יניב פגוט: שוק הנדל"ן למגורים מתחמם והמשקיעים במדד ת"א-בנייה מבינים זאת

עליית מחירי הדירות במדינת ישראל הפכה במהלך השנים האחרונות לסוגיה המטרידה בצדק כל אזרח ישראלי ואולם משבר הקורונה והכאוס הפוליטי בישראל דחקו את הטיפול במחירי הדירות לשולי השיח הציבורי והתוצאה המסתמנת היא חשש כבד להאצה מחודשת של עליית מחירי הדיור.

משבר הקורונה שהביא לזינוק אדיר באבטלה היה תסריט האימים התיאורטי של שוק הדיור המקומי. מטבע הדברים, אדם המאבד את עבודתו, אינו מסוגל לתמוך בתשלומי המשכנתא שלו לאורך זמן ומכאן ועד מימוש המוני של דירות על מנת לעמוד בהתחייבויות המרחק אינו רב והסכנה רבה. בדיעבד ניתן לומר כי המשק הישראלי חמק בצורה מרשימה מתרחיש יום הדין בשל תמיכה ממשלתית ותגובה רגולטורית הולמת לסיטואציה, תגובה אשר בין השאר רתמה את הבנקים להקל על נוטלי המשכנתאות. העמידות של שוק הדיור למשבר הקורונה חיזקה את תחושת הביטחון של רוכשי הדירות במחירי הנכסים הגבוהים ואלו טיפסו בשנה האחרונה בכ- 4%.

סביבת הריבית האפסית עומדת בבסיס מחירי הדירות הגבוהים שכן היא מאפשרת מינוף גבוה לצורך רכישת דירות ומושכת משקיעים להשקעה בדירות בשל מחסור באלטרנטיבות השקעה הנתפשות כסולידיות. תרופת המפתח למשבר הקורונה הייתה התחייבות של הבנקים המרכזיים לשימור ריבית נמוכה לפרקי זמן ארוכים. הסרת מגבלת רכיב הריבית המשתנה על המשכנתאות, עליה הודיע בנק ישראל בדצמבר האחרון, כך שרק כשליש מהמשכנתא יילקח בריבית קבועה, מהווה איתות ברור לכך  שהריבית במשק הישראלי תיוותר נמוכה ותומכת בחידוש מגמת עליית מחירי הדיור עם חזרת המשק לתפקוד מלא. הקטנת מס הרכישה על משקיעי נדל"ן מ- 8%  ל- 5% ביולי החולף, שבאה אף היא לתמוך בשוק הדיור בשיא התקופה הקשה של הקורונה, היא קטליזטור נוסף לעליית מחירי הדירות והגידול בפעילות משקיעים בתמהיל רוכשי הדירות ניכר בנתונים.

השיתוק הפוליטי הביא עמו וואקום בתוכניות ממשלתיות המגדילות היצע בשוק הדיור, כך שרבים וטובים מתגעגעים לתוכנית מחיר למשתכן השנויה במחלוקת. ההיגיון ברור והוא שעדיף תוכנית דיור לא מושלמת על העדר תוכנית ממשלתית בשוק הדיור.

הקורונה עצמה הביאה לניהול סיכונים זהיר של יזמי הנדל"ן ואלו הקטינו יזמויות חדשות בשוק הדיור והתמקדו בקידום פרויקטים קיימים. הלחיצה החדה של היזמים על דוושת הבלם היזמי מגבירה את בעיית ההיצע בשוק הדיור המקומי.

הקורונה, וטוב שכך, לא עצרה את הגידול הטבעי באוכלוסייה הישראלית אשר גדלה בקצב שנתי חריג למדינות המערב של כ- 1.8% בשנה. זוגות צעירים חדשים אלו צריכים קורת גג במדינה בה התרבות השלטת רואה בבעלות על בית ברירת מחדל מובהקת ובה שוק הדיור להשכרה אינו מפותח ומכאן ועד לעליית מחירים מחודשת בשוק הדיור הישראלי המרחק קצר.

בהינתן האמון הנמוך של רוכשי הדירות בכוחה ורצונה של ממשלת ישראל להביא להיפוך מגמה במחירי הדירות, האצת עליית מחירי הדירות היא רק עניין של זמן.

התובנה לפיה ההסתברות לחידוש עליית מחירי הדירות בישראל חלחלה בחודשים האחרונים גם למשקיעים בשוק ההון הישראלי. מדד ת"א-בנייה הכולל את חברות הבנייה הציבוריות בישראל זינק בכ- 25% מתחילת שנת 2021 והוא משלים עלייה משמעותית של כ- 47% מאז השקתו בפברואר אשתקד, רגע לפני פרוץ משבר הקורונה. למרות המומנטום בשוק הבנייה המקומי, מדד מניות זה מרכז השקעות של כ- 200 מיליון ₪ בלבד, זאת בהשוואה למדדי בורסה ענפיים אחרים המרכזים השקעות גדולות באופן ניכר, מה שמלמד שהציבור אינו מכיר דיו את האלטרנטיבה הבורסאית להשקעה בשוק הבנייה המקומי. משקיעים המאמינים כי שוק הדיור בישראל ימשיך במסעו צפונה בעתיד הנראה לעין ומבקשים להצטרף לטרנד מחירי הדירות בישראל, יכולים למצוא במדד, חלופה טובה.

השקעה בסל של 28 חברות בנייה ישראליות בעלות שווי שוק מצטבר של כ- 40 מיליארד ₪ היא דרך ראויה להיחשף למגמות בשוק הדיור המקומי בסכומי השקעה קטנים וגדולים לפי הרצון והיכולת של המשקיע, תוך שהוא מאפשר פיזור בין יזמים שונים, פרויקטים שונים וגיאוגרפיות שונות בתוך ישראל.

נציין כי בהשקעה בחברות בניה, המשקיע באמצעות מדד ת"א-בניה הופך שותף של היזמים ולא לקוח של היזמים, כמו בסיטואציה של רכישת דירה ולפיכך פוטנציאל הרווח גבוה יותר ומנגד הסיכון בהשקעה גדל בהתאם. השקעה בסל חברות בנייה ישראליות מפוזר, סחיר ונזיל היא חלופה הולמת למבקשים חשיפה לשוק הדיור הישראלי. חשוב לומר כי בניגוד להשקעה ישירה בדירה בה המחיר אינו משתנה מידי יום על המסך ולפיכך לכאורה אינו יורד או עולה, אזי בהשקעה סחירה בבורסה מחירי המניות משתנים באופן רציף ולפיכך משקיע אשר אינו ערוך להשקעה לטווח ארוך ולתנודתיות גבוהה יחסית בשווי ההשקעה בטווח הקצר, צריך לקחת בחשבון את האמור בשיקולי ההשקעה שלו.

בנדל"ן כידוע החוק הבסיסי להשאת ערך היה מיקום, מיקום ומיקום והשקעה במדד ת"א-בנייה היא בהחלט אפשרות מעניינת וייחודית עבור משקיעי נדל"ן מהיישוב אשר מאמינים כי מחירי הדירות בישראל יוסיפו ויעלו בשנים הקרובות.