הביקוש לדירות בישראל עולה, ההיצע יורד || לחץ לעליית מחירי הדירות בבעלות ובשכירות צפוי לגבור

עיקרי הדברים 

• סביבת האינפלציה במשק מתגברת, אך לא בטוח שעלייתה תהיה לאורך זמן. 
• בנק ישראל לא צפוי לשנות את מדיניותו בהחלטתו השבוע.
• המצב הפיננסי של משקי הבית בישראל השתפר, אך אין בכוונתם להגדיל משמעותית רכישות גדולות בחודשים הקרובים.
• הביקוש לדירות בישראל עולה, ההיצע יורד. לחץ לעליית מחירי הדירות בבעלות ובשכירות צפוי לגבור.
• משרד האוצר צפוי להקטין הגיוסים בשוק האג"ח המקומי הסחיר.
• המוסדיים בישראל מגבירים חשיפה לחו"ל בקצב מואץ, אך מגדרים את כל הגידול, מה שיגרום לבנק ישראל להמשיך בהתערבויות מאסיביות בשוק המט"ח.
• הסיבות הכלכליות והמסחריות, אשר חלקן צפויות להתמיד, גרמו לירידת התשואות באג"ח האמריקאיות. להערכתנו, לא צפויה עלייה משמעותית בתשואות בקרוב.
• גברו הסיכונים למימוש בשוקי המניות.

דגשים:
• אנו ממשיכים להמליץ על הטיה קלה לאפיק הצמוד.
• אנו ממליצים לפזר השקעה באסיה בין מדינות שונות.
• אנו ממשיכים להמליץ על הטיית למניות סקטור הצמיחה, בפרט הטכנולוגיה והתעשייה.

ישראל.

האינפלציה עולה. השאלה לכמה זמן?

מדד המחירים לחודש מרץ שעלה ב-0.6% היה השלישי ברצף שעקף את קונצנזוס החזאים, כך שההפתעה המצטברת מתחילת השנה מסתכמת ב-0.5%.

המדד הושפע מההתייקרויות העונתיות, מהיציאה מהסגר שבאה לידי ביטוי בעליית המחירים בסעיף החינוך, בהצגות וקונצרטים, בסעיף הארחה נופש וטיולים ובסעיף עריכת מסיבות. כמו כן, המדד  הושפע מהתייקרות מחירי היבוא שמשתקפת במיוחד בעלייה שנתית חריגה במחירי הריהוט והציוד ובעליית מדד המחירים ליצרן.


בחינת קצב השנתי של האינפלציה, כמו גם כל נתון כלכלי אחר בתקופה זו, אינה רלוונטית כי הקצב השנתי מספר יותר על מה שקרה לפני שנה עם פרוץ המגפה מאשר היום. סביבת האינפלציה נמצאת במגמת עלייה. האינפלציה בניכוי העונתיות בחצי השנה האחרונה הגיעה ל-1.8% במונחים שנתיים. בנטרול העלייה במחירי הדלק, הקצב עומד על 1.3%.
 
לאחר יציאה מהספירה של מדדי אפריל ומאי, קצב האינפלציה השנתי צפוי להישאר בטווח של בין 1.5%-2.0% עד סוף השנה.

בינתיים, האינפלציה מושפעת בעיקר מהגורמים שקשורים למגפה שאמורים להיות חולפים. לאחר קפיצה בביקוש עם הסרת המגבלות, הגידול בביקושים צפוי להתמתן בהשפעת האבטלה הגבוהה שלא צפויה לרדת מתחת ל-7%-8% עד סוף השנה. 

אנו מעריכים שהתייקרות סעיף הדיור, שכעת עולה בקצב שנתי איטי, צפויה להתגבר  לכ-2% ב-12 החודשים הקרובים.

• מדד המחירים לחודש אפריל צפוי לעלות ב-0.4% בהשפעת התייקרות המזון, הפירות והירקות, ההלבשה והדיור. המדד של חודש מאי צפוי לעלות ב-0.5%. 
• האינפלציה ב-12 החודשים הקרובים צפויה להיות 1.3%.
• אנו עדיין ממליצים על הטיה קלה לטובת האפיק הצמוד.
• בנק ישראל לא צפוי לשנות את מדיניותו בהחלטתו השבוע.

האם תתממש הבטחת ביקושים נדחים?
מדד אמון הצרכנים חזר בחודש מרץ לרמתו בפברואר 2020. שיעור משקי הבית המדווחים שהם "לא סוגרים את החודש"  (מסיימים בחובות) ירד לרמות שהיו ערב המשבר.
לפי שיעור נמוך של משקי הבית שמתכוונים לבצע יותר רכישות גדולות ב-12 החודשים הבאים, התזה שגורסת ששחרור ביקושים מעוכבים בתקופת המגפה יגביר את הצמיחה במשק עומדת בסימן שאלה. 

מחירי הדירות לאן?
מדד מחירי הדירות עלה בשנה האחרונה ב-4%. לפי הגרף שהציגה הלמ"ס באף מדינה באירופה (!) לא ירדו מחירי הדירות בשנת 2020 וישראל הייתה רחוקה מלהצטיין. 

הביקוש לדירות חדשות בישראל, למעט הדירות במסגרת "בנה ביתך", ממשיך להיות מאוד חזק, אך מלאי הדירות החדשות הזמין למכירה נמצא בירידה די תלולה, מה שצפוי לתמוך בעליית מחירי הדירות. בנוסף, בשנים האחרונות חל גידול במספר משקי הבית הרבה מעבר לגידול בגמר ובהתחלות הבנייה, מה שצפוי להגביר לחצים לעלייה במחירי הדירות בבעלות ובשכירות.

מדוע בנק ישראל לא יכול להפסיק לקנות מט"ח?
החשיפה לחו"ל של המשקיעים המוסדיים (ללא פנסיות וותיקות ופוליסות מבטיחות תשואה) עלתה בחודשים דצמבר-פברואר בשיעור מהיר של כ-2% והגיעה כמעט ל-36% משווי התיק. המוסדיים החליטו לגדר כמעט את כל הגידול בחשיפה ורכשו הגנות מטבע בכ-13 מיליארד דולר ב-3 חודשים, כך שהחשיפה למט"ח נותרה ללא שינוי ברמה של כ-21% משווי התיק.
 
הגנה כמעט "הרמטית" של הגידול בחשיפה לחו"ל יכולה להעיד שהמוסדיים לא מאמינים שבנק ישראל יצליח במשימתו למנוע ייסוף השקל. יתכן גם, שהם פשוט הגיעו לחשיפה המקסימלית האפשרית מבחינתם למט"ח בתיק ומעתה יגדרו כל גידול בחשיפה.

אם יתנהגו כך, היקף עסקאות גידור, שהגיע ב-12 החודשים האחרונים ל-22 מיליארד דולר, ימשיך לגדול ולהיות אחד הכוחות המשמעותיים ביותר שמשפיע להתחזקות השקל. במצב זה קשה לראות איך בנק ישראל מפסיק לקנות דולרים בהיקפים גדולים. 

האם הגיוסים בשוק האג"ח הסחיר עומדים לקטון? 
ההתאוששות במשק הובילה לראשונה מתחילת המשבר לירידה בגירעון התקציבי המצטבר ב-12 החודשים מכ-173 מיליארד ₪ (12.3% תמ"ג) בחודש פברואר לכ-168 מיליארד ש"ח במרץ (12.1% תמ"ג). זה קרה בעיקר בזכות עלייה של כ-15% בגביית המסים בינואר-מרץ לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לפי שיעורי מס אחידים.

הוצאות הממשלה עדיין מאוד גבוהות, אך כ-70% מתוכנית הסיוע המיוחד למשק במסגרת משבר הקורונה לשנים 2020-2021 כבר בוצע.

כתוצאה מהגיוסים הגבוהים ושיפור בגביית המסים, למשרד האוצר הצטברו יתרות מזומן בקופה ברמת שיא של קרוב ל-75 מיליארד ₪. לאור השיפור בפעילות המשק לא נחוץ להחזיק סכום כל כך גדול בקופה. נציין שבישראל יתרת המזומן בקופת האוצר מהווה כ-45% מהגירעון השנתי בשעה שבארה"ב רק כ-20%. לכן, בדומה לממשל האמריקאי, שהתחיל בחודשים האחרונים להקטין יתרת המזומנים, גם בישראל צפוי האוצר להשתמש יותר בקופה ולהקטין גיוסים בשוק.
 
בנוסף, משרד האוצר גייס בשלושת החודשים הראשונים של השנה סכום של כ-13 מיליארד ₪ באג"ח מיועדות, כפול מהגיוס בשנים הקודמות. עודף הגיוסים באג"ח מיועדות ושימוש בקופה צפויים להקטין גיוסים בשוק הסחיר.

שורה תחתונה: אנו ממשיכים להמליץ על מח"מ בינוני-ארוך ברכיב האג"ח.