אלפרד אקירוב מנכל אלרוב
אדם כהן
25/08/2020
חברת אלרוב נדל"ן מדווחת היום על תוצאותיה הכספיות לרבעון השני לשנת 2020:
• דמי השכירות אשר נבעו מהנכסים המניבים בישראל ובחו"ל ברבעון הסתכמו בכ-89.5 מיליון ש"ח, לעומת כ- 84.4 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עליה של 6.5% הנובעת בין היתר מקבלת שכ"ד מנכס נוסף שנרכש באנגליה וכן משכ"ד מנכס בשוויץ שבנייתו הושלמה בתחילת תקופת הדוח.
• שכ"ד מפורטפוליו הנדל"ן של החברה בשוויץ הסתכם ברבעון השני בכ-44 מיליון ש"ח בהשוואה לכ- 43 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
• מלונות החברה נסגרו בעקבות משבר הקורונה ועל כן לחברה לא נבע הפסד תפעולי בגינם ברבעון השני לשנת 2020. בעקבות סגירת מלונות החברה בארץ ובחו"ל, החברה כללה בתוצאות הרבעון השני הוצאות בגין סגירה זמנית בסך של כ-18 מיליון ש"ח.
• בחודש יולי 2020 נפתחו מלונות קונסבטוריום באמסטרדם ומלון ממילא בירושלים. בחודש אוגוסט 2020 נפתח מלון מצודת דוד בירושלים. החברה מעריכה לעת הזו כי מלון לוטסיה בפאריס ומלון קפה רויאל בלונדון צפויים להיפתח במהלך חודש ספטמבר 2020.
• תחזית החברה לעודף התפעולי מפעילות מלונאית לשנת 2020 עוד בטרם משבר הקורונה, עמדה על כ – 200 מיליון ש"ח, אולם לאור השלכות המשבר וחוסר הוודאות לגבי משך האירוע, החברה לא מפרסמת עודף תפעולי חזוי לשנת 2020.
• ההפסד הנקי ברבעון הסתכם בכ-32 מיליון ש"ח לעומת רווח בסך של כ-95 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד הושפע בין היתר מהפסד מניירות ערך סחירים בסך של כ- 9 מיליון ש"ח לעומת רווח מעליית ערך בסך של כ- 39 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ובנוסף ירידת ערך של נדל"ן להשקעה בסך של כ- 8 מיליון ש"ח לעומת עליית ערך בסך 57 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
• ההפסד הנקי המיוחס לבעלים של החברה ברבעון הסתכם בכ-38 מיליון ש"ח לעומת רווח של כ-84 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
• תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון בכ-12 מיליון ש"ח לעומת כ-61 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הסיבה לכך נובעת מסגירת הפעילות המלונאית של החברה באופן זמני עקב משבר הקורונה.
• מזומנים ושווי מזומנים ליום 30.06.2020 הסתכמו לסך של כ-125 מיליון ש"ח בהשוואה לכ-120 מיליון ש"ח ביום 31.12.2019.
• שוויו ההוגן של הנדל"ן להשקעה (שאינו כולל את הנדל"ן המלונאי) ליום 30.06.2020 הסתכם בכ-8,458 מיליון ש"ח לעומת כ-8,074 מיליון ש"ח ב-31.12.2019. הגידול בנדל"ן להשקעה בסך של כ- 384 מיליון ש"ח נובע בעיקר מרכישת בניין משרדים נוסף באנגליה במהלך תקופת הדוח וכן מהתחזקות מטבעות הפרנק השוויצרי (בעיקר) והאירו ביחס לשקל שהביאו לעליה בערך השקלי של הנדל"ן להשקעה של הקבוצה באירופה. מנגד, רשמה החברה הפסד מירידה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה.
• שוויו ההוגן של הרכוש הקבוע המשוערך כולל נכסים בלתי מוחשיים (שכולל בעיקר את מלונות החברה בירושלים, באמסטרדם לונדון ובפריס) ליום 30.06.2020 הסתכם בכ-4,576 מיליון ש"ח לעומת כ- 4,952 מיליון ש"ח ב-31.12.2019. הקיטון בסך של כ- 376 מיליון ש"ח נובע בעיקר מירידה בשווי ההוגן של מלונות הקבוצה בסך של כ- 241 מיליון ש"ח וכן מהחלשות הלירה סטרלינג ביחס לשקל שתרמה לירידה בערך השקלי של הרכוש הקבוע של הקבוצה באירופה. כמו כן נרשם קיטון מהוצאות הפחת לתקופה.
• ההון העצמי של החברה ליום 30 ביוני 2020 הסתכם בכ- 4,743 מיליון ש"ח לעומת כ-5,169 מיליון ש"ח בתום שנת 2019. הקיטון בהון העצמי בסך של כ- 426 מיליון ש"ח נובע בעיקר מהפסד לתקופת הדוח בסך של כ-239 מיליון ש"ח, משערוך שלילי של רכוש קבוע נטו ממס בסך של כ- 185 מיליון ש"ח ומרכישת מניות באוצר בסך של כ-25 מיליון ש"ח. מנגד, חל גידול מהפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילות חוץ בסך של כ-29 מיליון ש"ח.
נכון ליום 30 ביוני 2020 שיעור ההון (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) מסך המאזן מהווה כ- 34% (בהשוואה לכ-37% ליום 31.12.2019).
השלכות נגיף הקורונה על פעילותה העיסקית של החברה:
במהלך חודש יולי 2020 החברה החזירה לפעילות את מלון ממילא בירושלים ומלון קונסרבטוריום באמסטרדם, וכן את מלון מצודת דוד בירושלים בחודש אוגוסט 2020. החברה מעריכה לעת הזו כי מלון לוטסיה בפאריס ומלון קפה רויאל בלונדון צפויים להיפתח במהלך חודש ספטמבר 2020.החברה מעריכה כי צפויה השפעה מהותית לרעה על הרווחיות התפעולית מפעילותה המלונאית, הן בישראל והן באירופה, בשנת 2020.
נכון למועד פרסום הדוח תחום פעילות הנדל"ן המניב לא הושפע מהמשבר וההכנסות מדמי שכירות לרבות שיעורי הגביה לא נפגעו ביחס לטרום פרוץ המשבר.
החברה פעלה לצמצום הוצאותיה והתאמתן לפעילותה בתקופה הנוכחית, בין היתר, על דרך של סגירה זמנית של פעילות של כלל בתי המלון של הקבוצה, בישראל ובאירופה ומסתייעת ככל הניתן בחבילות סיוע של הרשויות הרלבנטיות המקומיות בחו"ל , התייעלות וצמצום כח האדם בקבוצה.
החברה מעריכה כי קיימת לה יכולת פיננסית טובה להתמודד עם המשבר לאור פיזור פעילותה, תזרים המזומנים שלה, שיעור המינוף, הונה העצמי ויכולות המימון של החברה.
• השפעת נגיף הקורונה על שווים של נדל"ן להשקעה של החברה ליום 30.6.2020:
להערכת החברה ומעריכי השווי החיצוניים אין שינוי מהותי בשווים של נכסי הנדל"ן המניב ביחס להערכות השווי שבוצעו לסוף שנת 2019, למעט הפחתה בשווי ההוגן בסך של כ-16.5 מיליון ש"ח של האזור המסחרי ממילא בירושלים ובשווי ההוגן של שני נכסים מניבים בלונדון בסך של כ-14.6 מיליון ש"ח.
בנוסף, בהתאם להערכות השווי של נכסי הנדל"ן המניב בשוויץ הכירה החברה בתקופת הדוח בשערוך שלילי בסך של כ-9.6 מיליון ש"ח לאור עדכון שווי שוק של תשלומי שכירות החזויים למ"ר (עיקר ההפחתה נרשמה ברבעון השני 2020).
למעט המפורט לעיל, להערכת החברה ומעריכי השווי החיצוניים אין שינוי מהותי בשווים של נכסי הנדל"ן המניב ביחס להערכות השווי שבוצעו לסוף שנת 2019, ובכלל זה אין שינוי מהותי בשיעורי ההיוון ותחזית תזרימי המזומנים העתידית. במהלך תקופת הדוח וסמוך למועד פרסום הדוח, הסכמי השכירות המשיכו להתקיים כסדרם, ולא היו שוכרים אשר ביקשו לבטל או לסיים את תקופת השכירות מוקדם מהצפוי.
כמו כן לחברה אין תלות בשוכר מהותי. במספר מקרים אפשרה החברה, לבקשת השוכרים, פריסת תשלומים בסכומים שאינם מהותיים.
• השפעת נגיף הקורונה על שווים של מלונות של החברה ליום 30.6.2020 המוצגים במסגרת הרכוש הקבוע:
החברה הכירה בתקופת הדוח בירידת ערך של כ-185 מיליון ש"ח (נטו, לאחר מס) במסגרת הרווח הכולל האחר בגין עדכון השווי ההוגן של מלונות הקבוצה ליום 30 ביוני 2020:
מלונות בישראל - ברבעון הראשון לשנת 2020 נרשם שערוך שלילי בסך של כ-75 מיליון ש"ח (נטו, לאחר מס) במלונות בישראל. להערכתם של מעריכי השווי החיצוניים של החברה השפעת הנגיף הינה לטווח הקצר והערכה היא כי לא תהיה השפעה מהותית בטווח הארוך בשים לב כי ההתאוששות של ענף התיירות לא תהיה מיידית.
יצוין כי לצורך בחינת עדכון השווי ליום 30 ביוני 2020 לא נצפו ראיות בשווקים אשר יש בהם להשפיע מהותית על הנחות העבודה העיקריות שנלקחו לצורך עדכון השווי ליום 31 במרס 2020.
מלונות באירופה - ברבעון הראשון לשנת 2020 נרשם שערוך שלילי בסך של כ-111 מיליון ש"ח (נטו, לאחר מס) במלונות באירופה. מלונות הקבוצה באירופה נחשבים כנכסי יוקרה ייחודיים (Trophy Assets), בהתאם, מעריכי השווי החיצוניים בדעה כי לעת הזו משבר הקורונה אינו פוגע בשווי לטווח הארוך וכן בביקושים של רוכשים פוטנציאליים לנכסים מסוג זה.
יצוין כי לצורך בחינת עדכון השווי ליום 30 ביוני 2020 לא נצפו ראיות בשווקים אשר יש בהם להשפיע מהותית על הנחות העבודה העיקריות שנלקחו לצורך עדכון השווי ליום 31 במרס 2020.
לאור אי הוודאות לגבי עם המשך התפשטות נגיף הקורונה ומידת עוצמתו, החברה תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשווקי התיירות והמלונאות בתקופות הבאות ותבחן את הגורמים הרלבנטיים בעת בחינת השווי ההוגן של נכסיה במועדי הדיווח הבאים.
• דמי השכירות אשר נבעו מהנכסים המניבים בישראל ובחו"ל ברבעון הסתכמו בכ-89.5 מיליון ש"ח, לעומת כ- 84.4 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עליה של 6.5% הנובעת בין היתר מקבלת שכ"ד מנכס נוסף שנרכש באנגליה וכן משכ"ד מנכס בשוויץ שבנייתו הושלמה בתחילת תקופת הדוח.
• שכ"ד מפורטפוליו הנדל"ן של החברה בשוויץ הסתכם ברבעון השני בכ-44 מיליון ש"ח בהשוואה לכ- 43 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
• מלונות החברה נסגרו בעקבות משבר הקורונה ועל כן לחברה לא נבע הפסד תפעולי בגינם ברבעון השני לשנת 2020. בעקבות סגירת מלונות החברה בארץ ובחו"ל, החברה כללה בתוצאות הרבעון השני הוצאות בגין סגירה זמנית בסך של כ-18 מיליון ש"ח.
• בחודש יולי 2020 נפתחו מלונות קונסבטוריום באמסטרדם ומלון ממילא בירושלים. בחודש אוגוסט 2020 נפתח מלון מצודת דוד בירושלים. החברה מעריכה לעת הזו כי מלון לוטסיה בפאריס ומלון קפה רויאל בלונדון צפויים להיפתח במהלך חודש ספטמבר 2020.
• תחזית החברה לעודף התפעולי מפעילות מלונאית לשנת 2020 עוד בטרם משבר הקורונה, עמדה על כ – 200 מיליון ש"ח, אולם לאור השלכות המשבר וחוסר הוודאות לגבי משך האירוע, החברה לא מפרסמת עודף תפעולי חזוי לשנת 2020.
• ההפסד הנקי ברבעון הסתכם בכ-32 מיליון ש"ח לעומת רווח בסך של כ-95 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד הושפע בין היתר מהפסד מניירות ערך סחירים בסך של כ- 9 מיליון ש"ח לעומת רווח מעליית ערך בסך של כ- 39 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד ובנוסף ירידת ערך של נדל"ן להשקעה בסך של כ- 8 מיליון ש"ח לעומת עליית ערך בסך 57 מיליון ש"ח ברבעון המקביל אשתקד.
• ההפסד הנקי המיוחס לבעלים של החברה ברבעון הסתכם בכ-38 מיליון ש"ח לעומת רווח של כ-84 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד.
• תזרים המזומנים מפעילות שוטפת הסתכם ברבעון בכ-12 מיליון ש"ח לעומת כ-61 מיליון ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הסיבה לכך נובעת מסגירת הפעילות המלונאית של החברה באופן זמני עקב משבר הקורונה.
• מזומנים ושווי מזומנים ליום 30.06.2020 הסתכמו לסך של כ-125 מיליון ש"ח בהשוואה לכ-120 מיליון ש"ח ביום 31.12.2019.
• שוויו ההוגן של הנדל"ן להשקעה (שאינו כולל את הנדל"ן המלונאי) ליום 30.06.2020 הסתכם בכ-8,458 מיליון ש"ח לעומת כ-8,074 מיליון ש"ח ב-31.12.2019. הגידול בנדל"ן להשקעה בסך של כ- 384 מיליון ש"ח נובע בעיקר מרכישת בניין משרדים נוסף באנגליה במהלך תקופת הדוח וכן מהתחזקות מטבעות הפרנק השוויצרי (בעיקר) והאירו ביחס לשקל שהביאו לעליה בערך השקלי של הנדל"ן להשקעה של הקבוצה באירופה. מנגד, רשמה החברה הפסד מירידה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה.
• שוויו ההוגן של הרכוש הקבוע המשוערך כולל נכסים בלתי מוחשיים (שכולל בעיקר את מלונות החברה בירושלים, באמסטרדם לונדון ובפריס) ליום 30.06.2020 הסתכם בכ-4,576 מיליון ש"ח לעומת כ- 4,952 מיליון ש"ח ב-31.12.2019. הקיטון בסך של כ- 376 מיליון ש"ח נובע בעיקר מירידה בשווי ההוגן של מלונות הקבוצה בסך של כ- 241 מיליון ש"ח וכן מהחלשות הלירה סטרלינג ביחס לשקל שתרמה לירידה בערך השקלי של הרכוש הקבוע של הקבוצה באירופה. כמו כן נרשם קיטון מהוצאות הפחת לתקופה.
• ההון העצמי של החברה ליום 30 ביוני 2020 הסתכם בכ- 4,743 מיליון ש"ח לעומת כ-5,169 מיליון ש"ח בתום שנת 2019. הקיטון בהון העצמי בסך של כ- 426 מיליון ש"ח נובע בעיקר מהפסד לתקופת הדוח בסך של כ-239 מיליון ש"ח, משערוך שלילי של רכוש קבוע נטו ממס בסך של כ- 185 מיליון ש"ח ומרכישת מניות באוצר בסך של כ-25 מיליון ש"ח. מנגד, חל גידול מהפרשי תרגום מטבע חוץ בגין פעילות חוץ בסך של כ-29 מיליון ש"ח.
נכון ליום 30 ביוני 2020 שיעור ההון (כולל זכויות שאינן מקנות שליטה) מסך המאזן מהווה כ- 34% (בהשוואה לכ-37% ליום 31.12.2019).
השלכות נגיף הקורונה על פעילותה העיסקית של החברה:
במהלך חודש יולי 2020 החברה החזירה לפעילות את מלון ממילא בירושלים ומלון קונסרבטוריום באמסטרדם, וכן את מלון מצודת דוד בירושלים בחודש אוגוסט 2020. החברה מעריכה לעת הזו כי מלון לוטסיה בפאריס ומלון קפה רויאל בלונדון צפויים להיפתח במהלך חודש ספטמבר 2020.החברה מעריכה כי צפויה השפעה מהותית לרעה על הרווחיות התפעולית מפעילותה המלונאית, הן בישראל והן באירופה, בשנת 2020.
נכון למועד פרסום הדוח תחום פעילות הנדל"ן המניב לא הושפע מהמשבר וההכנסות מדמי שכירות לרבות שיעורי הגביה לא נפגעו ביחס לטרום פרוץ המשבר.
החברה פעלה לצמצום הוצאותיה והתאמתן לפעילותה בתקופה הנוכחית, בין היתר, על דרך של סגירה זמנית של פעילות של כלל בתי המלון של הקבוצה, בישראל ובאירופה ומסתייעת ככל הניתן בחבילות סיוע של הרשויות הרלבנטיות המקומיות בחו"ל , התייעלות וצמצום כח האדם בקבוצה.
החברה מעריכה כי קיימת לה יכולת פיננסית טובה להתמודד עם המשבר לאור פיזור פעילותה, תזרים המזומנים שלה, שיעור המינוף, הונה העצמי ויכולות המימון של החברה.
• השפעת נגיף הקורונה על שווים של נדל"ן להשקעה של החברה ליום 30.6.2020:
להערכת החברה ומעריכי השווי החיצוניים אין שינוי מהותי בשווים של נכסי הנדל"ן המניב ביחס להערכות השווי שבוצעו לסוף שנת 2019, למעט הפחתה בשווי ההוגן בסך של כ-16.5 מיליון ש"ח של האזור המסחרי ממילא בירושלים ובשווי ההוגן של שני נכסים מניבים בלונדון בסך של כ-14.6 מיליון ש"ח.
בנוסף, בהתאם להערכות השווי של נכסי הנדל"ן המניב בשוויץ הכירה החברה בתקופת הדוח בשערוך שלילי בסך של כ-9.6 מיליון ש"ח לאור עדכון שווי שוק של תשלומי שכירות החזויים למ"ר (עיקר ההפחתה נרשמה ברבעון השני 2020).
למעט המפורט לעיל, להערכת החברה ומעריכי השווי החיצוניים אין שינוי מהותי בשווים של נכסי הנדל"ן המניב ביחס להערכות השווי שבוצעו לסוף שנת 2019, ובכלל זה אין שינוי מהותי בשיעורי ההיוון ותחזית תזרימי המזומנים העתידית. במהלך תקופת הדוח וסמוך למועד פרסום הדוח, הסכמי השכירות המשיכו להתקיים כסדרם, ולא היו שוכרים אשר ביקשו לבטל או לסיים את תקופת השכירות מוקדם מהצפוי.
כמו כן לחברה אין תלות בשוכר מהותי. במספר מקרים אפשרה החברה, לבקשת השוכרים, פריסת תשלומים בסכומים שאינם מהותיים.
• השפעת נגיף הקורונה על שווים של מלונות של החברה ליום 30.6.2020 המוצגים במסגרת הרכוש הקבוע:
החברה הכירה בתקופת הדוח בירידת ערך של כ-185 מיליון ש"ח (נטו, לאחר מס) במסגרת הרווח הכולל האחר בגין עדכון השווי ההוגן של מלונות הקבוצה ליום 30 ביוני 2020:
מלונות בישראל - ברבעון הראשון לשנת 2020 נרשם שערוך שלילי בסך של כ-75 מיליון ש"ח (נטו, לאחר מס) במלונות בישראל. להערכתם של מעריכי השווי החיצוניים של החברה השפעת הנגיף הינה לטווח הקצר והערכה היא כי לא תהיה השפעה מהותית בטווח הארוך בשים לב כי ההתאוששות של ענף התיירות לא תהיה מיידית.
יצוין כי לצורך בחינת עדכון השווי ליום 30 ביוני 2020 לא נצפו ראיות בשווקים אשר יש בהם להשפיע מהותית על הנחות העבודה העיקריות שנלקחו לצורך עדכון השווי ליום 31 במרס 2020.
מלונות באירופה - ברבעון הראשון לשנת 2020 נרשם שערוך שלילי בסך של כ-111 מיליון ש"ח (נטו, לאחר מס) במלונות באירופה. מלונות הקבוצה באירופה נחשבים כנכסי יוקרה ייחודיים (Trophy Assets), בהתאם, מעריכי השווי החיצוניים בדעה כי לעת הזו משבר הקורונה אינו פוגע בשווי לטווח הארוך וכן בביקושים של רוכשים פוטנציאליים לנכסים מסוג זה.
יצוין כי לצורך בחינת עדכון השווי ליום 30 ביוני 2020 לא נצפו ראיות בשווקים אשר יש בהם להשפיע מהותית על הנחות העבודה העיקריות שנלקחו לצורך עדכון השווי ליום 31 במרס 2020.
לאור אי הוודאות לגבי עם המשך התפשטות נגיף הקורונה ומידת עוצמתו, החברה תמשיך לעקוב אחר ההתפתחויות בשווקי התיירות והמלונאות בתקופות הבאות ותבחן את הגורמים הרלבנטיים בעת בחינת השווי ההוגן של נכסיה במועדי הדיווח הבאים.
.jpg "ניקש ארורה, צילום: פאלו אלטו נטוורקס")
