נדב ברקוביץ, אי.בי.אי.
10/11/2020
אמות פרסמה הבוקר את דוחותיה לרבעון השלישי לשנת 2020. גם הפעם ישנה פגיעה בעיקר בחלק המסחר כאשר אמות מדווחת על גבייה של 80% בחלק המסחרי.
הנקודה החיובית בדוח היא המשך חתימת החוזים, גם אם נחתמו ללא עליית מחירים בחלק המשרדים, וההודעה על חתימת חוזה גדול בבניין בית אירופה בתל אביב.
סה"כ ה-NOI מנכסים זהים ירד ב-3% אך ה-NOI הכולל עלה ב-5% מרכישות שבוצעו והמרלו"ג במודיעין שהחל להניב.
תחזית החברה לשנת 2020 נשארה ללא שינוי אולם החברה מציינת כי יתכן ובעקבות המשך ההגבלות של הסגר השני (החל מאמצע ספטמבר) תהיה סטייה של אחוזים בודדים בטווח התחתון של התחזית.
המשמעות היא שכיום אמות נסחרת במכפיל FFO של כ-12 על התחזית.
בהסתכלות שלנו על 2021, אנחנו מעריכים כי ללא סגרים נוספים, אנו צפויים לראות שיפור ב-FFO לרמה של 590 מ' שח (בעיקר מהנבה מלאה של מודיעין ותוספת מפרויקט חולון) שמשקף מכפיל עתידי של 11.
לאור אי הודאות של התמשכות הסגר השני אנחנו שומרים על מחיר יעד של 18.8 שח למניה ונעדכן לפי מידת הפגיעה שתהיה.
השפעת הקורונה
חוזים חדשים – בדומה לרבעון הקודם, אמות מפרסמת את החוזים החדשים שנחתמו ברבעון. ברבעון השלישי חתמה החברה על 103 חוזים בהיקף של 30 א' מ"ר ודמי שכירות של 26 מ' שח.
החוזים נחתמו ללא שינוי בסקטור המשרדים (בדומה לרבעון השני) עם 84 שח למ"ר ועם עליה של 4% במסחר ושל 10% בלוגיסטיקה. מתחילת השנה נחתמו סה"כ 285 חוזים בהיקף של 90 א מ"ר ושכירות של 82 מ' שח.
בנוסף, החברה חתמה על הסכם להשכרת בית אירופה בתל אביב בשלמותו (שטח של 7,200 מר שמתוכו היו 2,500 מהשטחים פנויים) לחברת הייטק ל-10 שנים. השטח יימסר במהלך 2021.
גבייה – ברבעון השלישי, שיעור הגבייה הממוצע עמד על 94% כאשר בחלק המסחר נרשמה גבייה של 80%. במשרדים נרשמה גבייה של 97%.
תחזית החברה ל-2020
אמות שומרת על התחזית לשנת 2020 אולם מציינת כי בעקבות הסגר השני תתכן סטייה בטווח התחתון באחוזים בודדים.
תוצאות פעילות
NOI – ה-NOI ברבעון עמד על 192 מ' שח, עליה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל. בהסתכלות מתחילת השנה, נרשמה עליה של 4% ל-560 מ' שח.
NOI מנכסים זהים - ה- SPNOI ירד ב-3%.
FFO - ה-FFO הסתכם ל-136 מ' שח, עליה של 9% לעומת רבעון מקביל. בהסתכלות מתחילת השנה, ה-FFO מסתכם ל-393 מ' שח, עליה של 3%.
CAP RATE – שיעור ההיוון הממוצע נשאר ברמות דומות של 6.5% הכוללים נטרול של ההפרשה בגין ההקלות ברבעון של כ-7 מ' שח.
עלות חוב ממוצעת – נשארה 2.0% ומח"מ 5.2 שנים
שיעורי התפוסה - ירדו מעט אך עדיין גבוהים – 97.3%
הון עצמי – הסתכם לכ-5.9 מיליארד שח המגלם מכפיל הון של 1.2 ויחס הון למאזן של 41%
פריסת פירעונות
החוב פיננסי נטו מסתכם ל-6.5 מיליארד שח כאשר לחברה מזומנים בהיקף של 700 מ' שח ומסגרות אשראי של 920 מ' שח.
פרויקטים בייזום
המרלו"ג במודיעין נמסר ביולי וחלק המשרדים בפרויקט נמצא בשלבים סופיים.
בפרויקט הלח"י בבני ברק החלה החברה בעבודות ומציינת כי ההשקעה בשנה הקרובה לא צפויה להיות גדולה (יתרה להשלמה של 414 מ' שח).
במתחם האלף, מדובר על פרויקט קטן יחסית והחברה מציינת כי לא תבנה את הפרויקט באופן ספקולטיבי ולכן תחפש שוכר עוגן לפני בניית הפרויקט.
פרויקט חולון צפוי להתאכלס במחצית השנייה של 2021 ואמות מעריכה כי תחל לראות חתימת חוזים רק בתחילת השנה.
הנקודה החיובית בדוח היא המשך חתימת החוזים, גם אם נחתמו ללא עליית מחירים בחלק המשרדים, וההודעה על חתימת חוזה גדול בבניין בית אירופה בתל אביב.
סה"כ ה-NOI מנכסים זהים ירד ב-3% אך ה-NOI הכולל עלה ב-5% מרכישות שבוצעו והמרלו"ג במודיעין שהחל להניב.
תחזית החברה לשנת 2020 נשארה ללא שינוי אולם החברה מציינת כי יתכן ובעקבות המשך ההגבלות של הסגר השני (החל מאמצע ספטמבר) תהיה סטייה של אחוזים בודדים בטווח התחתון של התחזית.
המשמעות היא שכיום אמות נסחרת במכפיל FFO של כ-12 על התחזית.
בהסתכלות שלנו על 2021, אנחנו מעריכים כי ללא סגרים נוספים, אנו צפויים לראות שיפור ב-FFO לרמה של 590 מ' שח (בעיקר מהנבה מלאה של מודיעין ותוספת מפרויקט חולון) שמשקף מכפיל עתידי של 11.
לאור אי הודאות של התמשכות הסגר השני אנחנו שומרים על מחיר יעד של 18.8 שח למניה ונעדכן לפי מידת הפגיעה שתהיה.
השפעת הקורונה
חוזים חדשים – בדומה לרבעון הקודם, אמות מפרסמת את החוזים החדשים שנחתמו ברבעון. ברבעון השלישי חתמה החברה על 103 חוזים בהיקף של 30 א' מ"ר ודמי שכירות של 26 מ' שח.
החוזים נחתמו ללא שינוי בסקטור המשרדים (בדומה לרבעון השני) עם 84 שח למ"ר ועם עליה של 4% במסחר ושל 10% בלוגיסטיקה. מתחילת השנה נחתמו סה"כ 285 חוזים בהיקף של 90 א מ"ר ושכירות של 82 מ' שח.
בנוסף, החברה חתמה על הסכם להשכרת בית אירופה בתל אביב בשלמותו (שטח של 7,200 מר שמתוכו היו 2,500 מהשטחים פנויים) לחברת הייטק ל-10 שנים. השטח יימסר במהלך 2021.
גבייה – ברבעון השלישי, שיעור הגבייה הממוצע עמד על 94% כאשר בחלק המסחר נרשמה גבייה של 80%. במשרדים נרשמה גבייה של 97%.
תחזית החברה ל-2020
אמות שומרת על התחזית לשנת 2020 אולם מציינת כי בעקבות הסגר השני תתכן סטייה בטווח התחתון באחוזים בודדים.
תוצאות פעילות
NOI – ה-NOI ברבעון עמד על 192 מ' שח, עליה של 5% בהשוואה לרבעון המקביל. בהסתכלות מתחילת השנה, נרשמה עליה של 4% ל-560 מ' שח.
NOI מנכסים זהים - ה- SPNOI ירד ב-3%.
FFO - ה-FFO הסתכם ל-136 מ' שח, עליה של 9% לעומת רבעון מקביל. בהסתכלות מתחילת השנה, ה-FFO מסתכם ל-393 מ' שח, עליה של 3%.
CAP RATE – שיעור ההיוון הממוצע נשאר ברמות דומות של 6.5% הכוללים נטרול של ההפרשה בגין ההקלות ברבעון של כ-7 מ' שח.
עלות חוב ממוצעת – נשארה 2.0% ומח"מ 5.2 שנים
שיעורי התפוסה - ירדו מעט אך עדיין גבוהים – 97.3%
הון עצמי – הסתכם לכ-5.9 מיליארד שח המגלם מכפיל הון של 1.2 ויחס הון למאזן של 41%
פריסת פירעונות
החוב פיננסי נטו מסתכם ל-6.5 מיליארד שח כאשר לחברה מזומנים בהיקף של 700 מ' שח ומסגרות אשראי של 920 מ' שח.
פרויקטים בייזום
המרלו"ג במודיעין נמסר ביולי וחלק המשרדים בפרויקט נמצא בשלבים סופיים.
בפרויקט הלח"י בבני ברק החלה החברה בעבודות ומציינת כי ההשקעה בשנה הקרובה לא צפויה להיות גדולה (יתרה להשלמה של 414 מ' שח).
במתחם האלף, מדובר על פרויקט קטן יחסית והחברה מציינת כי לא תבנה את הפרויקט באופן ספקולטיבי ולכן תחפש שוכר עוגן לפני בניית הפרויקט.
פרויקט חולון צפוי להתאכלס במחצית השנייה של 2021 ואמות מעריכה כי תחל לראות חתימת חוזים רק בתחילת השנה.
