות דיפון של חניון ToHa, הקמתו של חניון תת-קרקעי חלקי מתחת למגדל השני המתוכנן, ביצוע עבודות פיתוח לטובת פרויקט והמשך תכנון ToHa.
פרויקטים בתכנון ורישוי:
פארק גב-ים גדרות - שלב א' - בספטמבר 2019 זכתה החברה במכרז לרכישת עתודת קרקע בגדרות, המיועדת ללוגיסטיקה. החברה פועלת לתכנון ורישוי שלב א' בפארק, אשר כולל מרלו"ג בשטח של כ- 7,500 מ"ר עילי. במהלך הרבעון השני של השנה, השכירה החברה את כלל שטחי המרלו"ג לחברת א. מ. אגם לוגיסטיקה ואחסנה בע"מ.
פארק גב-ים העברית - שלב א' - בסוף שנת 2019 התקשרה גב-ים בעסקת קומבינציה עם האוניברסיטה העברית (חלק החברה 66%) להקמת פארק הייטק בשטחי קמפוס האוניברסיטה בגבעת-רם, ירושלים. החברה פועלת לתכנון ורישוי שלב א' בפרויקט, אשר יכלול 2 בניינים בשטח עילי כולל של כ-55 אלף מ"ר, וכ-30 אלף מ"ר תת-קרקעי.
במקביל להתחלת הקמתו של שלב א', תפעל החברה לתכנון התב"ע (בסמכות וועדה מחוזית), אשר תאפשר תוספת של כ-140 אלף מ"ר, לצורך הקמתו של שלב ב' בפרויקט.
פארק גב-ים מפרץ חיפה - מרלו"ג 3 - החברה פועלת לתכנון ורישוי מרלו"ג נוסף בפארק גב-ים מפרץ חיפה, בשטח כולל של כ-5,500 מ"ר עילי
